房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理

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一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證

　　作為管理的一項基本職能，計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

　　投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應當遵循市場規(guī)律，準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等；其次，應當編制完整的項目投資可行性報告，作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目，即投資目標。

　　二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

　　投資項目一經(jīng)確立，投資計劃管理工作即進入實施階段，應通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平衡計劃三大內(nèi)容。

　　編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃，首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目，要注意重新研究市場，貼近市場，適應市場變化，使計劃更具操作性。

　　1、編制項目投資的計劃成本。

　　在市場經(jīng)濟條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位，才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認識上的誤區(qū)，即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來，以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。

　　編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設包含的專業(yè)分工較細，牽涉的業(yè)務部門較多，各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進而影響投資效益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售，設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外，大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設周期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預售政策的影響，不可避免地存在預提費用和待攤費用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤也只是預結(jié)利潤。在這種情況下，計劃成本的編制能夠準確及時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。

　　編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考，并與財務成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關稅費的計繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用（含利息）、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

　　計劃成本一經(jīng)審定實施，則要維護其執(zhí)行的嚴肅性，保證成本控制工作的落實。具體的做法是：由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務部門，用以指導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度，執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內(nèi)，凡屬計劃外的超標用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。