2009年3月寧波房地產(chǎn)市場分析

　　1、住宅市場成交分析

　　（1）3月份住宅市場總體情況

　　截止月底，市六區(qū)住宅市場共成交住宅產(chǎn)品2629套，成交面積為292732.64平方米；市四區(qū)共成交住宅產(chǎn)品2318套，成交面積為258514.26平方米，市四區(qū)的住宅產(chǎn)品成交均價為9822元/平方米。3月份，市四區(qū)住宅成交套數(shù)比上個月增加了962套，環(huán)比增幅達(dá)到62.5%。

　　從供銷情況來看，寧波市五區(qū)商品住宅新增住宅產(chǎn)品面積為128648.7平方米，環(huán)比增加了307.52％。市五區(qū)商品住宅銷售面積278877.31平方米，環(huán)比上升69.17%。截止3月底，市五區(qū)商品住宅存量約為133.44萬平方米。

　　3月份，寧波樓市成交放量，達(dá)到了09年的一個新高度，整個寧波樓市一片欣欣向榮的景象。由于鄞州區(qū)的幾個熱點(diǎn)樓盤銷售態(tài)勢趨好，如盛世天城二期、蔚藍(lán)水岸、格蘭春天三期等的開盤即得到熱銷，從而使得3月的總體備案量大幅上升；在總體的價格方面，也有小幅的上揚(yáng)趨勢。

　　（2）商品住宅成交數(shù)據(jù)分析

　　從成交均價比例來看，均價8000-1000元的比例較上月減少了3個百分點(diǎn)，但依然是市區(qū)住房的主力價位；而6000-8000元的比例較上月增加6個百分點(diǎn)，主要由于上上城、蔚藍(lán) 水岸等樓盤的大量成交所致。

　　從成交面積比例來看， 80-100平米的成交比例占到了36%，雖較2月份下降了7個百分點(diǎn)，但依然為市六區(qū)成交主力面積；值得注意的是，100-120平米與120-140平米的比例較2 月份都有一定幅度的上升。

　?。?）住宅市場各區(qū)域成交對比

　　從3月寧波各個區(qū)域住宅產(chǎn)品成交套數(shù)來看，鄞州區(qū)成交量依然最高而且增幅也很大，是住宅產(chǎn)品成交的主要區(qū)域；除江東區(qū)、高新區(qū)的成交量較上月有小幅下降外，其他各區(qū)域銷量都有所上升。其中，鄞州區(qū)的成交量比上月增加了908套，增加幅度最大。

　　鄞州區(qū)：3月成交908套，為各區(qū)域銷售量之首。從成交區(qū)域看，中心區(qū)成交790套，位列鄞州區(qū)榜首。盛世天城二期、萬科金色水岸、凱旋明天與榮安和院為成交的主要樓盤，盛世天城二期單月成交量達(dá)到306套。城西片區(qū)3月成交190套，該區(qū)域成交相對較好的樓盤為緣園與雍景苑，分別成交69套與45套。下應(yīng)片區(qū)共成交481套，主要成交樓盤為上上城與蔚藍(lán)水岸，分別成交264套與137套，成交量遙遙領(lǐng)先該區(qū)域其他樓盤。南部片區(qū)3月成交94套，成交的樓盤依然以都市麗灣為主，成交76套。

　　江東區(qū)：3月成交住宅產(chǎn)品299套，成交面積為31780.1平方米，區(qū)域成交均價為11296元/平方米；成交最多的依然是錦繡東城，達(dá)到154套；BOBO城二期次之，也有75套的銷量。

　　高新區(qū)：3月成交住宅產(chǎn)品130套，成交面積為24062.07平方米，成交均價為11218元/平方米，該區(qū)主要成交樓盤為江南一品二期，成交113套。

　　鎮(zhèn)海區(qū)：3月成交住宅產(chǎn)品183套，成交面積為20363.05平方米，成交均價為5224元/平方米。成交的樓盤主要為風(fēng)景九園、小駱花園，分別成交了54套與44套。

　　江北區(qū)：3月成交住宅產(chǎn)品191套，成交量較上月增長較多，成交面積為22119.51平方米，成交均價為15873元/平方米。主要成交的樓盤為湖景花園，成交176套，該區(qū)其他樓盤成交很少。

　　江北北區(qū)：3月成交住宅產(chǎn)品72套，成交面積為6408.43平方米，成交均價為6406元/平方米。該區(qū)成交樓盤量較少，均成交10來套左右。

