2013年中國商鋪地產(chǎn)專業(yè)化服務解析

隨著中國城市化進程的加快，無論是從各地方政府的意愿，還是從開發(fā)商的市場動機都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購物中心的大量開發(fā)。盡管中國政府近期在有意識地對此進行調(diào)控，但中國經(jīng)濟發(fā)展模式和對中國特殊市場的特性，購物中心開發(fā)暫時的速度放緩是有可能的，但持續(xù)的發(fā)展勢頭很難遏止。

這就帶來一個潛在的風險，過量的開發(fā)和真實商業(yè)市場需求的矛盾在可預見的未來即會顯現(xiàn)，而在某些地區(qū)或城市近期就可能產(chǎn)生矛盾的爆發(fā)。在某種意義上上講，這種間接市場和直接市場的矛盾在這一階段是不可避免的，但對商業(yè)地產(chǎn)或購物中心開發(fā)商的投資行為來說即冒著極大的風險。出現(xiàn)類似九十年代某些地區(qū)出現(xiàn)的住宅爛尾樓的現(xiàn)象也不足為怪，更多可能出現(xiàn)的情況是商業(yè)設施的后期經(jīng)營的凋零，從而將開發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，亞奧區(qū)擁有最時尚的Mall概念的第五大道的慘淡開局，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。

在商業(yè)物業(yè)面積持續(xù)增長、并處于供給過量的情況下，商業(yè)地產(chǎn)商或購物中心開發(fā)商憑何使自己處于有利的競爭地位？答案是：專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團隊。

大家已有這樣的共識，住宅地產(chǎn)市場早已進入專業(yè)化時代，開發(fā)商已經(jīng)非常明了在進行某一住宅項目開發(fā)時要進行特定的市場和產(chǎn)品研究，那種蓋了房子就可以賣出去的時代已經(jīng)一去不復返了。在目前群雄爭霸的市場格局中，商業(yè)地產(chǎn)也已進入了專業(yè)化時代。在開發(fā)商擬定開發(fā)的項目地塊是否適合開發(fā)商業(yè)項目？開發(fā)的適度規(guī)模是多少？開發(fā)什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)及其組合？適合這種商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑功能和規(guī)范是怎樣的？招商的資源及目標？……..。也就是說，開發(fā)商最終的、可持續(xù)的收益回報怎樣保證？沒有專業(yè)化的商業(yè)市場研究和產(chǎn)品定位及其與之相協(xié)調(diào)的商業(yè)規(guī)劃和建筑形態(tài)，在充滿市場競爭的今天，項目的失敗是遲早的事情。

專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃的必要性在我們執(zhí)行的項目一再得到驗證。在我們接到的客戶委托中不乏經(jīng)過我們科學的論證而否定客戶最初預定想法的案例。根據(jù)對項目特定的城市、特定的區(qū)域、特定地塊的市場調(diào)查和研究，尤其是對該項目立地條件吸引的主力消費群、對今后主力商戶入駐條件及其可持續(xù)經(jīng)營條件的分析，往往我們得出的結(jié)論及規(guī)劃與客戶原有的預想方案大相徑庭，甚至我們建議客戶終止該項目的實施或及時轉(zhuǎn)向?？蛻糇罱K往往感謝我們這種專業(yè)的意見，因為這避免了盲目的投資所帶來的風險。

遺憾的是在我們接到的這類委托中，客戶在前期均委托過一般性的調(diào)查或咨詢公司，客戶從他們那里往往得到的是迎合客戶原有想法的再延伸。這不難理解，在沒有細分服務市場的狀況下，由綜合性咨詢公司替代專業(yè)咨詢公司的結(jié)果可想而知。這就如同病人到醫(yī)院看病，不同的病需要不同?？频拈T診醫(yī)生診治，那種包治百病的醫(yī)生大多是庸醫(yī)甚至是門外漢。這就是為什么在發(fā)達國家，即使是咨詢公司、設計公司也是針對不同行業(yè)各有擅長，這是因為不同的經(jīng)濟領(lǐng)域有不同的專業(yè)規(guī)律和運營手段，不同領(lǐng)域、不同行業(yè)的專家在該領(lǐng)域才有話語權(quán)。

我們接觸的客戶大多有這樣的困惑：調(diào)查公司給他們開列的調(diào)查清單或完成的調(diào)查結(jié)果對項目的判斷無實際的意義，依據(jù)這種調(diào)查結(jié)果得出的咨詢意見往往太過于宏觀和似是而非；這種書齋里的結(jié)果往往很不解渴，開發(fā)商對于項目的運作依然不得要領(lǐng)。這是由于他們不了解商業(yè)實際經(jīng)營中的實際需要是什么？

目前已經(jīng)發(fā)生、包括上文提到的商業(yè)上的失敗案例大多數(shù)是因為沒有商業(yè)規(guī)劃、或商業(yè)規(guī)劃（業(yè)態(tài)、布局）的準確性和合理性出現(xiàn)了問題，以及商業(yè)規(guī)劃在實際執(zhí)行的不利造成的。

專業(yè)化的服務也不僅僅是經(jīng)驗型的，應該是系統(tǒng)的、有理論支持的（甚至是有數(shù)學模型等各種技術(shù)手段支持的）和具有商業(yè)實操經(jīng)驗的高管人員組成的。

專業(yè)化的服務應該是專業(yè)化團隊提供的，它表現(xiàn)在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的不同專家的支持和各個環(huán)節(jié)的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證服務水平的專業(yè)化深度和對項目的整體的把握，設計團隊包括：

不同商業(yè)業(yè)態(tài)的專家：零售（百貨、專業(yè)店、超市等）餐飲、娛樂；

不同專業(yè)的設計專家：有商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾設計師和平面設計師；

另一個值得提醒的問題是，專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃是不能、也不應該被商業(yè)策劃所代替的。現(xiàn)在似乎被大家普遍認可的、也非常流行的是以商業(yè)策劃代替商業(yè)規(guī)劃。我們贊成在符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)規(guī)劃指導下的商業(yè)策劃，而非是后者簡單地代替前者。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程當中，商業(yè)規(guī)劃在前，商業(yè)策劃在后；商業(yè)規(guī)劃是基礎，商業(yè)策劃是包裝。那種期望商業(yè)策劃包打天下的作法后患無窮，許多商業(yè)項目的最終流產(chǎn)多因這種單一手法的操作而生，最近中國首家體驗式青年主題賣場巨庫遭遇商戶退租即是典型只重視商業(yè)策劃、甚至是商業(yè)抄作的結(jié)果。這種僅靠抄作而失敗的案利比比皆是，而且今后會越來越?jīng)]有生存的余地。

總之，商業(yè)規(guī)劃及其有效的執(zhí)行是保證商業(yè)地產(chǎn)項目成功的必要前提，非此，不能避免商業(yè)地產(chǎn)潛伏的風險。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關(guān)鍵字：地產(chǎn)

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