集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍有限，必須先試點后修法

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    集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作為土地改革的一個突破口，將在2014年重點推進。

    自湖南國土廳獲悉，湖南資興市、長沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點范圍，將開啟“農(nóng)地入市”的實驗。

    與此同時，山西、陜西等多地都已經(jīng)啟動“農(nóng)地入市”試點的前期準備工作。

    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍有限，必須先試點后修法。

    一位接近國土部系統(tǒng)的人士亦介紹，國土部將在總結(jié)地方已有試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，會同有關(guān)部門研究起草集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股等指導(dǎo)意見，進而規(guī)范有序地推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場。

    實際上，國土部此前已經(jīng)研究起草了一份《關(guān)于開展農(nóng)民集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股市場交易試點工作的指導(dǎo)意見》。

    上述接近國土部系統(tǒng)的人士看過上述文件，“文件強調(diào)，試點期間，農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅，也要確保符合用途、規(guī)劃管制，如此來看，未來集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)影響不大，”上述人士亦強調(diào)，“文件只是初稿意見，并非是最后出臺的確認版本，最后會吸收各試點經(jīng)驗進行完善。”

    農(nóng)地入市難點重重

    湖南長沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點范圍，將在2014年開啟“農(nóng)地入市”試驗。

    “目前，湖南對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點的調(diào)研已完成，該縣的條件基本具備，申請也已報批，”湖南省國土資源廳相關(guān)人士表示，長沙縣是位于城郊結(jié)合部，經(jīng)濟發(fā)達，城鄉(xiāng)用地需求大，土地市場活躍，此外，全縣的農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也已經(jīng)初步完成。

    雖然試點確定，但后續(xù)具體的執(zhí)行方案仍不明顯，上述湖南省國土資源廳相關(guān)人士介紹，具體如何操作，需要縣各部門聯(lián)動商討制定可行性方案。

    實際上，除湖南外，山西、陜西等均明確要在2014年開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

    比如山西明確將在2014年選擇27個縣份先行試點，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、租賃、入股和抵押等方式入市流轉(zhuǎn)。

    和湖南集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點一樣，多省雖明確啟動試點，但具體的執(zhí)行方案仍須細化。

    湖南省國土廳相關(guān)人士介紹，后續(xù)試點時，還存在多個難題，比如集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓主體的變更，可能由國土部門為主體轉(zhuǎn)為村委會為主體，國土部轉(zhuǎn)為監(jiān)督部門。

    與此同時，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市準入條件、出讓程序、價格形成機制等都需要明確等。

    另外，按照三中全會的要求，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同價同權(quán)”進入土地市場，如何定價，監(jiān)管也是制度設(shè)計的重要內(nèi)容。

    國土部研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī)

    國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也表示，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是一項重大改革內(nèi)容，必須加快推進，從保護農(nóng)民權(quán)益的角度，必須以規(guī)范流轉(zhuǎn)為重點，對集體建設(shè)用地出讓主體、流轉(zhuǎn)方式、用途、程序、交易規(guī)則、基準地價、抵押融資、收益分配等事項，進行明確規(guī)定。

    另外，要改革完善土地稅制，合理調(diào)節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，做到一部分土地增值收益“歸公”。

    除了推進試點，韓俊亦表示，也需要抓緊出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例，從而對地方集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市形成統(tǒng)一的規(guī)范和指導(dǎo)。

    實際上，上述接近國土系統(tǒng)的人士透露，國土部很早之前就草擬了一份農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，但被國務(wù)院法制辦公室駁回，“核心就是因為上位法《土地管理法》沒有出臺。”

    三中全會再次明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，國土部再次嘗試為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市立法，其中研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等部門規(guī)章亦被列入國土部2014年重點工作之一。

    “和此前自上而下的修法邏輯不一樣的是，”上述接近國土部系統(tǒng)的人士介紹，此次條例的完善將在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對集體建設(shè)用地出讓主體、流轉(zhuǎn)方式等核心問題進行了解，探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度，積累充分的經(jīng)驗，為修法做好基礎(chǔ)。

    北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥表示，按照三中全會的文件，需要嚴格執(zhí)行“用途管制”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是工業(yè)工地，試點之后繼續(xù)將土地用于工業(yè)，對房地產(chǎn)不會有影響。

    上述接近國土系統(tǒng)的人士也稱，國土部此前草擬的一份農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，亦明確農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅。 

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