　　海曙區(qū)：3月成交套數(shù)為29套，成交面積為3812.94平方米。成交樓盤主要為維科.水岸心境，共成交26套。

　　東錢湖區(qū)域：3月成交住宅產(chǎn)品34套，成交面積為12403.21平方米，成交均價為13123元/平方米。成交主要樓盤為英侖水岸與卡納湖谷。

　　（4）3月新推樓盤情況

　　3月，市五區(qū)（北侖區(qū)未計入），共有6個樓盤加推了住宅，合計套數(shù)有1115套，面積達(dá)到128648.7平方米，較2月份增加了97080.8平方米。從區(qū)域來看，3月推出樓盤主要集中在鄞州區(qū)，加推的一些樓盤在前期的銷售形勢也較好，如上上城、盛世天城二期等樓盤；從推出的量上來看，盛世天城二期高層與蔚藍(lán)水岸推出的量較大，分別推出335套與400 套住宅，推出面積均有4萬平米左右；從類型上來看，3月依然以普通高層住宅類項目為主，而別墅類項目加推只有英倫水岸三期。

　?。?）住宅市場月度展望

　　整個三月，寧波的樓市出現(xiàn)了供銷兩旺的態(tài)勢，預(yù)期這一態(tài)勢將會使甬城的房產(chǎn)商們在后期推盤節(jié)奏上采取乘熱打鐵方式。4月份，隨著房展會的召開以及傳統(tǒng)旺季的到來，將有更多的新樓盤入市。4月份，預(yù)計開盤的項目達(dá)到了3000多套的體量，而縱觀4月即將開盤的項目中也不乏小戶型，如位于江東的濱江國際廣場戶型，聯(lián)豐板塊的水岸楓情主推的 90平米，東錢湖板塊湖濱一號的公寓樓以及鄞州的利時盧森堡等等。

　　2、寫字樓市場成交分析

　　根據(jù)寧波房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年3月份寧波市四區(qū)寫字樓市場共成交辦公產(chǎn)品79套，成交面積為13050.33平方米，成交均價為9261元/平方米。與2月份相比（2月份寧波市寫字樓成交量為24985.12平方米），成交量環(huán)比減少了47.76％

　　從成交面積來看，3月寧波寫字樓市場成交前三位的樓盤是：

　　第一，綠城.寧科研發(fā)園成交了7套，成交面積為3498.18平方米，成交均價為5141元/平方米；

　　第二、16城聯(lián)邦成交了31套，成交面積為2368.09平方米，成交均價為8658元/平方米；

　　第三、銀晨商務(wù)中心成交了10套，成交面積為1876.8平方米，成交均價為9916元/平方米。

　　3、商業(yè)市場分析

　　（1）3月份商業(yè)市場成交概況

　　3月，寧波市六區(qū)共成交商鋪101套，合計成交面積8859.5平方米，環(huán)比上月增加了92.74%；成交均價為17258元/平方米。3月廣場類的商鋪成交較多，是寫字樓以及社區(qū)的底商成交相對較少。

　?。?）3月份商業(yè)市場區(qū)域成交情況

　　3月商鋪成交的前三個區(qū)域是鄞州區(qū)、北侖區(qū)及海曙區(qū)，鄞州區(qū)依舊是商鋪銷售的主力區(qū)域，而且以廣場類商鋪為主；海曙區(qū)與北侖成交大部分為社區(qū)底商；其他各區(qū)域成交量較少；3月商鋪價格最高區(qū)域為東錢湖度假區(qū)，成交均價達(dá)到26360元/平米，成交項目為嘉悅生活廣場。

　　鄞州區(qū)：3月成交商鋪48套，成交商鋪面積4900.87平方米，成交均價為24446元/平方米。

　　在商業(yè)項目中，3月聯(lián)盛商業(yè)廣場成交最多，成交26套，成交面積為1613.4平方米；利時購物廣場，成交3套；鄞南商業(yè)廣場，成交3套。

　　在住宅商鋪中，成交分布在鄞州中心區(qū)與城西片區(qū)，其中萬科金色水岸成交最多，有6套，成交面積為1138.66平方米。

　　北侖區(qū)：3月成交商鋪24套，合計面積1819.21平方米，成交均價為4620元/平方米，主要成交項目為太河麗景，共成交18套，面積達(dá)到1515.35平方米，均價為4026元/平方米。

　　海曙區(qū)：3月成交商鋪17套，合計面積1334.88平方米，成交均價為17690元/平方米，陽光嘉園成交商鋪?zhàn)疃?，共成?套，面積到達(dá)919.28平方米，均價為11538元/平方米。
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