2013年中國虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪營銷模式分析

1、什么是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪

產(chǎn)權(quán)式商鋪在國際上通常被定義為所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一種商鋪產(chǎn)品形式，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心的理念，最早出現(xiàn)在二十世紀七十年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是產(chǎn)權(quán)式商鋪的兩種業(yè)態(tài)之一。它是指，開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分四至區(qū)域銷售給多個業(yè)主，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限內(nèi)包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。

（產(chǎn)權(quán)式商鋪的另一種業(yè)態(tài)是“獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪”，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，擁有完整意義上的產(chǎn)權(quán)，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經(jīng)營公司包租。投資者真正擁有處置權(quán)。）

2、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的實質(zhì)

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是近幾年市場上出現(xiàn)的一種投資產(chǎn)品，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以稱為虛擬，是因為在該模式下，對產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)進行了重新界定，投資者買鋪后的產(chǎn)權(quán)中只擁有所有權(quán)和收益權(quán)，開發(fā)商卻擁有處置權(quán)，承租商則擁有使用權(quán)。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬，所以，產(chǎn)權(quán)式商鋪的虛擬產(chǎn)權(quán)不是完整意義上的產(chǎn)權(quán)，其交易的實質(zhì)是開發(fā)商將自己手中的商鋪當成其融資的工具，投資者則獲得商鋪租金的利潤以及商鋪產(chǎn)品本身價值上漲的收益。在這種情況下，投資者想要如期獲得收益的前提是，商場的整體經(jīng)營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現(xiàn)問題，投資者的回報就如同無本之木。

目前國內(nèi)零售業(yè)平均利潤率僅為2%，而多數(shù)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪都承諾6%—10%或者更高的年回報率，當投資者抱著僥幸心理，去購買虛擬化分割再統(tǒng)一打包出租的商鋪后，一旦后期經(jīng)營陷入困境，投資者必然遭受損失。目前市場的商鋪銷售主要以“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主。事實也證明虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。

3、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪營銷模式的主要操作流程

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在我國的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個主體；第三階段是轉(zhuǎn)租階段，將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個主體?，F(xiàn)以第三階段即轉(zhuǎn)租階段為例分解開發(fā)商營銷操作一般流程。

第一步：投資者與開發(fā)商、銀行簽訂協(xié)議，以“首期付款＋按揭貸款（60%）”方式購買商鋪等物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

第二步：投資者（業(yè)主）將所購物業(yè)返租或以委托經(jīng)營的名義給開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司（出于避免高額租賃稅的考慮），開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司承諾一定年限（5～10年）內(nèi)每年給予投資者（業(yè)主）一定的回報率（8%-10%）或者更高，開發(fā)商或開發(fā)商投資設(shè)立的經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)租賃權(quán)。

第三步：開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司尋找品牌商整體承租商鋪。

4、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中主要涉及的法律關(guān)系及各方之間的利益沖突

（1）虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中主要涉及的法律關(guān)系

①開發(fā)商和投資人之間的商鋪買賣合同關(guān)系。

②投資人和銀行之間的購鋪貸款合同關(guān)系及商鋪抵押擔保合同關(guān)系。

③開發(fā)商和銀行之間的擔保（保證或抵押擔保）合同關(guān)系。

④投資人和開發(fā)商之間的返租合同關(guān)系或者投資人和開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司之間的委托經(jīng)營合同關(guān)系。

⑤開發(fā)商與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系或者開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司作為投資人的受托人與承租人（一般是品牌商）之間的租賃合同關(guān)系。

⑥物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理法律關(guān)系等。

（2）各方之間的利益沖突

在上述幾種法律關(guān)系中，存在著銀行、開發(fā)商、第三方經(jīng)營管理公司、投資人、承租人、物業(yè)管理公司之間的利益沖突。

撇開銀行的貸款風險與物業(yè)管理公司的利益不談，在其他利益沖突方之間，首先是開發(fā)商在營銷設(shè)計中對自己利益的最大保全。開發(fā)商把商鋪全部出售給投資人后，因為及時回款，并且賣出了高價，他的利益也就得到了最終保障。商鋪全部賣完后，后期的經(jīng)營就與他的切身利益沒有太大的關(guān)系，他也就失去了經(jīng)營和管理市場的動力。

另外，開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司，出于避免高額租賃稅的考慮，很少有從業(yè)主手中以租賃方式取得房屋，多數(shù)情況采用委托經(jīng)營方式。委托經(jīng)營在法律上則屬于代理，開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司受業(yè)主委托，代為將商鋪出租、確定租賃合同內(nèi)容、收取租金等。這樣一來，開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司就是代理人，業(yè)主是被代理人。按照這種法律關(guān)系，開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司與商家簽訂的租賃協(xié)議，實質(zhì)上應(yīng)當為業(yè)主與商家之間的租賃法律關(guān)系。

當出現(xiàn)糾紛，開發(fā)商或第三方經(jīng)營管理公司感覺無法處理時，就會以自己是代理人，商家與其簽訂的租賃合同應(yīng)當是業(yè)主與商家之間的租賃關(guān)系為由，要求業(yè)主在發(fā)生糾紛時直接找商家索賠，而與經(jīng)營管理公司無關(guān)。如此一來，業(yè)主將更加手足無措。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關(guān)鍵字：商鋪

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