2012年中國(guó)商鋪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)危機(jī)分析

多家商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善商業(yè)地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)危機(jī)重重

2008年以來(lái)，南京的超市業(yè)界出現(xiàn)動(dòng)蕩：好又多清涼門店、每家瑪棲霞店兩家大型超市由于選址不當(dāng)、競(jìng)爭(zhēng)激烈等原因，相繼關(guān)門歇業(yè)，給業(yè)內(nèi)造成不小的震動(dòng)。

事實(shí)上，在最近的八九年間，慘烈的競(jìng)爭(zhēng)局面在南京一直不停地上演：時(shí)代超市與一家不到100米的大型超市短兵相接，結(jié)果不得不提前打烊；諾瑪物大賣場(chǎng)選址在一公里內(nèi)有另一家賣場(chǎng)的地段，結(jié)果不到兩年就以退市告終；樂(lè)客多強(qiáng)行擠入已有多家超市的地區(qū)，開(kāi)業(yè)不久就被迫撤退……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近10年來(lái)已有17家不同品牌的超市折戟南京市場(chǎng)。

南京超市行業(yè)出現(xiàn)這種情況的一個(gè)重要原因是：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展缺少有效規(guī)劃，盲目發(fā)展，相同或類似業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)布局失衡，扎堆經(jīng)營(yíng)，造成資源浪費(fèi)、惡性競(jìng)爭(zhēng)。

國(guó)務(wù)院法制辦公室不久前公布了《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例（征求意見(jiàn)稿）》，其目的就是為了加強(qiáng)對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理，優(yōu)化城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康有序發(fā)展。目前，相關(guān)部門已經(jīng)收集到大量對(duì)這份征求意見(jiàn)稿的修改意見(jiàn)。

家電市場(chǎng)扎堆經(jīng)營(yíng)

根據(jù)這份《征求意見(jiàn)稿》，城市應(yīng)當(dāng)制定包括發(fā)展目標(biāo)、區(qū)域布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及建設(shè)規(guī)模等內(nèi)容的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，是指導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的依據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，這一規(guī)定突破了以往商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理只管經(jīng)營(yíng)，不管規(guī)劃建設(shè)的情況，改變了原先商業(yè)地產(chǎn)建成后再管理的模式，這種從開(kāi)發(fā)源頭管起的方式具有較強(qiáng)的可行性。

近年來(lái)，家電專業(yè)店已逐漸成為國(guó)內(nèi)家電銷售的主流業(yè)態(tài)。然而，在家電門店，特別是一些大型家電賣場(chǎng)的門店在各大城市全面鋪開(kāi)之時(shí)，零售額卻沒(méi)有隨之大幅增長(zhǎng)。事實(shí)上，迅速擴(kuò)張的家電門店并沒(méi)有給家電零售商帶來(lái)相應(yīng)的收益，有時(shí)甚至是帶來(lái)了沉重的壓力。

在一個(gè)周末來(lái)到北京市馬家堡地區(qū)的一家大型家電賣場(chǎng)，盡管門外熱熱鬧鬧地豎起了店慶的大幅廣告，走進(jìn)店內(nèi)卻十分冷清，除了手機(jī)和空調(diào)柜臺(tái)前有一些顧客外，其他柜臺(tái)幾乎無(wú)人問(wèn)津。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，2004年，北京的家電賣場(chǎng)只有50多家，到2007年年底就上升到170多家，3年的增長(zhǎng)超過(guò)3倍。然而，北京家電市場(chǎng)每年的增長(zhǎng)只有20%左右，按此計(jì)算，家電賣場(chǎng)每個(gè)門店的銷售額不僅不會(huì)增長(zhǎng)，反而還會(huì)大幅下降。

由于扎堆經(jīng)營(yíng)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)、利潤(rùn)下滑，一些大型超市便向供應(yīng)商收取諸如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、店慶費(fèi)、開(kāi)業(yè)贊助費(fèi)、物損費(fèi)等名目繁多的費(fèi)用，這不僅破壞了公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，還將一些不必要的費(fèi)用強(qiáng)加到了消費(fèi)者的身上，有的甚至影響到了商品的質(zhì)量。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)亟需規(guī)劃

事實(shí)上，除了避免資源浪費(fèi)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等后果外，加強(qiáng)管理、優(yōu)化布局和結(jié)構(gòu)還能減少商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)交通、環(huán)境、安全等方面的不利影響。我國(guó)的不少城市出現(xiàn)了大型超市造成路段擁堵，餐飲店附近居民投訴不斷、大型商業(yè)消防隱患危及居民樓安全等現(xiàn)象。

2005年年底，震動(dòng)西部的重慶觀音橋購(gòu)物狂潮引發(fā)了嚴(yán)重的交通擁堵問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，商圈內(nèi)的五大主力百貨店聯(lián)動(dòng)促銷，輻射范圍達(dá)到成都、貴陽(yáng)等地，引發(fā)“井噴”式購(gòu)物狂潮，面積約0.65平方公里的商圈核心區(qū)內(nèi)人流量接近40萬(wàn)人，導(dǎo)致交通一度陷入癱瘓。

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)兼顧各個(gè)方面。

目前公布的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例（征求意見(jiàn)稿）》一個(gè)顯著的特點(diǎn)在于其實(shí)現(xiàn)了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與城市規(guī)劃的對(duì)接。“以往商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃由商業(yè)部門做，整個(gè)城市規(guī)劃由城市規(guī)劃部門做，沒(méi)有城市規(guī)劃的配合，再好的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的統(tǒng)一將引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)從數(shù)量擴(kuò)張走向質(zhì)量型道路。

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