房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價的控制

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【摘要】 分析了建設項目從決策到設計和施工各階段對造價的影響,找出造價控制的重點因素.討論了房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設計階段、實施階段分別需要采取的相關措施和方法,以盡量降低項目的工程造價,即在決策階段編寫詳細的可行性研究報告和編制投資估算;在設計階段優(yōu)化設計方案,進行合理的技術(shù)設計和施工圖設計;在實施階段選擇合理的施工方案,嚴格控制工程變更和現(xiàn)場簽證,嚴格審核工程施工圖預算,工程造價的預算采用工程量清單報價,擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位,防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價,深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關資料,制定嚴密的合同條款.泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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　　房地產(chǎn)建設項目的造價控制貫穿于項目的全過程,即項目規(guī)劃決策階段、項目設計階段、項目實施階段和竣工階段.有關分析資料顯示[1],在項目投資決策階段對投資的影響可達95%以上;初步設計階段可達75%～95%,對建筑工程造價的影響力最大;技術(shù)設計階段可達35%～75%,對建筑工程造價的影響力減小,該階段只確定工程設計的合理性、可行性;在施工圖設計階段可達10%～35%,其影響力進一步削弱.因此,最關鍵的階段是項目實施之前的項目決策(決定因素)和設計階段(關鍵因素),因此要根據(jù)影響力的大小有所側(cè)重. pmp
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1　規(guī)劃決策階段工程造價的控制 泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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　　決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策對該項目的工程造價有很大影響,特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝評選、設備選用等.該階段控制造價的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項目可行性的基礎上編制合理真實的投資估算. 泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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1.1　編寫可行性研究報告 http://keekorok-lodge.com/
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　　可行性研究報告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報告的關鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的項目是否有相應的消費群體,深入了解開發(fā)項目所定位的業(yè)主們的需要,要確保項目是適應發(fā)展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費用.可行性研究的深度要規(guī)范化和標準化,研究報告要確保真實性和科學性. training
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1.2　編制投資估算 http://keekorok-lodge.com/
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　　投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一.它是研究、分析開發(fā)項目的經(jīng)濟效果的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù). 項目管理論壇
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　　在投資估算中,設計人員應從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設計意圖、工程內(nèi)容,費用構(gòu)成應齊全、合理,確保估算質(zhì)量.主要工藝要進行多方案比較,設計方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟上更應合理.所以工程經(jīng)濟人員從建設方案的優(yōu)選開始,就應該滲透到設計的全過程中去,按照工程造價管理的原則,合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關鍵,也是下階段的重要依據(jù). 項目經(jīng)理博客
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2　設計階段工程造價的控制 項目管理論壇
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　　工程設計是房地產(chǎn)建設項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟關系的關鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價的重點階段. 泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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2.1　優(yōu)化設計方案 club
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　　專家指出[2],雖然設計費用占工程總投資的比例很小(1%～2%),但它對工程造價的影響程度達到75%.搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程成本的關鍵,重施工、輕設計的觀念必須克服,控制工程費用應從設計抓起.因此,建設單位在審查設計單位的設計時,要重視設計方案的優(yōu)化,采用先進的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料. 泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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2.2　技術(shù)設計和施工圖設計階段的造價控制 www
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　　方案設計招標完成后,還要重視技術(shù)設計和施工圖設計.我國的建設項目中,一旦某個方案中標,在接下來的技術(shù)設計和施工圖設計過程中就缺少競爭機制,設計人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強度等級,增加配筋量,出現(xiàn)了不少設計不合理現(xiàn)象,致使投資嚴重失控.在設計過程中采用限額設計是加強此階段監(jiān)督管理的有效手段,避免無謂的浪費.限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總概算控制技術(shù)設計和施工圖設計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制不合理變更,保證總投資額不被突破.控制概算不超過投資估算,主要對工程的設備、材質(zhì)控制,實行設計招標,增加競爭意識,降低成本. 泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
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