我國物業(yè)管理公司運(yùn)行現(xiàn)狀分析

內(nèi)容提示：物業(yè)管理公司應(yīng)組織各種文明健康豐富多彩的社交文化活動，積極開展文明樓、文明市民、文明家庭、文明住宅小區(qū)的評比活動。在社區(qū)內(nèi)開展家庭文化活動、全民健身活動、科技文化知識活動。小區(qū)內(nèi)的每項(xiàng)活動都離不開物業(yè)管理公司的組織和管理，通過這種活動使得住戶與管理人員相互理解、相互支持，那么就會減少矛盾和糾紛。

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，一種以社會化，專業(yè)化，市場化為主體運(yùn)作特征的新型房產(chǎn)管理模式——物業(yè)管理正悄悄走入人們的生活。

80 年代，從新加坡和我國南方等地逐漸興起了物業(yè)管理公司，90 年代得到了迅速發(fā)展。它是指接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修繕和管理，對區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生提供協(xié)助管理的一種服務(wù)行為；它以提供優(yōu)質(zhì)高效和熱情的服務(wù)為宗旨；以延長設(shè)備和建筑物的壽命為主要目標(biāo)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)方式的管理和服務(wù)，最終使業(yè)主和公司雙方獲利。但是物業(yè)管理仍是一種新興的行業(yè)，對于該行業(yè)的技術(shù)規(guī)范還有待于提高，并且它是個專業(yè)性較強(qiáng)的復(fù)雜課題。從我國目前運(yùn)行情況來看，在管理水平以及制度方面的建設(shè)與發(fā)達(dá)國家的水平相比還存在著相當(dāng)大的距離。

2012-2016年中國物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研與投資前景研究報(bào)告

首先從物業(yè)管理公司的運(yùn)行情況來看，它存在著以下一些問題：一是公司運(yùn)作過于簡單，從走訪調(diào)查的情況來看，多是以窗口式管理為主，幾張辦公桌，一部電話幾名員工，一張執(zhí)照就是他們?nèi)康募耶?dāng)，有的甚至只有3 名員工，有了工作就以召集臨時工為主，這種做法顯然是很不夠的。二是人員構(gòu)成參差不齊，從走訪的6 家物管公司看，沒有一家單位有正規(guī)科班生的，經(jīng)過培訓(xùn)上崗的也只有3 名同志，可想而知，業(yè)主們?yōu)槭裁磿腥绱烁叩耐对V率。三是工作開展不力，因?yàn)楣と怂刭|(zhì)和管理方面的原因，物業(yè)公司從一開始就已經(jīng)從應(yīng)該主動服務(wù)而轉(zhuǎn)為不收費(fèi)不服務(wù)的方式，這在一些城郊結(jié)合部和不很規(guī)范的小區(qū)內(nèi)，現(xiàn)象較為普遍，造成了物管公司的畸形發(fā)展。四是收費(fèi)方式過于簡單，費(fèi)用收取難度較大，這里有幾方面的原因：一方面是宣傳不夠，沒有讓小區(qū)的居民知道公司將提供什么樣的服務(wù)；第二方面是公司本身做得不夠，比如說小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生治理差，垃圾清掃遲鈍等等；還有就是小區(qū)的居民生活小平有高有低，比較難處理一些諸如下崗工人費(fèi)用等類似的問題。五是收取了各種費(fèi)用后，沒有提供足夠的綠化保護(hù)、小區(qū)衛(wèi)生維護(hù)、道路保潔、安全防范等工作，造成業(yè)主投訴居高不下，而且在所有的投訴案件中，對此類投訴達(dá)到90%。

其次從業(yè)主來看，它有以下一些情況：一是每個小區(qū)的人員構(gòu)成情況不一樣，人員的素質(zhì)有好有壞，收入水平有高有低，大部分是購房入住的，小部分是外遷入住，比如房改房、動遷房、過渡房等，還有一小部分是承租房，這就對管理造成了比較大的問題，當(dāng)然也有較易管理的“干部”小區(qū)、“有錢人”小區(qū)等等。二是大部分業(yè)主不知道交了物業(yè)管理費(fèi)后，物管公司應(yīng)該提供什么樣的服務(wù)，造成矛盾較多。三是業(yè)主的自我管理不夠，素質(zhì)不好，不注意環(huán)境衛(wèi)生和處理鄰里關(guān)系的保持和維護(hù)。

