中炬置地董事長墜樓身亡 云南第一高樓將何去何從

中炬置地董事長墜樓身亡

4月初，中炬置地集團董事長朱景圖在香港自己的寓所墜樓身亡，香港警方初步懷疑是自殺。據(jù)相關消息稱，香港警員在單位飯廳的一個垃圾桶內(nèi)，撿獲了一張朱景圖弄得皺皺巴巴的字條，內(nèi)容大致表示受到工作及金錢問題困擾。警方懷疑他死前欲把心事向親人透露，但最后還是把紙條拋掉。而據(jù)接近朱景圖的人士透露，他去世前的數(shù)周一直處于失眠狀態(tài)，靠服食安眠藥才能就寢。

朱景圖的突然離世讓其生前在云南地產(chǎn)界名噪一時的“云南第一高樓”——“南亞之門”部分項目變得撲朔迷離起來。6月2日，據(jù)記者了解，該項目因為債務問題被昆明市中級人民法院查封凍結，與此同時，各方債主紛至沓來。

“他做事情風風火火，是個追求完美的人。”6月2日，南亞之門前銷售總監(jiān)高榮平在接受記者采訪時如此評價其前老板。“也許正是強調(diào)完美的做事風格，戰(zhàn)略失策導致項目資金鏈緊張。”

昆明當?shù)囟辔坏禺a(chǎn)界人士也向中國房地產(chǎn)報記者透露，昆明房地產(chǎn)市場整體不景氣，以及錯綜復雜的政企開發(fā)運營模式，多重效應疊加，最終導致朱景圖把自己逼上了絕路。

30億元債務重壓？

資料顯示，1998年8月，朱景圖創(chuàng)辦中炬集團，該集團是一家集石化、航運、房地產(chǎn)、花卉及物業(yè)為一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團公司。2001年中炬集團進入房地產(chǎn)開發(fā)領域。2008年11月，朱景圖組建了中炬置地集團有限公司。同年12月中炬置業(yè)開始開發(fā)昆明市地標性建筑“南亞之門”項目。

“南亞之門”項目名字是時任昆明市委書記仇和所起，寓意開啟面向南亞、東南亞及世界的大門。該項目曾因其316米的高度被稱為“云南第一高樓”，朱景圖也因該項目名聲大噪。按照項目最初規(guī)劃，項目用地面積34500平方米，總建筑面積約55萬平方米，地上建筑面積約45萬平方米，地下建筑面積約10萬平方米。南亞之門集鉑金五星級酒店、公寓式酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、城市核心商業(yè)、休閑娛樂等功能于一體。

如今7年過去了，南亞之門除了配套的住宅，以及一期裙樓商業(yè)部分封頂之外，寫字樓的主樓部分，只是地基剛剛挖好。從最開始規(guī)劃時的明星項目，淪落到最近幾年被冠以“難產(chǎn)之門”的外號。

與此同時，“由于土地出讓金沒有補交，住宅部分的項目預售許可證遲遲拿不到。盡管公司擁有接近30億元~40億元的住宅產(chǎn)品，然而卻無法進行銷售。”高榮平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時透露。

南亞之門項目中的住宅樓群——尚義公館的“準業(yè)主”周女士告訴中國房地產(chǎn)報記者，2010年，她通過認購的形式，提前交付定金400萬元預訂了一套2000多平方米的房子，原本預計2013年6月份就能交付到手的房子，沒想到竟然等到的是“尚義公館目前看來似乎就是非法建筑。不僅沒有售樓許可證，甚至連土地出讓金都沒有補齊”的消息。

記者從業(yè)主處獲得一份不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：目前，該項目住宅產(chǎn)品中共計有272戶準業(yè)主，認購面積達到39145平方米，繳納房屋認購款43987.7174萬元人民幣。而14戶辦公樓面積達到2287平方米，繳納房屋認購款3246.2299萬元人民幣，合計繳納47233.9473萬元人民幣。如今他們最大的訴求是希望大股東（云南煙草機械廠）能夠認可當年他們與朱景圖簽的購買協(xié)議有效，同時督促對方抓緊時間辦理相關的房屋產(chǎn)權手續(xù)。

