北京別墅不愛(ài)“加速度”

日前，一份由國(guó)際知名私營(yíng)物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊房地產(chǎn)聯(lián)合中銀國(guó)際發(fā)布的報(bào)告引起了業(yè)界關(guān)注，尤其是其中“物業(yè)成富人主流投資”和“北京房?jī)r(jià)排名全球第十二位”，引起了不小的眼球效應(yīng)。該報(bào)告顯示，2014年全球高端產(chǎn)品的價(jià)格平均上升了2%，而北京高端房產(chǎn)價(jià)格卻下降了0.5%。

在地王頻出的北京，高端房產(chǎn)價(jià)格沒(méi)升反降？這份數(shù)據(jù)的可信度有多高？談及高端房產(chǎn)，必然避不開(kāi)作為“主力軍”的別墅產(chǎn)品?；蛟S我們能從亞豪機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到局部印證：2月份北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為每平方米29070元，環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，同時(shí)也創(chuàng)下了近13個(gè)月來(lái)的新低。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)•中國(guó)住房》記者采訪(fǎng)時(shí)分析認(rèn)為，別墅的客群多為高資產(chǎn)人群，其對(duì)于居所品質(zhì)的要求更甚于對(duì)價(jià)格的敏感，而別墅市場(chǎng)存量房在建筑理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及社區(qū)打造上已落伍，只能依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)保持去化速度，價(jià)格難言上漲。而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)，卻十分看好北京的別墅市場(chǎng)，認(rèn)為整體價(jià)格上漲空間很大。

大背景被看好

萊坊和中銀國(guó)際發(fā)布的這份報(bào)告，共調(diào)查了全球97個(gè)國(guó)家的108個(gè)城市，以探討這些國(guó)家、地區(qū)和城市超級(jí)富豪人數(shù)的增長(zhǎng)情況和投資態(tài)度，以及他們?cè)趪?guó)際高端產(chǎn)品市場(chǎng)上的投資表現(xiàn)等問(wèn)題。報(bào)告顯示，資產(chǎn)凈值3000萬(wàn)美元或以上的超高資產(chǎn)凈值人士愈來(lái)愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類(lèi)別，在亞洲，物業(yè)在他們的投資組合中平均占比達(dá)38%。

萊坊亞太區(qū)研究部主管NicholasHolt認(rèn)為，亞洲崛起和因而對(duì)亞洲區(qū)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)物業(yè)的影響是報(bào)告敘述的重點(diǎn)之一。當(dāng)中的財(cái)富增長(zhǎng)必定對(duì)亞洲和澳大利亞的高端產(chǎn)品市場(chǎng)構(gòu)成影響，令區(qū)內(nèi)重要城市和第二居所地點(diǎn)于未來(lái)五年有強(qiáng)勁的價(jià)格升幅。盡管當(dāng)中不少市場(chǎng)的政策制定者會(huì)推出措施，以減慢樓價(jià)升幅或阻止非本地人士購(gòu)入物業(yè)。

報(bào)告顯示，摩納哥的房地產(chǎn)高端產(chǎn)品價(jià)格已連續(xù)八年為全球最高，100萬(wàn)美元僅能購(gòu)買(mǎi)17平方米的高端產(chǎn)品，而北京排名第12位，100萬(wàn)美元可購(gòu)入61平方米的高端產(chǎn)品。2014年，國(guó)際高端產(chǎn)品指數(shù)100中有16個(gè)地點(diǎn)的高端產(chǎn)品價(jià)格呈雙位數(shù)的增長(zhǎng)，而接近四成城市的高端產(chǎn)品價(jià)格則下跌或維持不變。在該機(jī)構(gòu)此前的報(bào)告中房?jī)r(jià)升幅排名前十位的北京去年跌至第63位，價(jià)格降幅為0.5%。

萊坊董事、北京研究及咨詢(xún)部主管孫文靜表示，北京高端產(chǎn)品市場(chǎng)在2014年面臨價(jià)格不斷攀升、高存量以及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)的問(wèn)題。政府的“限高令”價(jià)格政策使得原本計(jì)劃在2014年入市的高端產(chǎn)品項(xiàng)目擱置，致使高端產(chǎn)品市場(chǎng)存量加大。

高端產(chǎn)品價(jià)格升幅下降，庫(kù)存仍在不斷加大，而自去年12月13日曾創(chuàng)下北京樓面價(jià)紀(jì)錄的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目正式領(lǐng)取預(yù)售許可證就已喻示“限高令”名存實(shí)亡，在此行情下，照常理，北京的別墅市場(chǎng)應(yīng)趁機(jī)降價(jià)加速去化回籠資金。實(shí)際情況如何，本報(bào)記者3月6日實(shí)地探訪(fǎng)了位于北京市昌平區(qū)南環(huán)大橋西側(cè)的金隅瀾灣別墅項(xiàng)目。

