土地產權和房屋產權分離：到期后可續(xù)約產權

不再迷糊，房屋產權到期后，就該這么辦

不久前，網(wǎng)上瘋傳“70年產權取消”的新聞，尤其是在微信朋友圈里，關于房地產稅加快進入立法、中央取消房產證70年權限的帖子被轉來轉去。雖然有關部門和專家學者已經(jīng)出來辟謠，但對于大多數(shù)人來說，房子這最重要的財產可不容一點馬虎！

70年產權到期怎么辦？70年產權到期，房子難道就不是我的了嗎？這大概是購房者心里最大的疑問。不僅如此，還有40年、50年產權的房子，這些項目到期后產權會不會延長、續(xù)期如何續(xù)，有沒有法律規(guī)定，對買了房的、打算買房的都是關乎切身利益的大事。在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點時，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實。

“房屋產權”最多只有70年

剛剛在北京買下一套商品房的陸超（化名）原本并沒有去想70年之后的事，直到他無意中看到《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，在這部2005年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權由政府無償收回。”

“屆滿”“未獲批準”“無償收回”這些字眼讓陸超開始擔心自己房子未來的命運。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬于自己，陸超就惴惴不安。

之所以陸超有這樣的擔心，是因為我國的土地使用權是有期限的，產權計算時間也是從開發(fā)商獲得土地時開始計算，而不是從購房人獲得房子的那一刻算起。最常見的也是產權時效最長的就是70年的住宅產權，而商住則多為40年或50年的產權。

那么、40年、50年或者70年后，“我的房子還是我的嗎？或者說，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”陸超的困惑也代表了很多購房人心中的疑問。

土地產權和房屋產權分離

到期后可續(xù)約產權

要想知道房屋產權到期后怎么辦，首先要了解我國的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權的。土地使用權和房屋所有權的區(qū)別就在于：房屋所有權（即房產權）是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產證里是沒有期限登記欄的”；而土地使用權是有期限的，比較常見的是40年、50年和70年。

也就是說房子的所有權是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產權人的，但土地是國家的。根據(jù)項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同：像住宅用地產權為70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類用地產權為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地產權為40年。

根據(jù)《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期滿的，將自動續(xù)期?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

另外，如果土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的（即根據(jù)社會公共利益需要收回的），土地使用權國家無償收回，但對于地上房產，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應補償。

續(xù)期價格或將按照當時樓面毛地指導價格

雖然住宅產權期滿后可自動續(xù)期。但再次申請土地使用需要補繳多少土地出讓金，應該以什么樣的標準補繳，擁有房屋產權的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時還沒有明確的政策能夠回答。

有些人悲觀地認為，雖然土地產權歸國家，房屋產權是個人的，但70年土地使用權到期后仍可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少，土地的價值則剛好相反，而這也是人們會擔心產權到期后的根源所在。不過，在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式。

楊紅旭認為，根據(jù)國家現(xiàn)行的相關規(guī)定，土地到期后按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。這也是當下最被認同的方式。另外，根據(jù)《物權法》“自動續(xù)期”的法律精神，保障房屋產權所有者對物業(yè)的合法權利應當是立法的基本出發(fā)點，直接收回土地，或是根據(jù)當時的市場價格補繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進行政策調整，在商品住宅土地使用權集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規(guī)。”

商住樓已有到期后補地價續(xù)期先例

除了70年產權的住宅，樓市中還存在大量的商住樓。由于商住樓的土地性質屬于商業(yè)綜合用地，產權一般為40年或50年。當然也有一些例外，像朝陽門的佳匯國際中心、亞奧板塊的傲城融富中心等少數(shù)幾個商住項目，是為數(shù)不多的幾個具有70年大產權但同樣屬于商業(yè)用地的項目。

相比較70年的住宅，不少商住項目因為位置好，價格較便宜，吸引了大量購房人。同樣，產權年限較少的原因，也讓商住項目先于住宅產權到期。而政府對于產權到期商住樓的處理也為住宅項目提供了借鑒。

深圳的國際商業(yè)大廈就是國內第一個續(xù)約土地使用權的案例。該項目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產證。最早的20年產權部分早已到期，為此，政府出臺的《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產權到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

作為林肯公園、珺悅國際、尚峰壹號在內的多個熱銷商住樓盤的開發(fā)商，和裕地產集團營銷中心總經(jīng)理王騫告訴北青報記者，根據(jù)物權法，土地屬性雖然是商業(yè)綜合用地，但土地上的房屋是購房人的，未來即便商住樓產權到期，也有極大的可能像住宅那樣通過補交土地出讓金，對商住樓進行續(xù)期。另外，在銷售中，明顯發(fā)現(xiàn)購房人對于商住項目本身產權短的劣勢并不是很在意，相反，商住樓盤價格較同區(qū)域同品質的住宅便宜，不限購不限貸的優(yōu)點，反而更加吸引購房人。