2013年上海產(chǎn)權(quán)式商鋪投資策略

商用房產(chǎn)市場以其獨特的投資價值吸引著眾多投資者：其中就包括大型的境內(nèi)外投資公司、企業(yè)或者是個人投資者，尋覓著各自適合的投資產(chǎn)品。由于受到多種因素的影響，使得越來越多的投資者將投資的重點轉(zhuǎn)移至商用房產(chǎn)，而其中商鋪作為其中的明星板塊，自然亦受到了重點關(guān)注。

那么我們將對各類商鋪的投資要點進行系列分析，以提供給投資者作參考。首先，對于產(chǎn)權(quán)式商鋪——就是將大面積商場分割成小面積商鋪后進行出售的投資要點，作如下分析：

第一，投資風(fēng)險控制

這是投資者應(yīng)當首要考慮的問題。產(chǎn)權(quán)式商鋪由于其總標的相對較小等特性，往往受到中、小投資者的普遍歡迎，但由于產(chǎn)權(quán)式商鋪所具有的一些特殊性，使得投資風(fēng)險比一般的商鋪為高：

由于作為店中店的產(chǎn)權(quán)式商鋪受到較多因素的制約，因此想要經(jīng)營成功就要求進行統(tǒng)一管理，投資者必須在一定條件下服從商場經(jīng)營管理公司對于業(yè)態(tài)的規(guī)劃要求，這對于商場經(jīng)營管理公司的經(jīng)營管理能力的要求遠較一般的物業(yè)管理公司要高許多。

建議：在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時，投資者應(yīng)對于發(fā)展商以及商場經(jīng)營管理公司的能力、資信進行認真研究，并對規(guī)劃的用途向?qū)＜易稍兛尚行院笤龠M行投資。

第二，投資收益問題

產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以能吸引投資者關(guān)注，除了投資總金額較低外，另外重要賣點是——承諾一定年限內(nèi)進行包租——給予穩(wěn)定的投資回報，一般公式如下：

投資回報金額＝投資總金額×所承諾的投資回報率

產(chǎn)權(quán)式商鋪的發(fā)展商一般會指定一家商場經(jīng)營管理公司——對于出售的產(chǎn)權(quán)式商鋪進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，通常會有兩種方案提供給投資者以供選擇：一種方案是由發(fā)展商所指定的商場經(jīng)營管理公司提供一定年限固定回報率；另一種方案是投資者自行經(jīng)營，但必須服從商場經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理，尤其是在業(yè)態(tài)上必須服從規(guī)劃要求。當然發(fā)展商的出發(fā)點是為了使商場的經(jīng)營能夠最大程度地獲得成功。

投資者仍然需要關(guān)注幾個關(guān)鍵問題：一是商場經(jīng)營管理公司的經(jīng)營能力、注冊資金、以往業(yè)績表現(xiàn)等——也就是包租主體公司的綜合履約能力；二是投資收益問題——也就是發(fā)展商所指定的商場經(jīng)營管理公司提供一定年限固定回報率多寡——是否能夠償還貸款等，因為根據(jù)信義商用房產(chǎn)的統(tǒng)計顯示：需要貸款投資購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者比例達到60%以投資案例：

投資者購買一個產(chǎn)權(quán)式商鋪，總金額為100萬元，貸款5成，年限為10年，那么由發(fā)展商所指定的商場經(jīng)營管理公司提供一定年限的固定回報率需達到多少才能償還銀行貸款？目前個人非居住貸款利率為：6．12%，個人租賃稅收按5%計算。

通過上表的計算，可以看到：如果貸款5成購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，那么投資回報率必須達到7．05%以上方能償還貸款本息。

建議：投資者選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪很重要的是看中其具有穩(wěn)定的投資回報，這就需要認真評估商場經(jīng)營管理公司的綜合實力。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關(guān)鍵字：商鋪

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