商品房的銷售面積、套內(nèi)建筑面積及分攤公用建筑面積

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商品房的銷售面積、套內(nèi)建筑面積及分攤公用建筑面積

銷售面積
  商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，是套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和。即：
        銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用建筑面積。
        套內(nèi)建筑面積
        套內(nèi)建筑面積的計算方法：
        套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積。
        ?。?）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)范的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。
        　（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，與公用建筑面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

分攤的公用建筑面積
        商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：
     (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；
        　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
        下列空間不得計入公用建筑面積：
        　(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。
        　(2)作為人防工程的地下室。
        商品房分攤的公用建筑面積計算公式：
        公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 - 各套套內(nèi)建筑面積之和 - 已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。
        公用建筑面積分攤面積系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 各套套內(nèi)建筑面積之和。
        分攤的公用建筑面積 = 各套套內(nèi)建筑面積 × 公用建筑分攤系數(shù)。
        因此，商品房銷售面積公式還可表達為：
        商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積（1 + 公用建筑面積分攤系數(shù)）

   防止房屋使用面積縮水
        　　簽約及入住時應注意：堅持要求開發(fā)商在交房時出示《房屋實測面積》；
        認真審查合同附件中關于分攤面積部位、范圍的確定。
        房屋建筑面積計算與房屋權屬登記的新規(guī)定
     　建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》主要有下列三方面的新規(guī)定：
        　　一是要在房屋產(chǎn)權證書附圖上注明測繪單位的名稱，并明確房產(chǎn)測繪單位將對其完成的房產(chǎn)測繪結果的質(zhì)量負責；
        　　二是要在房屋產(chǎn)權證書附圖上注明房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分攤的共有面積；
        　　三是有關房屋建筑面積計算問題，《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，作了規(guī)定，如房屋層高方面規(guī)定，計算建筑面積的房屋層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）；
        房屋屋頂斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。不規(guī)則維護物，如陽臺、挑廊、架空通廊等，其外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。