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論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理 作者:趙昱茗 2012年12月 摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是個(gè)系統(tǒng)的復(fù)雜工程，只有將各環(huán)節(jié)與整體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，實(shí)行項(xiàng)目管理，才能更好地實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)相互配合，緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的統(tǒng)一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。本文提出了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策。  關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理問(wèn)題對(duì)策  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。  一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題  1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究  當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開(kāi)始蓋樓，而不能對(duì)其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，這就造成了項(xiàng)目管理在前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如商品房戶(hù)型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，成本較高，公攤過(guò)大、空置問(wèn)題嚴(yán)重等等，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。  2、管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)  我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深入，從而在運(yùn)用過(guò)程中雖然照搬項(xiàng)目管理的模式，但是對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，尤其是項(xiàng)目管理的體制普通存在著不夠完善的問(wèn)題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進(jìn)度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來(lái)出現(xiàn)的延遲交房，開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，房?jī)r(jià)難以控制，管理費(fèi)用居高不下等等，都超出預(yù)期很多。  3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重  房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國(guó)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對(duì)于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問(wèn)題，存在售后維修不及時(shí)，此外，對(duì)于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒(méi)有，這就容易造成買(mǎi)賣(mài)雙方之間的沖突和矛盾，對(duì)后期的商品房屋銷(xiāo)售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項(xiàng)目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。  4、設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運(yùn)行  當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問(wèn)題，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，這既造成了成本上的浪費(fèi)，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策  1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的管理對(duì)策  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛起步時(shí)，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個(gè)階段的重要工作，關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：第一，依照營(yíng)銷(xiāo)部做出的市場(chǎng)調(diào)查，討論項(xiàng)目適合地理位置的選取，并對(duì)建筑戶(hù)型的規(guī)模和需求等級(jí)以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃部門(mén)積極地溝通。運(yùn)用其對(duì)相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識(shí)，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃的指標(biāo)。第三，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)。競(jìng)標(biāo)中要重視建筑的美觀(guān)程度和布局合理性等方面，做出公平、謹(jǐn)慎的選擇。  2、項(xiàng)目施工中的管理對(duì)策  房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理有內(nèi)容多、時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、影響大等特點(diǎn)，且與工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項(xiàng)目工程的開(kāi)工到竣工過(guò)程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國(guó)家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對(duì)工程的成本、工期、質(zhì)量這三個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。  （1）對(duì)施工合同的管理  施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對(duì)施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰等進(jìn)行明確的約定。  （2）施工質(zhì)量的控制  對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對(duì)承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照國(guó)家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格一項(xiàng)，才能進(jìn)行下項(xiàng)工序。第二，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對(duì)工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求與合同約定，對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)查，掌握市場(chǎng)材料信息。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理的商家進(jìn)行材料選購(gòu)。  （3）工期的控制  工期的控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。可以建議施工單位采用project或p3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個(gè)計(jì)劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的各項(xiàng)檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時(shí)進(jìn)行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補(bǔ)救措施，確保對(duì)工程工期的控制。  （4）成本的控制  政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開(kāi)，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過(guò)三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過(guò)后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。  （5）安全的控制  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿(mǎn)意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。