管窺房地產(chǎn)成本鏈條

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面對(duì)政府宏觀調(diào)控，諸多地產(chǎn)企業(yè)紛紛訴苦。在很多企業(yè)看來(lái)，房企過(guò)冬并非無(wú)病呻吟，但始終掙扎在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)下的百姓則對(duì)企業(yè)的訴苦紛紛嗤之以鼻，在百姓看來(lái)，暴利企業(yè)一旦面對(duì)政策調(diào)控便紛紛訴苦，無(wú)異于一種悲情主義的表演。消費(fèi)者的成本來(lái)源遠(yuǎn)非房企那么容易，中國(guó)民眾對(duì)于房企的印象分值始終在低端徘徊。

　　房企獲利模式

　　據(jù)某房地產(chǎn)公司審計(jì)師王先生透露，房企成本主要包括：樓面毛地價(jià)，建造成本，稅費(fèi)。其中，稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、交易契稅、企業(yè)所得稅，而費(fèi)則包括大市政四源費(fèi)，水、電、燃、排污費(fèi)等。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)同行的統(tǒng)計(jì)方式，房企成本中的土地出讓金用于上交政府財(cái)政部門(mén)，同時(shí)需支付征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)開(kāi)工后，前期工程費(fèi)中的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)，規(guī)劃、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，這筆費(fèi)用大約占工程概算投資的2%左右?？尚行匝芯抠M(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等亦需一體支付，其中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的 2-10%。此外，占中標(biāo)額1‰的招投標(biāo)費(fèi)，占預(yù)算造價(jià)0.5‰的預(yù)算審查費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)、項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等等不一而足。

　　以北京為例，某樓盤(pán)成本計(jì)價(jià)為：樓面毛地價(jià)預(yù)算25000元/平方米，建造成本（框架剪力墻現(xiàn)澆及裝修、弱電）預(yù)算3400/平方米，其中，建造成本與稅費(fèi)分別占銷售總額的10%、30%。

　　“房企利潤(rùn)率平均每平方米大約占樓盤(pán)價(jià)格20%左右?！蓖跸壬f(shuō)。以北京朝陽(yáng)區(qū)花園裘馬都樓盤(pán)為例，2011年10月份樓價(jià)為41,168元/平方米，以20%的利潤(rùn)成本計(jì)算，開(kāi)發(fā)商每平方米獲利8233.6元。也就是說(shuō)賣出一所100平米的商品房，開(kāi)發(fā)商可獲利823,360元。

　　房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜

　　聯(lián)想地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人周建對(duì)《中國(guó)新時(shí)代》稱，房地產(chǎn)價(jià)格主要包括土地成本、管理成本、人員成本及財(cái)務(wù)成本，剩下的就是利潤(rùn)了。其中土地成本在拿地之前就已確定，但GPI成本相對(duì)不定，根據(jù)不同的建筑形式確定的建筑面積亦會(huì)有較大變化。此外，財(cái)務(wù)成本是消耗大的一塊，根據(jù)各個(gè)開(kāi)發(fā)單位資金曲折和稅收，資金成本是一塊，最后還有稅務(wù)成本。

　　重要的是，開(kāi)發(fā)商拿地的資金來(lái)自于銀行貸款，直接推高了開(kāi)發(fā)商的成本，在以房產(chǎn)做最后抵押后，剩下的就是利潤(rùn)了。而當(dāng)下政府希望擠壓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間，但事實(shí)上目前很多企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，已經(jīng)被擠壓至成本階段。

　　周建解釋稱，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利率來(lái)看，并不算作高利潤(rùn)行業(yè)，緣于企業(yè)拿地的價(jià)格及稅務(wù)成本占了極大的成本空間。在周建的印象中，圈內(nèi)有一個(gè)普遍看法是“我們大部分錢是國(guó)家的”——因?yàn)橥恋爻杀臼亲畲蟮囊粔K成本，此前房?jī)r(jià)低的時(shí)候，土地成本占到房?jī)r(jià)的20%左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了40%-50%，甚至更高了。

　　周建稱：房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜，沒(méi)有辦法。

　　地價(jià)與房?jī)r(jià)的形成機(jī)制不同、市場(chǎng)環(huán)境有別，所以地價(jià)的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是受不同因素影響的。在土地國(guó)有的前提下，地價(jià)受國(guó)家政策的影響較大。但作為商品的住宅價(jià)格則受市場(chǎng)的影響較大。一般情況下房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著地價(jià)的波動(dòng)而改變。

　　但是在當(dāng)下中國(guó)，這一規(guī)律或許并不能百分百在業(yè)內(nèi)通行。

　　那么消費(fèi)者又是如何面對(duì)當(dāng)下的房產(chǎn)價(jià)格呢？

　　消費(fèi)群體的成本樣板

　　什么樣的普通消費(fèi)者方能正常消費(fèi)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的房子呢？