債主中不僅包括這些購房人，還包括一些施工單位。南亞之門項目承建方之一的江蘇宏遠建設集團有限公司（下稱“江蘇宏遠”），項目負責人張華（化名）就是施工單位“討薪聯(lián)盟”代表之一。2013年5月份，江蘇宏遠與中炬置地簽訂了4400萬元合同，2014年月份工程已經(jīng)完工。然而，目前僅僅付了江蘇宏遠2600多萬元，還差2100萬元工程款沒有到位。“施工單位大概涉及25家，我們初步統(tǒng)計欠款達到3.5億元。”張華向記者透露。

除卻這些準業(yè)主以及承建商逼債之外，一些私人欠款小貸公司因為朱景圖的去世，而把拓東房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。“這個主要是欠下的小貸公司及私人借款，共計8000萬元左右。”張華告訴記者。

小貸公司之所以把拓東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，是因為拓東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責南亞之門的建設與開發(fā)的合資公司，它是由云南煙草機械廠持有51%股份，云南中炬置地集團有限公司持有49%股份組建，是南亞之門項目另一股東。

“除此之外，銀行貸款欠下接近10億元的開發(fā)貸款，三筆欠債加在一起共計約30億元。”張華告訴記者，外界一直這樣傳言，然而關于銀行的欠款尚不可知。6月1日記者通過電話向云南煙草機械廠廠長，拓東房地產(chǎn)公司法人殷偉剛證實時，他對此不置可否，只表態(tài)“下周或會有結果，再聯(lián)系”。

錯失唯一翻盤機會

在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，朱景圖走到今天這一步，似乎跟年初的一場土地拍賣有關。

2月6日，昆明市國土資源局發(fā)布了一則昆明市國有建設用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓公告：位于盤龍區(qū)拓東路78號的城鎮(zhèn)住宅用地兼住宿餐飲、批發(fā)零售、商務金融性質(zhì)，兩宗用地共計4007.92平方米，約合6.01畝。規(guī)劃最大容積率為15.04，建筑密度≤56%，綠地率≥10%。這兩塊用地將于2月26日至3月9日進行網(wǎng)上掛牌交易。

在上述的公告中這個地塊性質(zhì)屬于“一次性整合用地地塊”，兩塊用地剛好在南亞之門項目規(guī)劃平面圖范圍之內(nèi)。如果土地出讓順利，“難產(chǎn)”多年，幾經(jīng)變化的南亞之門寫字樓有望實質(zhì)性推進，而已建成現(xiàn)房的尚義公館住宅部分預計將獲準預售資格，將能在近期順利開盤。

“因為南亞之門名下的住宅項目，遲遲拿不到預售許可證，同時商業(yè)部分又已經(jīng)提前開始大張旗鼓地開發(fā)，資金需求巨大，最終導致資金鏈緊張。如果能夠拿到預售資格，已經(jīng)建好的住宅按照現(xiàn)有市場價格，大概能賣到30億元~40億元，這樣資金缺口問題便能迎刃而解。”高榮平向中國房地產(chǎn)報記者解釋稱。然而，這兩塊有可能扭轉朱景圖和南亞之門命運的城鎮(zhèn)住宅用地，朱景圖并未如眾多業(yè)主期望的那樣去投標，最終的拍賣結果是流標。

“他（朱景圖）認為價格太高，6畝地接近2億元的土地出讓金，在當?shù)匾呀?jīng)創(chuàng)下了昆明市第二高。”南亞之門項目承建方之一的江蘇宏遠建設集團有限公司項目負責人張華（化名）在接受記者采訪時表示。

據(jù)記者查實，上述兩宗用地起拍土地單價為3618.87萬元/畝，而這一掛牌底價對比昆明近年來的土地成交價格，超過歷史單價昆明地王恒隆廣場的起拍單價，也超過蘇寧環(huán)球昆八中地塊每畝2800萬元的成交單價，成為近年來昆明第二高土地單價。