因此管理不好的住宅小區(qū)正成為業(yè)主投訴的焦點(diǎn)。主要問題在于：（1）業(yè)主財(cái)物被盜。毫無疑問物業(yè)管理公司有著重大的責(zé)任，這至少說明小區(qū)的保安工作沒有做好，但是現(xiàn)如今還不是共產(chǎn)主義社會，業(yè)主也應(yīng)做到自我保護(hù)和有自我保護(hù)意識，業(yè)主是否將自己的財(cái)物按放妥當(dāng)。物品掉了以后要及時到片警那里去登記，將來東西找到了，才能還給業(yè)主本人。業(yè)主應(yīng)該本著實(shí)事求是的態(tài)度將事情處理好，“亡羊補(bǔ)牢，為時未晚”，若大一個社區(qū)光靠幾個管理人員是不夠的，還要業(yè)主的大量配合，所謂“兄弟連心齊力斷金”嗎，這樣才能減少或避免盜竊的再次發(fā)生，才不會讓那些不法分子有機(jī)可趁。（2）沒有及時處理好相關(guān)問題。如：天花板掉落，管道漏水等問題。那是當(dāng)初房產(chǎn)公司沒有裝修好物業(yè)公司需要向他們反映后才能派人下來，所以時間上有些耽誤。由于市場不規(guī)范，有許多業(yè)主無視法規(guī)條例違章裝修因此引發(fā)許多環(huán)境問題，必須加強(qiáng)對裝修的管理，在正式進(jìn)行房屋裝修前簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議。裝修時，不能推倒承重墻，不能私自折改管線，破壞防滲層；不能隨意擴(kuò)大住房面積；不能影響其他業(yè)主的正常生活、休息、工作；不能亂扔、亂放、亂倒裝修廢料。

為了加強(qiáng)對社區(qū)文化工作的管理，必須建立各項(xiàng)規(guī)章制度，通過宣傳教育，使社區(qū)居民懂得什么應(yīng)該做，什么不應(yīng)該做。通過行政部門法律法規(guī)的制定和進(jìn)一步規(guī)范，明確權(quán)利雙方，促進(jìn)物管公司的健康發(fā)展；通過行政管理規(guī)范物業(yè)管理公司中的一些不規(guī)范行為，加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，提高服務(wù)水平，增強(qiáng)員工的責(zé)任心。物業(yè)管理公司應(yīng)組織各種文明健康豐富多彩的社交文化活動，積極開展文明樓、文明市民、文明家庭、文明住宅小區(qū)的評比活動。在社區(qū)內(nèi)開展家庭文化活動、全民健身活動、科技文化知識活動。小區(qū)內(nèi)的每項(xiàng)活動都離不開物業(yè)管理公司的組織和管理，通過這種活動使得住戶與管理人員相互理解、相互支持，那么就會減少矛盾和糾紛。

住宅小區(qū)需要怎樣的物業(yè)管理公司呢？應(yīng)該說物業(yè)管理是最貼近人們?nèi)粘Ｉ畹姆?wù)行業(yè)，他的服務(wù)不僅滲透到人們的家政服務(wù)，而且也在社區(qū)環(huán)境中發(fā)揮著作用；不僅從事居住小區(qū)的保安、保潔、房屋維修等，而且還包括那些進(jìn)入居民心里的服務(wù)；不僅改善市民居住條件，提高居住水平的物質(zhì)基地，而且是溝通業(yè)主與房地產(chǎn)行政管理部門之間關(guān)系的橋梁和紐帶；但他不是以盈利為主要目的得企業(yè)，是為了延長設(shè)備和建筑物的壽命，以向居住小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)高效熱情的服務(wù)宗旨。讓我們通過行政、行業(yè)、業(yè)主的共同努力將物業(yè)管理引向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)管理的水平。

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