2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義41

　　1.5 稅金

　　經(jīng)營稅金及附加（兩稅一費）

　　營業(yè)稅

　　城市維護建設稅

　　教育費附加

　　城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　企業(yè)所得稅

　　所得稅應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%

　　納稅方式：選按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算

　　1.6 房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式

　　經(jīng)營方式 經(jīng)濟效果 表現(xiàn)形式

　　置業(yè)投資 出租

　　經(jīng)營 租金收益

　　物業(yè)增值

　　股權(quán)增值 租金收入

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為

　　開發(fā)投資 銷售 開發(fā)利潤

　　成本利潤率

　　投資收益率等指標 主要是銷售收入

　　2. 經(jīng)濟評價指標

　　2.1 投資回收與投資回報

　　2.2 經(jīng)濟評價指標體系

　　2.3 通貨膨脹的影響

　　2.1 投資回收與投資回報

　　投資回收

　　投資者對其投入資本的回收

　　還本

　　投資回報

　　是投資者所投入的資本所得的報酬

　　付息

　　兩者區(qū)別

　　投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則表現(xiàn)為投資者所得的或期望獲得的收益率或利息率

　　對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要指總開發(fā)成本的回收，投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤

　　2.2 經(jīng)濟評價指標體系（2+8+3+5）

　　兩方面

　　盈利能力指標

　　清償能力指標

　　八項靜態(tài)盈利指標

　　成本利潤率

　　銷售利潤率

　　投資利潤率

　　資本金利潤率

　　資本金凈利潤率

　　現(xiàn)金回報率

　　投資回報率

　　靜態(tài)投資回收期

　　三項動態(tài)盈利指標

　　財務內(nèi)部收益率

　　財務凈現(xiàn)值

　　動態(tài)投資回收期

　　五項清償能力指標

　　借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負債率

　　流動比率

　　速動比率

　　【重點】房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系

　　項目類型 盈利能力指標

　　清償能力指標

　　靜態(tài)投標 動態(tài)指標

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資（4靜3動3付） 成本利潤率

　　財務內(nèi)部收益率

　　財務凈現(xiàn)值

　　動態(tài)投資回收期 借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負債率

　　銷售利潤率

　　投資利潤率

　　靜態(tài)投資回收期

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資

　?。?靜3動5付） 投資利潤率 借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負債率

　　流動比率

　　速動比率

　　資本金利潤率、資本金凈利潤率

　　現(xiàn)金回報率、投資回報率

　　靜態(tài)投資回收期

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