2013年我國商鋪租賃需要留意的問題分析

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    伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商業(yè)經(jīng)營活動的日趨活躍，越來越多的普通市民參與到商鋪租賃和商業(yè)經(jīng)營活動中來。在此過程中，難免會因為專業(yè)知識和業(yè)務(wù)不熟而發(fā)生一些糾紛。我們總結(jié)了商鋪租賃中需要注意的幾大問題，供大家參考。

    調(diào)查

    在承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)?shù)皆撋啼佀诘膮^(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個重要信息：一是房屋用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。二是物產(chǎn)權(quán)利人，確保與物產(chǎn)權(quán)利人或者其他權(quán)利人簽署租賃合同。三是物產(chǎn)是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

    律師應(yīng)當(dāng)向業(yè)主的律師展開全面的調(diào)查，其中包括物產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及使用狀況和服務(wù)設(shè)施。然而，如果業(yè)主沒有提供這方面的信息的話，承租人可以展開自己的調(diào)查及測試。這些都取決于租戶是否滿意這些專業(yè)調(diào)查，個人測試，或者直接于業(yè)主的問答。對于物產(chǎn)的木材暇疵，結(jié)構(gòu)暇疵，沉淀，排水設(shè)施或下水道的暇疵，干燥或腐爛，上梁潮濕或有木蠕蟲等等，這并不是一個完全詳盡的例子，但是承租人必須對上述狀況滿意。承租人要留意“一旦出售蓋不退換”或“讓買家當(dāng)心”的原則，業(yè)主沒有一定要告知物產(chǎn)有暇疵的責(zé)任。

    有關(guān)有些服務(wù)（如空調(diào)系統(tǒng)，電梯，起重機，防盜和防火裝置，中央暖氣系統(tǒng)）承租人應(yīng)當(dāng)確保要求業(yè)主讓專業(yè)人士檢查這些系統(tǒng)是否正常運行。但要記住的是租戶在租賃合同的條約規(guī)定下，業(yè)主需要負(fù)責(zé)維修或替換上述系統(tǒng)。如果您對上述系統(tǒng)有任何疑問，您應(yīng)當(dāng)雇傭一位專業(yè)人士或承包商檢查維修方面的系統(tǒng)。對于物產(chǎn)的電路系統(tǒng)也是同樣的，您需要聘請電路專家來檢查維修您的系統(tǒng)，如果您對電路系統(tǒng)有任何疑問的話。

    如果通過詢問或任何專業(yè)人士的調(diào)查結(jié)果清楚的顯示物產(chǎn)有暇疵，承租人的律師應(yīng)當(dāng)向業(yè)主的律師展示這些問題的存在。承租人應(yīng)當(dāng)在租賃交換之前開展進(jìn)行對物產(chǎn)本質(zhì)狀況的調(diào)查.業(yè)主有可能需要自己支付這些維修暇疵的費用。一旦在租賃交換之后，再回到交易，或要求減少租金，都是非常困難的，

    如果物產(chǎn)在粗劣的維修狀態(tài)，但是租戶仍希望繼續(xù)執(zhí)行租賃，租戶應(yīng)當(dāng)堅持在租賃還沒有生效前，事物狀態(tài)清單(Schedule of Condition)，租戶的維修責(zé)任只限制于保持物產(chǎn)的現(xiàn)有狀態(tài)，而并不承擔(dān)進(jìn)一步的維修。當(dāng)租賃租期長或者租金高，租戶應(yīng)雇傭的調(diào)查員來提供清單。如果租期的時間短并且租金低的話，租戶只須耍提供一個附注的攝影日程表.要記住的是，租賃是會被準(zhǔn)備成兩份，一份由租戶持有，一份有業(yè)主持有。日程表的復(fù)印件需要遞交給租戶的律師，他們會附在各個文件上面。

    同時，承租人會執(zhí)行普通的維修及維護樓宇，業(yè)主通常在租賃上耍求承租人執(zhí)行樓宇內(nèi)部及外部的粉刷和裝修。

    作為租戶的律師，我們強烈地建議由于上列原因，承租人應(yīng)當(dāng)開展自己的調(diào)查，并聘請值得信任的專業(yè)調(diào)查人士來進(jìn)行。同時專業(yè)調(diào)查人士也會在關(guān)于租賃條約上面給予建議，特別是在市場租金方面，這也許會比業(yè)主要求的租金要低。但請注意的是，作為承租人的律師，我們并不能向您建議您的租金的高低，這并不是律師的服務(wù)范圍之內(nèi)。

    律師費

    業(yè)主是地產(chǎn)專家。因此，業(yè)主擁有更多的地產(chǎn)知識。通常業(yè)主能夠決定租約條款，這些條款沒有給承租人及他們的代表律師留下修改的空間。其中一條此類條款是，承租人必須支付業(yè)主的律師費。這早已是陋俗，但許多業(yè)主仍然將其作為租約條款之一。目前，對承租人來說最有效的規(guī)避支付業(yè)主律師費的方法是，在談判階段就明確提出，除非不需要支付業(yè)主律師費，承租人才會考慮租下樓宇。這樣承租人讓業(yè)主決定是否接受此項條件。從心理學(xué)角度業(yè)主比較可能接受，因為如今許多租戶拒絕支付業(yè)主的律師費用，業(yè)主不太可能對此感到委屈。這只不過是“有所得必有所失”。

    裝修添附

在商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：一是明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特別的改建和搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告和店招的位置也可約定清楚。二是明確租賃期滿時，裝修和添附設(shè)施的處置方式。

    免租期

    在商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè).特別是在租用店面時，租戶一般都需要投入一大筆錢來重新裝修門面，門牌及內(nèi)部裝飾。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實際使用房屋所產(chǎn)生的水費和電費等還需要按合同約定承擔(dān).

    免租期的期限應(yīng)該與租戶裝修裝飾的花費及成一定比例，雖然租戶在完成裝修之時才能開始正式營業(yè)，但是業(yè)主通常都不愿給予租戶免租期，謹(jǐn)慎的租戶應(yīng)盡量爭取與業(yè)主公平交易。
 

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