2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)展望

內(nèi)容提示：2012 年新開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬(wàn)套以上，基本建成500 萬(wàn)套以上。同時(shí)要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策影響下，2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入深度調(diào)整階段，展現(xiàn)出新的特點(diǎn)。

2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)全景評(píng)估及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

1．市場(chǎng)需求將以中低收入自住型需求為主。首先，繼續(xù)實(shí)行的限購(gòu)政策，將繼續(xù)抑制投機(jī)性、投資性等非合理性需求。央行2011 年四季度居民儲(chǔ)戶調(diào)查，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，投機(jī)性、投資性住房需求受限繼續(xù)減少。其次，居民的合理購(gòu)房需求將得到國(guó)家政策支持，部分中低收入的自住型需求將因政策支持得以實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)消費(fèi)主體將以中低收入首次置業(yè)的剛性需求者和改善型需求者為主。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從以商品住房為主轉(zhuǎn)向保障性住房和中小戶型的普通商品房為主的格局。

2．有效供給將增加。2012 年新開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬(wàn)套以上，基本建成500 萬(wàn)套以上。同時(shí)要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

3．房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)步回落。有效供給繼續(xù)增加，非合理需求得到抑制繼續(xù)減少，市場(chǎng)供求狀況繼續(xù)改善，逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換; 開(kāi)發(fā)商資金繼續(xù)緊張，降價(jià)促銷成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商自救的策略，定價(jià)將趨于理性，下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍。房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)從量跌到價(jià)滯再到價(jià)跌的變化。預(yù)計(jì)2012 年上半年整體房?jī)r(jià)水平將加快回落的步伐，全年商品住宅銷售均價(jià)將向2009 年4 474 元/平方米靠近，一二線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的幅度將更大些。隨著房?jī)r(jià)的下降，部分自住型需求者將有能力入市購(gòu)房，出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)大幅回落的可能性較小。

4．房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落。2012 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，商品住宅新開(kāi)工面積將出現(xiàn)下降; 保障房計(jì)劃新開(kāi)工面積將比2011 年減少300 萬(wàn)套; 整體看，2012年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將會(huì)下降。從而導(dǎo)致2012年施工面積增速將會(huì)明顯回落。由此預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)投資增速將在2011 年回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落。

2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中仍然存在一些不確定因素，要關(guān)注和防范運(yùn)行中出現(xiàn)的新問(wèn)題。

1．要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈面對(duì)。2012 年宏觀經(jīng)濟(jì)回調(diào)的壓力，一些地方政府為了維護(hù)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入，有可能以各種形式減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度和深度，放松限購(gòu)政策，導(dǎo)致投機(jī)、投資性等非合理需求入市炒作，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。

2．要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌。2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置業(yè)的剛性需求、以小換大的改善型需求、還有外來(lái)務(wù)工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調(diào)控政策一刀切，過(guò)多的提高這部分群體的購(gòu)房成本，抑制自住型需求。2011 年末部分銀行提高首次置業(yè)的貸款利率到1． 1 倍或以上，停止購(gòu)第二套房( 其中包括改善型) 的貸款，直接影響了部分自住型需求的購(gòu)買力。如果自住型需求繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在因基本需求不足價(jià)格大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也影響為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施效果。

3．要關(guān)注保障房大規(guī)模建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題。2012 年是大規(guī)模建設(shè)保障房的第二年，要關(guān)注和及時(shí)解決保障房建設(shè)及建成后出現(xiàn)的一些問(wèn)題。一是包括上年結(jié)轉(zhuǎn)和當(dāng)年開(kāi)工，2012 年保障房在建規(guī)模將達(dá)到1 800 萬(wàn)套，地方政府將面臨更大的籌措建設(shè)資金的壓力。二是2012 年將有900萬(wàn)套保障房竣工交付使用( 2011 年400 萬(wàn)套，2012年500 萬(wàn)套) ，能否公開(kāi)、公平、公正的將大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，將是地方政府直接面對(duì)的緊迫問(wèn)題。三是隨著大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量資產(chǎn)將大規(guī)模增加，如何保證這些資源在獲得社會(huì)效益的同時(shí)，取得較好的經(jīng)濟(jì)收益，做到可持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，將考量地方政府保障房運(yùn)營(yíng)、管理水平。

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