與此同時，“如果不那么太強調(diào)完美的話，一些項目的進度可以推盤更快一些，去化也許會好一些。”高榮平回憶生前朱景圖為了打造一個更好的樣板房，公司專門請了業(yè)內(nèi)名家設計和施工單位。即便如此朱景圖依舊覺得不夠好，決定要重新弄，包括后期的項目綠化，請了專門園藝公司。同時，所有材料普遍都選用更貴的石頭，而非貼磚。在高榮平看來，“僅僅產(chǎn)品質(zhì)量把關做得再好，然而房子不能交付和驗收卻是最大問題。”

“不應該搞這么大的體量，缺乏開發(fā)經(jīng)驗，做這么大體量的項目壓力還是很大，如果把這些錢拿來辦理北區(qū)住宅部分的土地證等手續(xù)，這樣可能會避免這種兩面夾擊的窘境。除此之外，南區(qū)商業(yè)主體部分從2012年就開始投入，時間也不恰當。”張華向記者分析，其實朱景圖對于該項目整體戰(zhàn)略的失策，也是導致今天南亞之門項目如此尷尬結局的重要原因。

第一高樓前途未卜

昆明當?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負責人在接受記者采訪時指出，從2014年開始，昆明房地產(chǎn)市場異常嚴酷，昆明房地產(chǎn)市場已然出現(xiàn)了分外嚴重的兩極分化現(xiàn)象：一邊是激進的投資進度，另外一邊卻因為產(chǎn)業(yè)拉動不足，支撐不起虛高的房地產(chǎn)價格，售樓去化難度空前巨大。“去化才應該是精明的地產(chǎn)商，首當其沖要考慮的重中之重。”而顯然，南亞之門項目并非如此。

數(shù)據(jù)顯示：2014年昆明房地產(chǎn)投資占到投資總量約47%。昆明基尼系數(shù)早已突破0.4的警戒線，而當?shù)氐男陆ㄉ唐贩康目罩寐矢哌_70%，保守估計也有200多萬套。

“市場不好，坊間都在傳言。中小型房企只有靠著央資、國資才能活下去。今年更是如此，每家地產(chǎn)公司沒有開工的盤，大家都暫時不動，而對于已經(jīng)開工的則是想盡辦法去化。”高榮平坦言從去年開始，這種焦慮的情緒一直在昆明地產(chǎn)圈蔓延。

而朱景圖顯然意識到了形勢的嚴峻。“年初的時候朱總已經(jīng)開始對企業(yè)內(nèi)部實行裁員，對外則采用緊急融資的步驟策略。”高榮平向記者介紹。

然而對于南亞之門而言，這些措施并不能解救其困境。其背后真正的原因是，南亞之門原本是籠罩著政府背景光環(huán)的項目，但近幾年中央反腐力度的加強給該項目帶來了重大影響。十八大之后主政云南長達10年之久的原云南省委書記白恩培落馬，仇和以及其他兩任昆明市委書記先后相繼落馬，讓南亞之門失去“靠山”。

隨著朱景圖墜樓事件的發(fā)生，其背后的故事除了成為談資之外，已經(jīng)沒有了意義，而對于南亞之門項目而言，其后續(xù)進展成了人們關注的焦點。

據(jù)記者了解，日前云南省政府新聞辦組織召開了一次發(fā)布會上，昆明市住建廳相關領導對此項目后續(xù)問題公開表態(tài)稱，“將會協(xié)調(diào)昆明市規(guī)劃局就項目如何推進展開討論”。

“事情太過于復雜。我們正在找相關方面積極洽談，目前暫時還沒有眉目。”殷偉剛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，公司目前已經(jīng)成立了專項小組，全力開展后續(xù)的整頓以及相關的準備工作。不過，至于南亞之門未來將何去何從，會如何規(guī)劃和推進，哪家企業(yè)來接盤，他并未做過多披露。

“因為項目本身為在建工程，加上情況復雜，收購工作量巨大，面對諸多不利條件，困難可想而知。”一位金融界人士在接受記者采訪時稱。在并購或者重組項目過程中，面臨著項目測算，風險排查、協(xié)議談判、融資方案等工作，要在最快的時間內(nèi)推銷出去，“盡管其位于相對成熟的商圈，區(qū)域價值凸現(xiàn)，然而要想能夠順利脫手，對于拓東置地來說，眼下還是面臨諸多困難。”