容積率修正系數(shù)的作用有哪些？

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容積率修正系數(shù)的作用有哪些？

     l、是政府土地政策的反映

    （1）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府相關(guān)的土地政策是通過(guò)地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。我國(guó)人多地少的矛盾十分尖銳，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策決定了必須采用地價(jià)這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)控土地市場(chǎng)，提高土地的利用率。因此，在制定地價(jià)時(shí)要充分考慮宗地的土地利用狀況，也就是容積率。容積率過(guò)低，說(shuō)明土地利用不充分，此時(shí)要提高容積率修正系數(shù)，提高地價(jià)，提高土地開(kāi)發(fā)成本，以刺激開(kāi)發(fā)商提高土地利用率；當(dāng)容積率較高時(shí)，應(yīng)適當(dāng)降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)，降低土地開(kāi)發(fā)成本，以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)者節(jié)約土地。通過(guò)上述調(diào)整達(dá)到節(jié)約土地的目的。

    （2）國(guó)家在不同時(shí)期、不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策不同，可以通過(guò)制定不同土地用途容積率修正系數(shù)來(lái)實(shí)施政策。例如國(guó)家要控制別墅、寫(xiě)字樓、跑馬場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)，一方面可以通過(guò)提高該類(lèi)項(xiàng)目的基準(zhǔn)地價(jià)的辦法來(lái)提高地價(jià)，抑制土地需求；另一方面還可以通過(guò)制定較高的容積率修正系數(shù)以提高地價(jià)，限制此類(lèi)項(xiàng)目發(fā)展。

    2、是土地收益和土地價(jià)格關(guān)系的反映

    地價(jià)和土地收益成正比，隨著土地收益的增加，土地所有者必然要求獲得一個(gè)較高的地價(jià)。例如，對(duì)同一宗用途相同的土地（如建設(shè)商品住宅），隨著容積率的增加，宗地內(nèi)可以建設(shè)更多的商品住宅，開(kāi)發(fā)商可以獲得更多的開(kāi)發(fā)價(jià)值。土地所有者當(dāng)然要求開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)付出較多的代價(jià)地價(jià)。但是隨著容積率的增加，不但開(kāi)發(fā)收益增加，建筑開(kāi)發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加，當(dāng)容積率達(dá)到某一極限值時(shí)，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)收益相等，如果再增加容積率，開(kāi)發(fā)收益不會(huì)增加，反而下降，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為負(fù)值，此點(diǎn)稱(chēng)為土地利用最大點(diǎn)，此時(shí)的容積率稱(chēng)為最大容積率。