2015年“國(guó)五條”未能限制樓市漲勢(shì)

內(nèi)容摘要：2015年上半年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市成交面積同比2015年上漲，其中溫州漲幅最大達(dá)152.62%。2個(gè)城市同比下降，其中蘇州下降43.51%，貴陽(yáng)下降3.18%，重點(diǎn)城市同比2015年上半年均有不同程度上漲。

樓市看漲似乎已成國(guó)民共識(shí)，但到底會(huì)漲多少，大家眾說(shuō)紛紜。持續(xù)抱持房?jī)r(jià)下降看法的專家學(xué)者依然不少，可惜房?jī)r(jià)上漲這個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)一次又一次赤裸裸地?cái)[在國(guó)民面前。2015年沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)重大調(diào)控政策，房地產(chǎn)投資也相對(duì)低迷，但年末房地產(chǎn)交易量卻大幅放大。2015年全國(guó)樓市，單是上半年就顯得熱鬧非凡。各地掀起2015年樓市預(yù)測(cè)熱潮，2月20日“國(guó)五條”駕臨，郭建波與任志強(qiáng)以“裸奔”為賭注打賭房?jī)r(jià)漲降趨勢(shì)，3月各城市迎來(lái)成交井噴，5月掀起搶地?zé)崂耍?月傳出銀行“錢荒”……全國(guó)樓市上半年可謂動(dòng)作頻頻，吸引無(wú)數(shù)目光，牽動(dòng)著全國(guó)人民的心弦。動(dòng)作頻頻是不是就意味著開發(fā)商大獲豐收呢？全國(guó)樓市走勢(shì)如何？我們來(lái)一探究竟。

成交呈“過(guò)山車”態(tài)勢(shì) 整體以上漲為主

4月25日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》新聞發(fā)布會(huì)”在北京舉行，房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2015年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。事實(shí)是否的確如此呢？

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市成交面積同比2015年上漲，其中溫州漲幅最大達(dá)152.62%。2個(gè)城市同比下降，其中蘇州下降43.51%，貴陽(yáng)下降3.18%，重點(diǎn)城市同比2015年上半年均有不同程度上漲。據(jù)了解，作為一線城市的北上廣深都出現(xiàn)了漲幅不一的情況，2015上半年，北京成交62292套住宅，總成交面積為661.83萬(wàn)平方米，同比上漲24.75%；上海成交79425套住宅，總成交面積為849.59萬(wàn)平方米，同比上漲43.08%；廣州成交47831套住宅，總成交面積為552.19萬(wàn)平方米，同比上漲26.97%；深圳成交25758套住宅，總成交面積為235.25萬(wàn)平方米，同比上漲49.51%。

2015年“國(guó)五條”當(dāng)家，全國(guó)一線城市首當(dāng)其沖成為限價(jià)、限購(gòu)、限貸的“城市榜樣”，然而即便是“被限”最厲害的北京也呈現(xiàn)成交上升的態(tài)勢(shì)，在真實(shí)的數(shù)據(jù)面前，不難看出“上漲”始終是樓市主調(diào)。此外，重慶位居榜首，成交了121160套住宅，武漢緊隨其后，以90782套住宅屈居第二。

雖然上漲是2015年上半年的定論，但期間并不是每個(gè)月都平穩(wěn)向上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015上半年，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢(shì)呈現(xiàn)一致規(guī)律：同比2015年，1月成交大漲，2月環(huán)比下跌，3月“國(guó)五條”總則出臺(tái)，多個(gè)城市受“搶搭末班車”效應(yīng)影響，同比上漲，一線城市漲幅超過(guò)80%，4月政策收緊，成交下降，5月持續(xù)下降，6月一二線城市成交與5月保持穩(wěn)定，同比去年仍呈下降趨勢(shì)，漲漲降降，被業(yè)內(nèi)人士戲稱為玩“過(guò)山車”，但最終數(shù)據(jù)仍以上揚(yáng)為主。

