降息效應(yīng)：樓市將緩慢復(fù)蘇？

重點(diǎn)提示

降息與樓市之間的關(guān)系有四大主要特點(diǎn)：第一，利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。降息會(huì)降低開發(fā)商和購(gòu)房者的資金使用成本，從而促進(jìn)市場(chǎng)增長(zhǎng)。第二，利率變化對(duì)樓市的影響具有明顯的滯后性。第三，一個(gè)利率調(diào)整周期一般需要2-5年時(shí)間，連續(xù)同向調(diào)整利率5-10次，其中降息的時(shí)間周期一般長(zhǎng)于加息周期。第四，利率調(diào)整幅度呈減小趨勢(shì)。

央行持續(xù)降息正對(duì)樓市產(chǎn)生正向的作用。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周全國(guó)54城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為37690套，比前一周增長(zhǎng)53.6%。雖然依然低于春節(jié)前平均單周5萬套的簽約量，但隨著假期結(jié)束，以及降息的刺激，3月下半月市場(chǎng)有望告別簽約淡季。部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)監(jiān)測(cè)，春節(jié)后，二手房成交量以及新增客源量都在上漲。樓市正呈現(xiàn)逐步升溫的局面。

小陽(yáng)春可期？

從鏈家地產(chǎn)內(nèi)部實(shí)際成交量看，3月第一周較2月第一周增加7.2%，節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)迅速。

除了成交量，新增客源量也在上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月第一周日均新增客源量較春節(jié)后上漲68.4%，較春節(jié)前的2月第一周也有超過16%的漲幅。由于近期利率政策持續(xù)放松，剛需入市增多，部分城區(qū)的小戶型和近郊區(qū)房屋銷量上升。

同時(shí)，新增房源掛牌價(jià)有所上漲，業(yè)主心理價(jià)位抬升，讓價(jià)意愿降低，部分熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格上升趨勢(shì)。逐漸回暖的市場(chǎng)吸引了大量改善性需求入市，上周日均新增房源量較2月第一周增加50%，其中大部分新增房源的業(yè)主為換房的業(yè)主。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，隨著房客源入市增多，二手房成交量將進(jìn)一步上升，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉黻?yáng)春三月。從政策方面看，全國(guó)兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持居民自住和改善性住房需求等表述，在2014年下半年已有相應(yīng)的初步政策與之呼應(yīng)，預(yù)計(jì)未來還將有后續(xù)政策出臺(tái)。房產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)òl(fā)出新的生機(jī)。但值得一提的是，未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)飆升的情況將很難出現(xiàn)，溫和上升將成為未來市場(chǎng)的常態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)作用明顯。這一利好信息，發(fā)生在即將召開的“兩會(huì)”前夕，預(yù)示著相對(duì)寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來臨。預(yù)計(jì)隨著3月份傳統(tǒng)銷售旺季逐漸開啟，房地產(chǎn)市場(chǎng)將擺脫2月低迷而逐步升溫，但城市間依然存在分化。

降息與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)

上海易居研究院研究員徐向科通過研究發(fā)現(xiàn)，降息與樓市之間的關(guān)系有四大主要特點(diǎn)：第一，利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。降息會(huì)降低開發(fā)商和購(gòu)房者的資金使用成本，從而促進(jìn)市場(chǎng)增長(zhǎng)；加息會(huì)提高開發(fā)商和購(gòu)房者的資金使用成本，從而抑制市場(chǎng)增長(zhǎng)。第二，利率變化對(duì)樓市的影響具有明顯的滯后性。第三，一個(gè)利率調(diào)整周期一般需要2-5年時(shí)間，連續(xù)同向調(diào)整利率5-10次，其中降息的時(shí)間周期一般長(zhǎng)于加息周期。第四，利率調(diào)整幅度呈減小趨勢(shì)。

過去20年，我國(guó)共有三輪降息周期。第一輪降息周期始于1996年5月，而從房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比數(shù)值看，從1999年四季度開始，也就是降息啟動(dòng)三年之后，房?jī)r(jià)開始步入上漲軌道，并在隨后幾年增速加快。但是，這輪房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，主要是受我國(guó)住房制度改革的影響，低利率僅僅起到輔助作用。

第二輪降息周期始于2008年10月，在2008年12月完成最后一次降息，短期內(nèi)多次降息，很快便對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響。2009年3月房?jī)r(jià)止跌回升，距離第一次降息6個(gè)月，距離最后一次降息僅僅3個(gè)月。隨后房?jī)r(jià)開始了新一輪的快速上漲期，一直持續(xù)到2010年4月份新一輪抑制性調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲幅度才逐漸減小。這再次證明，密集的利率調(diào)整，對(duì)于樓市的影響較大，但依然是最后一次調(diào)息后，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)方向性變化。

第三輪降息周期始于2012年6月，延續(xù)至今，存款利率累計(jì)降息4次，無論頻率還是幅度都較小。從70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)看，在本輪降息之前，樓市已出現(xiàn)回暖跡象，降息開啟后，樓市升溫加速，銷售價(jià)格環(huán)比增速在2013年3月份達(dá)到頂峰，距最近一次降息調(diào)整時(shí)間約6個(gè)月。樓市熱度一直持續(xù)到2014年年初，隨后樓市陷入低迷，央行于是2014年11月、2015年2月再度降息，降息對(duì)樓市的正面影響正在逐步釋放。

徐向科預(yù)計(jì)，未來還會(huì)有1-2次降息周期。但這輪降息周期情況比較復(fù)雜，在降息的初始階段，2012年6、7月前兩次降息后，樓市加速回暖，并于2013年出現(xiàn)一波涉及一二線城市的繁榮。其后，2014年樓市再度降溫。而在房?jī)r(jià)上漲之后，降息停止，非常罕見地中斷了兩年多。因此，當(dāng)前更需要關(guān)注的是2014年11月重啟降息之后，包括本次降息，對(duì)于2015年樓市復(fù)蘇進(jìn)程的影響。

徐向科認(rèn)為，從2014年5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷已超過10個(gè)月，買賣雙方也觀望等待了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，因此，降息對(duì)市場(chǎng)需求的效用將趨于增加。加之諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)寬松，在貨幣政策與調(diào)控政策雙重寬松、疊加效應(yīng)之下，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將止跌反彈。預(yù)計(jì)2015-2016年還有降息機(jī)會(huì)，這將持續(xù)推動(dòng)樓市復(fù)蘇，2016年仍將受此正面影響。

CRIC研究院楊科偉也認(rèn)為，春節(jié)后國(guó)內(nèi)樓市景氣有望持續(xù)回穩(wěn)。對(duì)土地市場(chǎng)而言，隨著3月份上海、合肥、武漢等重點(diǎn)城市逐步加大供地力度，尤其是諸如上海大寧“新地王”、武漢硚口古田二路等優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)放出，上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)?；厣善?。