　　33歲的王立明與妻兒目前租房居住在北京西紅門(mén)，王立明最近正在積極觀望有所松動(dòng)的房?jī)r(jià)，并準(zhǔn)備春節(jié)前后出手購(gòu)買。經(jīng)過(guò)多次實(shí)地考察、對(duì)比，他選擇了理想城樓盤(pán)的一處100多平方米房子，19000元/平方米，總價(jià)190萬(wàn)。

　　月薪共計(jì)30000元的王立明夫妻 “攢錢有七八年了吧，終于能夠付這次買房的70萬(wàn)首付了，按揭買房后，以后一個(gè)月還貸9000元。”在王看來(lái)，理想城樓盤(pán)今年的確比往年降價(jià)2000元/平方米，但根本沒(méi)有網(wǎng)上所傳降價(jià)降的那么夸張。

　　35歲的黃威最近剛剛買了北京南城一處58平米的房子，總價(jià)120萬(wàn)。“主要是為父母以后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。”黃威告訴《中國(guó)新時(shí)代》，“買房首付資金來(lái)源主要是父母出一部分，向親戚朋友借一些，至于自己這邊需要拿出首付的1/4。”

　　六年前黃威購(gòu)買了一套64平米、總價(jià)34萬(wàn)的房子，“現(xiàn)在同一地塊的小區(qū)都賣到20000元/平方米了”。按揭付款購(gòu)房的黃威與妻子月收入共計(jì) 1萬(wàn)左右，兩套房每月需還貸4000多?！氨本┓?jī)r(jià)就是太貴了，但是也沒(méi)辦法，主要是有需求。”

　　不過(guò)即便以住宅均價(jià)兩萬(wàn)來(lái)計(jì)算，如果一名普通白領(lǐng)在北京的月收入為8000人民幣，一對(duì)白領(lǐng)夫妻年收入以20萬(wàn)計(jì)算，如果購(gòu)買一套60平米的普通住宅，也需要不吃不喝攢夠6年。拆分開(kāi)來(lái)，以首付30%計(jì)算，亦需要兩年完成。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中每一位中低端購(gòu)房者的資金來(lái)源大多呈如下模式：家庭支持+銀行貸款。

　　但是家庭被巨大的資金需求綁架后，房屋的原始價(jià)值已不復(fù)存在。銀行貸款亦成為購(gòu)房者必須謹(jǐn)慎面對(duì)的問(wèn)題，如果居民收入固定且有限，那么很難想象在夾縫中求生存的民眾將擁有真正的生存快樂(lè)。

　　無(wú)論如何，有一點(diǎn)可以確定，當(dāng)下住房資金已然成為中國(guó)民眾生活中高企的一極，在這個(gè)幾乎是人生終極需求的目標(biāo)驅(qū)使下，中國(guó)民眾的生存質(zhì)量及生活質(zhì)量被前所未有的加以綁架。

　　提及最近的房?jī)r(jià)降低潮，黃威情緒激動(dòng)，“你認(rèn)為他降了嗎？本來(lái)他們要的就高，比如這房子本來(lái)賣1萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)后要1萬(wàn)六，現(xiàn)在賣1萬(wàn)元，這根本不叫降價(jià)，是正常的回歸?，F(xiàn)在交易量少了，房子、資金壓在那里，開(kāi)發(fā)商自己著急呢?！?/p>

　　鏈接

　　地產(chǎn)·語(yǔ)錄

　　任志強(qiáng)（華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)）：

　　開(kāi)發(fā)商很快就只剩褲衩了。

　　潘石屹（SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)）：

　　很多開(kāi)發(fā)商就差那么一口氣。

　　馮侖（萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席）：

　　對(duì)于樓市，要聽(tīng)黨的話按照政府的要求做。

　　宋衛(wèi)平（綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)）：

　　賣不動(dòng)就把房?jī)r(jià)降到底。

　　劉明康（中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席）：

　　銀行業(yè)能承受房?jī)r(jià)下跌5成。

　　謝國(guó)忠（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：

　　未來(lái)房?jī)r(jià)下跌50%很正常。

　　牛刀（房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家）：

　　這一輪泡沫破滅后，十年無(wú)人敢炒樓。

　　葉檀（知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家）：

　　未來(lái)五年內(nèi)，房企只有十分之一的存活率。

　　陳淮（經(jīng)濟(jì)學(xué)者、博導(dǎo)）：

　　樓市調(diào)控沒(méi)打算讓所有開(kāi)發(fā)商都活下去。

　　董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：

　　少問(wèn)別人憑什么有房，多問(wèn)自己為什么無(wú)房。