價(jià)格 70個(gè)大中城市九成上漲

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，70城中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的達(dá)九成，同比來(lái)看，僅溫州一城下降。而廣州房?jī)r(jià)在連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)后，6月份終于不再居首，但仍為亞軍，同比漲幅為16.5%，環(huán)比漲幅則為1%。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，2015年上半年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，5個(gè)城市成交均價(jià)同比下跌，但更多的是以攀升為主。上海上半年住房均價(jià)約為18880元/平方米，同比上漲26.72%；廣州均價(jià)約為13699元/平方米，同比上漲16.14%；深圳均價(jià)約為21480元/平方米，同比上漲21%；而北京1－5月均價(jià)約為19091元/平方米，同比上漲8.25%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2015上半年新增房產(chǎn)供給將相對(duì)偏緊，而存量住房供給則取決于調(diào)控政策走向，就全國(guó)平均狀態(tài)而言，持續(xù)的求大于供是推動(dòng)價(jià)格上漲的重要因素。《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》副主編李恩平認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易取決于具體政策措施選擇和執(zhí)行力度，如嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策將壓縮存量住房供應(yīng)，短期內(nèi)加劇供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，可能助長(zhǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。而北京在“國(guó)五條”出臺(tái)后，自行補(bǔ)充措施使調(diào)控力度再度加碼，如相繼將公積金、商業(yè)貸款購(gòu)買二套房的首付比例提高至70%，專家分析認(rèn)為，這可能是影響北京住房均價(jià)僅是小幅上行的原因。但在另一方面來(lái)看，就是國(guó)家的調(diào)控政策有所見效，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望逐步完善。

針對(duì)此前郭建波與任志強(qiáng)以“裸奔”為賭注打賭房?jī)r(jià)漲降一事，最終3月平均房?jī)r(jià)同比上漲3.07%，郭建波發(fā)微博表示，的確屬于任志強(qiáng)去年底放言的暴漲，為了不給北京添亂，自貼媒體裸圖踐約。其實(shí)早在年初任志強(qiáng)就向媒體表示過(guò)判斷依據(jù)：“現(xiàn)有的庫(kù)存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多，而新的供應(yīng)卻還沒(méi)有看到，所以3月份以后可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲。”同時(shí)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾也預(yù)測(cè)：“2015年房?jī)r(jià)還會(huì)溫和上漲。”在他看來(lái)，投資渠道匱乏、土地有效供給不足是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要原因。這也與房地產(chǎn)藍(lán)皮書“房?jī)r(jià)可能存在持續(xù)的增長(zhǎng)空間”的輕微上漲預(yù)測(cè)有所呼應(yīng)。

土地市場(chǎng)供求明顯上升量?jī)r(jià)齊漲出人意料

房地產(chǎn)藍(lán)皮書曾指出，2015年房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量將會(huì)穩(wěn)中有增。業(yè)內(nèi)人士曾分析認(rèn)為，由于一線城市土地供應(yīng)不足，以及各地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)緊張，再加上較為寬松的貨幣環(huán)境，預(yù)計(jì)2015年地價(jià)會(huì)繼續(xù)攀升，且地域差別仍將存在：一線城市及部分重點(diǎn)二線城市供應(yīng)短缺，地價(jià)上漲壓力較大；大部分二三線城市供應(yīng)充足，地價(jià)上漲幅度不會(huì)太大；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，地價(jià)將保持平穩(wěn)，個(gè)別城市甚至?xí)嬖谙滦酗L(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策預(yù)期的持續(xù)性和穩(wěn)定性將有利于地價(jià)維持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。此前不少媒體也分析認(rèn)為，受制于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策背景，以及去年待開發(fā)土地存量較大，已供土地開發(fā)建設(shè)速度加快影響，未來(lái)房屋供應(yīng)量有望持續(xù)增加，房地產(chǎn)用地交易量可能不會(huì)大幅上升。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，1－6月，全國(guó)300個(gè)城市共推出20151宗土地，推出面積77400萬(wàn)平方米，同比增加13%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）6224宗，推出面積27202萬(wàn)平方米，同比增加了27%。在成交價(jià)格方面，1—6月成交樓面均價(jià)為1078元/平方米，同比上漲37%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1469元/平方米，同比上漲31%。

此外，今年上半年，重點(diǎn)一二線城市供需節(jié)奏加快，近期優(yōu)質(zhì)地塊批量入市導(dǎo)致地價(jià)走高之余，住宅用地供求量同比上漲。據(jù)悉，6月10日重點(diǎn)城市除深圳外均有住宅用地入市，其中武漢推出162萬(wàn)平方米，為本月供應(yīng)量最大城市。10重點(diǎn)城市中，除廣州、深圳、武漢、成都外，住宅用地累積供應(yīng)量均超過(guò)去年同期，同比漲幅最高的城市為杭州、北京和上海，漲幅分別為831%、654%、121%，如此驚人的漲幅，又豈是房地產(chǎn)藍(lán)皮書一句“穩(wěn)中有增”即可敷衍了事。近年來(lái)社科院屢屢預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，被民間戲言比不上“任大炮”。

中指院認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的宏觀環(huán)境下，將以貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)為主；市場(chǎng)供應(yīng)將加大，促進(jìn)下半年量?jī)r(jià)上行，但增速放緩，下半年推盤量季節(jié)性加大，全年增長(zhǎng)無(wú)憂；一二線城市短期受限于政策，但中長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)依然突出；三四線城市下半年供求釋放力度大，但潛在供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

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