《不動產登記細則》征民意 登記后房產證丟了不用急

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　　《條例》出臺后，國土資源部加快工作進度，在前期理論研究及立法工作成果基礎上，研究形成了《細則》初稿。

　　3月26日，國土資源部就《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》公開征求社會意見。這意味著不動產登記進程再近一步。

　　《不動產登記暫行條例》已于2015年3月1日起實施。與《條例》配套的《不動產登記暫行條例實施細則》是不動產登記制度建設的關鍵一環(huán)。

　　中國房地產研究會房地產法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮此前表示，去年底公布的《不動產登記暫行條例》更多是原則性與方向性內容，是不動產統(tǒng)一登記框架性的指導意見。而實施細則敲定了相關制度與操作辦法，包括登記人員與登記程序，更具操作性，有利于基層不動產統(tǒng)一登記的鋪開。

　　國土資源部這次發(fā)布的實施細則(征求意見稿)共8章137條。

　　國土部不動產專家委員會委員、中央財經大學不動產法研究所所長尹飛認為，實施細則比較全面地總結了登記實踐中的經驗，吸收了此前土地登記辦法和房屋登記辦法的經驗，實際操作性更強。

　　在登記程序方面，《細則》明確了登記的一般程序，即申請、受理、審核、登簿。

　　尹飛表示，“這跟過去的做法是完全不同的，此前還規(guī)定了發(fā)證。過去房產證很重要，因為建設部的規(guī)章里面講房產證是房屋權利的唯一合法憑證，但物權法采用的是權利登記制。物權法規(guī)定登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據。因此，進行房屋交易需以登記簿為準，權屬證書只是享有不動產物權的證明。新版不動產權證書上設置的使用期限曾一度引發(fā)熱議，但真正對老百姓有意義的是登記簿而不是權屬證書，物權歸屬的根據是登記簿而非權屬證書。”

　　《細則》第二十五條規(guī)定，不動產登記機構應當根據當事人提交的申請材料、審核結果等，依法將辦理的各類登記事項清晰、準確、完整地記載于不動產登記簿。

　　從實施細則第三十一條可以看到，不動產權屬證書或者登記證明遺失、滅失，不動產權利人提出補發(fā)申請的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發(fā)不動產權利人的遺失、滅失聲明后，予以補發(fā)。

　　“過去出現(xiàn)上述情況需要公告3個月，因為房產證是唯一合法憑證，怕出現(xiàn)虛報的情況。現(xiàn)在以登記簿為準，就沒有那么嚴格了。三個月中房價有漲跌，現(xiàn)在就不會影響買賣，更適應整個市場發(fā)展的需要。”尹飛說。

　　另外，《細則》對登記程序中可能遇到的特殊問題，如共用不動產登記如何申請、委托申請的具體程序等，逐一細化。并且，對監(jiān)護人代為申請登記或者委托他人申請登記需提交的有關材料作出特殊規(guī)定，也規(guī)定了不予登記、實地審查，以及公告的具體適用情形。

　　值得注意的是，《細則》第九十八條中，提到了預購商品房抵押登記應提交的材料。

　　尹飛說，“預購商品房抵押此次做了重要調整，從預告登記調到了抵押登記。在實踐中，有一些法院的判決認為預購商品房是預告登記，即便做了預購商品房抵押登記，他也不認可抵押權人的優(yōu)先受償權。因為按照物權法的規(guī)定，預告登記只能限制處分權。此次將預購商品房抵押調到抵押登記，既維護了銀行利益，也維護了購房者的權益。因為這樣的話，購房者將預購房屋抵押給銀行，銀行享有了抵押權，對開發(fā)商來說就不用再對購房者負連帶責任，責任少了，相應向購房者的收取費用也少了。”

　　所謂預購商品房抵押，也就是通常所說的按揭，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保。

　　另外，《細則》對不動產登記簿、登記類型、登記辦理等做了詳細規(guī)定。

　　國土部地籍管理司司長王廣華曾對媒體表示，不動產統(tǒng)一登記的核心功能和目的，在于保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。

　　業(yè)內人士認為，壓制房地產健康發(fā)展的枷鎖逐步解除，不動產登記條例是房地產稅制出臺的前提，逐步完善的房地產市場制度和政策將出臺。