我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的主要矛盾分析

內(nèi)容提示：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時(shí)帶動(dòng)我國鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)對(duì)于這些行業(yè)同樣會(huì)造成較大的影響，左右著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開始，國內(nèi)用于房地產(chǎn)市場開發(fā)的資金開始激增，對(duì)GDP 的增長起到了一個(gè)巨大的推動(dòng)作用，這一點(diǎn)從商品房銷售額占GDP 比重就可以明顯看出。

我國房地產(chǎn)市場目前主要的矛盾主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，分別是政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾、地方政府在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財(cái)政收入增長之間的矛盾、銀行風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的矛盾、房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾。

2012-2016年北京房地產(chǎn)市場分析預(yù)測及前景研究報(bào)告

1 政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時(shí)帶動(dòng)我國鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)對(duì)于這些行業(yè)同樣會(huì)造成較大的影響，左右著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開始，國內(nèi)用于房地產(chǎn)市場開發(fā)的資金開始激增，對(duì)GDP 的增長起到了一個(gè)巨大的推動(dòng)作用，這一點(diǎn)從商品房銷售額占GDP 比重就可以明顯看出。如果國家采取相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，那么GDP的高速增長肯定會(huì)受到不良影響，但是如果不進(jìn)行調(diào)整，那么高位運(yùn)行的房地產(chǎn)價(jià)格與同期國民收入的增長水平之間的差距將會(huì)越來越大。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查結(jié)果顯示，北、上、廣三地的住房閑置率已經(jīng)超過了10%，局部地區(qū)甚至達(dá)到了50%，日本房產(chǎn)泡沫、美國次貸危機(jī)都明確的告訴了我們房地產(chǎn)泡沫的積累會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，所以國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策也由以往的大力支持逐漸向初步抑制的方向轉(zhuǎn)變，其目的就是在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)遏制房價(jià)的過快上漲。

2 地方政府在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財(cái)政收入增長之間的矛盾

我國分稅制改革的實(shí)行使地方政府50%的稅收都上繳中央，稅收為地方政府創(chuàng)造的收入較以往明顯降低，給不少地區(qū)的地方政府帶來的很大的困難。為了增加財(cái)政收入，很多地方政府將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了手中握有的土地資源，就目前國內(nèi)的實(shí)際情況來看，僅土地出讓金一項(xiàng)，就占據(jù)了不少地方政府財(cái)政收入總數(shù)的40%，也就是說，如果將相關(guān)收入也算入其中的話，地方財(cái)政收入的一大半都是由房地產(chǎn)行業(yè)支撐的，這樣就使一些地區(qū)形成了依靠房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)快速增收的錯(cuò)誤觀念，在本地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是就一個(gè)地區(qū)而言，土地資源以及民眾對(duì)于商品房的需求都不是無限增長的，這種模式下的增收雖然具有較高的短期利益，但是卻不符合地區(qū)長期發(fā)展的需求，發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性較低。

在幫助房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各類資源當(dāng)中，土地資源無疑是最重要的一種，它是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，但是地方政府的限量供應(yīng)政策卻使得土地的市場價(jià)格大幅攀升，為了應(yīng)對(duì)較高的土地獲取價(jià)格、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，房地產(chǎn)商就開始不斷提高商品房的價(jià)格，若出臺(tái)降低商品房價(jià)格的政策，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)投資的信心就會(huì)被極大的挫傷，由此帶來的土地流拍則會(huì)對(duì)地方政府財(cái)政造成極大的影響，由此導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)失衡現(xiàn)象也會(huì)被進(jìn)一步放大，進(jìn)而嚴(yán)重影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3 銀行風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的矛盾

就目前的實(shí)際情況來看，國內(nèi)大部分的商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)信貸看做是一只“會(huì)下金蛋的母雞”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)的過程中存在著放松信貸條件的傾向。商業(yè)銀行的按揭信貸一方面使消費(fèi)者和房地產(chǎn)商雙雙受益，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面，房地產(chǎn)商的一些違規(guī)行為卻增加了商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。雖然在大多數(shù)情況下，這種違規(guī)貸款并不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款，但在房地產(chǎn)泡沫的積累方面，這些貸款無疑起到了推波助瀾的作用。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升過快而脫離了真實(shí)價(jià)值，那么就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，如果泡沫破裂，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的急劇縮水，進(jìn)而給銀行帶來極大的損失。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈，加之監(jiān)管不嚴(yán)、房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊的影響，使開發(fā)商的資金鏈條日益緊張，如果發(fā)生斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來，使看似繁榮的房地產(chǎn)信貸市場迅速轉(zhuǎn)向，這不僅會(huì)對(duì)銀行、股市造成影響，甚至還會(huì)對(duì)整個(gè)金融市場造成危害。

4 房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾

受較高的土地獲取價(jià)格的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商所承貸的建設(shè)費(fèi)用和非建設(shè)費(fèi)用居高不下，為了實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)，開發(fā)商開始大幅提高商品房價(jià)格，每年的增幅指數(shù)已經(jīng)超過了物價(jià)指數(shù)的升幅。

國外房地產(chǎn)行業(yè)的利潤約為5%，而國內(nèi)則至少達(dá)到了15%，并且還有繼續(xù)增加的勢頭。高利潤對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)起到積極的推動(dòng)作用，但是房價(jià)的過快上漲卻在很大程度上抑制了居民在其他方面的消費(fèi)水平，成為了普通民眾的沉重負(fù)擔(dān)。對(duì)于北、上、廣等地的工薪階層來說，即便是不吃不喝的工作一輩子，也無法購買一套市區(qū)住房，使“居者有其屋”的社會(huì)理想較難實(shí)現(xiàn)，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)，對(duì)于國家的宏觀調(diào)控來說，這已經(jīng)成為了一個(gè)難點(diǎn)問題。

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