房地產稅收與地方政府財政收入來源的關系分析

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    內容摘要：目前，針對開發(fā)商征收的稅費有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、契稅等。此外，在新房交易中個人還要繳納印花稅、契稅、登記費等；在二手房交易中，個人要繳納營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等。

    房地產稅收是地方政府最強勁的收入來源，值得關注的是，房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關，但凈利潤總額一直低于繳稅額，有報道稱，房企每賺1元錢，政府就要同時收取1.02元的稅收。

    統(tǒng)計數據顯示，2007年至2012年，139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元，低于6287.27億元的繳稅額。這組數據再次證明，掘金樓市的不僅是開發(fā)商、商業(yè)銀行、投資投機者，地方政府才是最大的“掘金者”。這里所說的“掘金”，其實是與民爭利，把民間財富轉變成企業(yè)利潤和政府稅收。

    10年9次調控，房價屢調屢高，根源之一就在于，本該是“裁判員”的地方政府，由于利益的驅使變成了“運動員”。如此一來，即使出臺再多的樓市“國X條”，在地方上也會難以落地。

    目前，針對開發(fā)商征收的稅費有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、契稅等。此外，在新房交易中個人還要繳納印花稅、契稅、登記費等；在二手房交易中，個人要繳納營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等。也就是說，地方政府不但從開發(fā)商那里收取很多稅費，而且還從房屋買賣人身上收取不少稅費。地方政府對房地產“一菜四吃”讓地方政府成為樓市的最大贏家。

    樓市宏觀調控要想達到應有的目的，不僅要調控開發(fā)商和購房人，更要調控地方政府。但在以往的“國X條”中，盡管要求地方政府公布房價控制目標，失職者要約談和問責，但這些措施并沒有落到實處，比如，房價屢調屢高，卻不見地方官員被問責。

    要想讓房價穩(wěn)定或回歸合理水平，首先是地方政府不能與民爭利；其次是地方政府必須回歸“裁判員”角色；第三，地方政府必須真正承擔起落實宏觀調控政策的責任。當然，還需要完善法律法規(guī)、強化住房保障、抑制投資投機等，尤其是需要通過財稅改革讓地方政府的財權與事權相匹配。

    種種事實說明，如果樓市調控不調控地方政府，很難成功。必須把來自樓市的財政收入納入到宏觀調控的“組合拳”中，比如，根據各地實際情況為土地出讓收入和房地產稅費收入設置幾條紅線，越線者問責；再比如，把清理不合理稅費作為一項考核指標等。換言之，要降房價必先降稅費。

    雖然來自樓市的各種稅費收入，可以用來充實公共財政，但地方政府過分依賴于房地產，就會忽視新的經濟增長點，就缺少創(chuàng)新的動力。
 

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