北京重啟房價(jià)＂封頂＂出讓方式

內(nèi)容摘要：2015年的土地市場(chǎng)，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對(duì)增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多等，整體樓面地價(jià)有所走高。但是政府部門也通過積極調(diào)整地塊出讓時(shí)機(jī)，采取相關(guān)限價(jià)措施來平抑地價(jià)。

9月4日下午，北京土地市場(chǎng)再現(xiàn)房企之間的搶地大戰(zhàn)。被稱為北京土地市場(chǎng)“絕版地塊”的兩宗土地先后出讓，引發(fā)了包括融創(chuàng)、恒大、中海等多家企業(yè)之間的激烈角逐。在查詢出讓信息時(shí)還發(fā)現(xiàn)，兩宗地塊各有特點(diǎn)：其中曾被稱為“準(zhǔn)地王”的農(nóng)展館地塊此番是“降價(jià)復(fù)出”；而豆各莊地塊則是北京市在時(shí)隔三年之后，重啟“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式的一宗地塊。此外，北京前8月土地出讓金已經(jīng)超過去年全年收入。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，在平均地價(jià)持續(xù)上漲的情況下，“降價(jià)地王”和“限房價(jià)”地塊被安排在同一天出讓，昭示了北京有意抑制地價(jià)的良苦用心。

降價(jià)

“準(zhǔn)地王”復(fù)出下調(diào)起始價(jià)

4日下午，首先進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)出讓環(huán)節(jié)的是位于朝陽區(qū)東三環(huán)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊，這是一個(gè)住宅混合公建的用地項(xiàng)目，也是該地塊第二次面向市場(chǎng)。去年11月，北京市首次掛牌出讓農(nóng)展館地塊，當(dāng)時(shí)的公告信息顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積為59152平方米，起始價(jià)為20億元。

如果按照當(dāng)時(shí)的起始價(jià)計(jì)算，最終的樓面地價(jià)則達(dá)到了3.38萬元/平方米，遠(yuǎn)超此前全國單價(jià)地王萬柳地塊的起始價(jià)2.4萬元/平方米。因此業(yè)內(nèi)分析指出，該地塊極有可能成為繼萬柳之后的新地王，項(xiàng)目建成后的銷售價(jià)格也將超過6萬元/平方米。

不過，由于當(dāng)時(shí)北京等一線城市土地市場(chǎng)“高價(jià)地塊”頻出，引起國土部的注意。國土部土地利用管理司司長廖永林為此曾指出，在努力保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)方面，國土部要求對(duì)于可能出現(xiàn)的“高價(jià)地”，各地可以采取“進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、暫停交易”等措施。

廖永林當(dāng)時(shí)表示，國土部正在密切關(guān)注各地土地市場(chǎng)近階段的高價(jià)地，其中就包括北京土地局掛牌的“農(nóng)展館地塊”。他還說，自己曾專門去現(xiàn)場(chǎng)看過該地塊，并且進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查工作。

此后第二天，北京國土局緊急發(fā)布公告，宣布暫停“農(nóng)展館地塊”出讓工作。當(dāng)時(shí)有分析指出，農(nóng)展館地塊延緩出讓的主要原因是國土部剛剛宣布要求各地“平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)”，暫停出讓后，可以避免在市場(chǎng)升溫的情況下起到推波助瀾的作用。

在“雪藏”8個(gè)多月后，該地塊于今年8月21日開始正式掛牌并接受網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。不過，此次的起始價(jià)格為18億元，比第一次降低了兩億。

在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，融創(chuàng)、中海、合景泰富、住總、和裕、懋源等多家房企展開了對(duì)該地塊的激烈爭(zhēng)奪。隨著融創(chuàng)的報(bào)價(jià)“觸及”價(jià)格上限，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)入競(jìng)配建醫(yī)院面積階段。有分析人士表示，如此迅速地達(dá)到價(jià)格上限，在熱點(diǎn)地塊中亦少見。

最終，這宗“三環(huán)絕版地塊”被融創(chuàng)以21億總價(jià)及建27.8萬平方米醫(yī)院面積奪得，折合樓面價(jià)超過7萬元/平方米，高于此前朝陽孫河的樓面價(jià)，成為北京土地市場(chǎng)新的“單價(jià)地王”。