小市場(chǎng)“坐地漲價(jià)”

金隅瀾灣別墅項(xiàng)目目前正在發(fā)售的是二期的聯(lián)排和疊拼，房源戶(hù)型區(qū)間為219～306平方米的兩疊別墅、278～378平方米的三疊別墅、362平方米的聯(lián)排別墅，總價(jià)每套650～1100萬(wàn)元起，預(yù)計(jì)于今年6月入住。

據(jù)售樓處置業(yè)顧問(wèn)鄭小姐介紹，瀾灣別墅項(xiàng)目屬于限購(gòu)產(chǎn)品，B1疊拼產(chǎn)品戶(hù)型最小面積為220平方米，按照截至3月10日結(jié)束的“預(yù)付20萬(wàn)元減80萬(wàn)元”優(yōu)惠活動(dòng)計(jì)算，按揭總價(jià)在680萬(wàn)元左右，首付30%應(yīng)在204萬(wàn)元左右。聯(lián)排、疊拼兩種戶(hù)型均有閣樓、陽(yáng)臺(tái)、花園贈(zèng)送面積。物業(yè)費(fèi)為每平方米4.68元。196套房源目前已經(jīng)售出80多套。

記者在寬敞的售樓處看到，整整一上午，除了閑聊的員工，并未見(jiàn)到購(gòu)房者前來(lái)咨詢(xún)或購(gòu)買(mǎi)。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，這樣的冷清場(chǎng)景并非個(gè)案。2月北京別墅市場(chǎng)共成交85套，成交面積2.91萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少了35%、27%，創(chuàng)造了近12個(gè)月來(lái)的新低。截至今年2月，北京別墅市場(chǎng)存量高達(dá)7467套，這一數(shù)字相比2014年同期，漲幅達(dá)50%。高企的庫(kù)存一方面使得其在價(jià)格制定上難以有標(biāo)齊高價(jià)新盤(pán)的底氣，另一方面也對(duì)于去化速度產(chǎn)生掣肘。

記者隨后沿小區(qū)主干道步行測(cè)量了整個(gè)項(xiàng)目，從入口到最里端，大約需要20分鐘時(shí)間。小區(qū)的綠化做得不錯(cuò)，且一墻之隔就是正在規(guī)劃建設(shè)中的萬(wàn)畝濕地公園。小區(qū)出口的南環(huán)東路帶來(lái)了便捷的交通，但近在咫尺的南環(huán)大橋也帶來(lái)了噪音污染。盡管置業(yè)顧問(wèn)一再?gòu)?qiáng)調(diào)小區(qū)同大橋之間有一個(gè)商購(gòu)區(qū)間隔，但記者在離大橋最遠(yuǎn)的小區(qū)最南端，汽車(chē)的奔馳聲、鳴笛聲依然清晰入耳?；蛟S保安大哥隨口的那句“關(guān)上門(mén)窗會(huì)好些”，才是最貼切的宣傳語(yǔ)。

盡管存在“美中不足”，但當(dāng)記者3月12日再次來(lái)到該項(xiàng)目時(shí)，此前的優(yōu)惠政策已變成了“預(yù)付25萬(wàn)元抵80萬(wàn)元”，優(yōu)惠減少了5萬(wàn)元。同時(shí)，所有房源每平方米上漲了兩三千元不等，每套總價(jià)上漲超過(guò)30萬(wàn)元。

一邊是門(mén)庭冷落的售樓處，一邊卻在“坐地漲價(jià)”。這一看似矛盾的現(xiàn)象，張大偉卻稱(chēng)“很正常”。他表示，不能用看待普通住宅的市場(chǎng)規(guī)律看待別墅產(chǎn)品。別墅屬于小眾消費(fèi)品，不存在“去化難”的問(wèn)題，它的去化節(jié)奏是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的溢價(jià)率追求來(lái)權(quán)衡的。去化快，說(shuō)明該項(xiàng)目的溢價(jià)率低，而去化慢，并不意味著該產(chǎn)品不好賣(mài)。因此，別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)追求去化速度。“去化慢的項(xiàng)目不斷漲價(jià)，是別墅產(chǎn)品的正?，F(xiàn)象。有期房變現(xiàn)房的因素，更多的是開(kāi)發(fā)商把握的推盤(pán)節(jié)奏順延后的成本疊加”。

然而，貌似有亞洲財(cái)富增長(zhǎng)的大背景和央行降息、“限高令”取消以及土地?cái)喙┑南∪毙灾?，但高企的?kù)存和節(jié)節(jié)攀升的價(jià)格，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)登記加速以及房地產(chǎn)稅“呼之欲出”的當(dāng)下，北京別墅產(chǎn)品的走勢(shì)，是一如2月份的“曲高和寡”，抑或走向“一墅難求”，檢驗(yàn)的惟一標(biāo)準(zhǔn)，只有市場(chǎng)。