2015房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)整理：契稅相關(guān)知識(shí)（2）

　　二、特殊規(guī)定

　　1、企業(yè)公司制改造

　　一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。

　　企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　2、企業(yè)股權(quán)重組

　　在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。

　　國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

　　3、企業(yè)合并、分立

　　（1） 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　?。?） 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　4、企業(yè)出售

　　國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

　　5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

　　債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

　　6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）

　　對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

　　7、繼承土地、房屋權(quán)屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；

　　非法定繼承人應(yīng)征收契稅

　　8、其他

　　經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

　　契稅的征收管理

　　一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　二、契稅征管

　　要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。

　　契稅（deed tax）

　　在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動(dòng)產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。征收機(jī)關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。

　　契稅的特點(diǎn)：

　　1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

　　2、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。

　　近期契稅變化：

　　從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

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