融創(chuàng)副總樓艷青表示，該地塊價(jià)格在意料之中，可以接受。盡管是單價(jià)地王，但是由于是一宗“絕版地塊”，符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

限價(jià)

重啟房價(jià)“封頂”出讓方式

繼農(nóng)展館地塊之后，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的是“朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊”。出讓信息顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積29.46萬平方米，其中包含5.15萬平方米的公租房，其余的24萬平方米以上的面積將以限價(jià)房的形式建設(shè)。

該地塊起始價(jià)為24.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為1300萬元。值得一提的是，這也是北京今年首宗“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊。出讓條件要求，“本次出讓宗地中除‘公共租賃住房’外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)”。

這意味著，豆各莊地塊在出讓之初，便限定了未來開發(fā)成產(chǎn)品后的商品房部分售價(jià)不能超過22000元/平方米，所以企業(yè)在拿地競(jìng)價(jià)過程中，必須綜合考慮土地價(jià)格是否在合理成本之間，以及剩余多少利潤空間。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉，“相比其他方式，‘限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)’這種出讓方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地。對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)整作用”。

事實(shí)上，最早的“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出現(xiàn)在2010年的北京土地市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，由于北京為了控制土地價(jià)格，嘗試在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價(jià)格，開發(fā)商必須根據(jù)自己成本和合理利潤競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。

兩年后，重新以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的豆各莊地塊依然引起了恒大、中海、中鐵建和首開聯(lián)合體等9家企業(yè)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，恒大、中鐵建、首開聯(lián)合體之間的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。

最后，恒大地產(chǎn)以總價(jià)40.4億競(jìng)得豆各莊地塊，業(yè)內(nèi)測(cè)算，該地塊的樓面價(jià)為1.66萬元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)的分析數(shù)據(jù)顯示，豆各莊地塊最終銷售限價(jià)為22000元/平方米，而其周邊富力又一城的二手房價(jià)格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的價(jià)格差使得其銷售對(duì)象范圍備受關(guān)注。

信號(hào)

有意抑制土地價(jià)格

北京國土局日前發(fā)布相關(guān)公告顯示，截至8月底，北京土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

國土局在公告里還指出，年底前還將繼續(xù)加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”。但為了有效控制居住用地地價(jià)，目前居住用地掛牌出讓均采取“限地價(jià)、競(jìng)配建政策性住房”的出讓方式。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，豆各莊地塊是今年來首宗真正意義上的“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住宅地塊，這類地塊由于限定了最終的銷售價(jià)格，因此對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營來說存在一定的局限性。他認(rèn)為，在今年首次試水之后，“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”類地塊在剩下幾個(gè)月還有望陸續(xù)推出，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定購房者預(yù)期、平抑房價(jià)的效果。

鏈家地產(chǎn)張旭則說，2015年的土地市場(chǎng)，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對(duì)增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多等，整體樓面地價(jià)有所走高。但是政府部門也通過積極調(diào)整地塊出讓時(shí)機(jī)，采取相關(guān)限價(jià)措施來平抑地價(jià)。

“比如在市場(chǎng)較為火爆的時(shí)期暫停相關(guān)低價(jià)地塊的出讓，在一些優(yōu)質(zhì)地塊出讓時(shí)，設(shè)置最高競(jìng)價(jià)上限轉(zhuǎn)而競(jìng)拍公租房面積，設(shè)置商品房等。從效果來看，對(duì)穩(wěn)定土地市場(chǎng)，引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)入保障房建設(shè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮了積極作用”。但張旭同時(shí)指出，“目前這種出讓方式占比較小，對(duì)于穩(wěn)定購房群體預(yù)期還很難起到實(shí)質(zhì)作用”。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴，通過行政干預(yù)的“限價(jià)地”能在一定程度上延緩房價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，滿足中低收入者的住房需求。他還認(rèn)為，“限價(jià)地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)或?qū)⒊蔀槲磥硗恋厥袌?chǎng)的主流，也是政府差異化調(diào)控不同市場(chǎng)的結(jié)果。

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