未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的5個(gè)判斷

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　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與變化

　　文/秦虹

      目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國(guó)總體偏松，部分地區(qū)過(guò)剩的格局

　　以2011年為分界點(diǎn)，住房供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化。2011年以前，全國(guó)供求關(guān)系總體偏緊，部分地區(qū)過(guò)緊。所以全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍上漲，那時(shí)出臺(tái)的政策基本上都是抑制房?jī)r(jià)上漲的。2011年以后，全國(guó)的供求關(guān)系出現(xiàn)從過(guò)去總體偏緊，部分過(guò)緊到現(xiàn)在總體偏松，部分地區(qū)過(guò)剩的格局。如果把施工的面積增長(zhǎng)速度和銷售面積的增長(zhǎng)速度放一起比的話可以看到，從2011年開(kāi)始，供給的增長(zhǎng)速度比銷售的增長(zhǎng)速度快1倍左右。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

　　第一個(gè)原因與前期寬松的流動(dòng)性有關(guān)。2009年、2010年為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，我國(guó)實(shí)施了寬松的貨幣政策，由于出口受到了極大地影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域有限，大量資金或明或暗、或直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

　　第二個(gè)原因與2011年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)系。2011年的1月26號(hào)國(guó)8條出臺(tái)，核心就是限購(gòu)和限貸，房?jī)r(jià)上漲快的49個(gè)城市限購(gòu)，全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)買第三套房不貸款、購(gòu)買第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。調(diào)控政策對(duì)抑制新增的投資投機(jī)性需求產(chǎn)生了積極作用，但這也直接改變了民間投資房地產(chǎn)的方式，由原來(lái)買房投資開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財(cái)，而這些資金都進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。過(guò)去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

　　第三個(gè)原因涉及到地方政府的土地財(cái)政。近幾年許多地方或提高土地出讓面積，或提高建筑容積率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加。

　　按照目前的銷售和供給速度看，供求關(guān)系總體偏松，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講還是消化庫(kù)存為主，所以說(shuō)大幅度漲價(jià)的環(huán)境目前不存在。但供求關(guān)系是動(dòng)態(tài)，2014年住房的新開(kāi)工面積較低，而商品房的銷售面積處于歷史的第二高位，供求關(guān)系在逐步調(diào)整，但調(diào)整到位總體上還需要一段時(shí)間。當(dāng)然，地區(qū)上的差異仍然存在。

　　目前的政策是優(yōu)化回歸兼顧改革，還談不上是“救市”

　　央行和銀監(jiān)會(huì)在2014年9月30號(hào)發(fā)布《關(guān)于做好進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下文簡(jiǎn)稱《通知》)，這個(gè)政策被社會(huì)上普遍認(rèn)為是“救市”。但總體來(lái)看，這個(gè)政策更確切地說(shuō)它是根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)過(guò)去過(guò)緊的政策進(jìn)行了一種常態(tài)“恢復(fù)”，是政策的優(yōu)化和調(diào)整，是把過(guò)去過(guò)度行政化的一些手段恢復(fù)到常態(tài)，還談不上是“救市”。另一方面，這個(gè)政策有也表明了房地產(chǎn)金融改革的方向。

　　從恢復(fù)常態(tài)來(lái)看，《通知》有四個(gè)要點(diǎn)：第一，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區(qū)改造貨款期限延長(zhǎng)到25年，這是保障性住房建設(shè)最基本的資金保障，有了長(zhǎng)期資金的支持，各地政府建設(shè)保障性住房才能落實(shí)。第二，對(duì)于購(gòu)買首套房利率打7折，這是對(duì)首次置業(yè)家庭的政策支持，而對(duì)首次置業(yè)家庭各國(guó)都有支持政策，因?yàn)樗婕吧鐣?huì)穩(wěn)定，所以應(yīng)是常態(tài)化政策。第三，對(duì)于已經(jīng)還清貸款購(gòu)買第二套房的改善性需求，實(shí)行首套房信貸政策，這是把過(guò)去購(gòu)買第二套房實(shí)施從嚴(yán)政策的調(diào)整，實(shí)事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購(gòu)買首套住房首付也不能低于30%，這仍屬于較高門(mén)檻，將極大地保證了我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)貸款危機(jī)，如果是搞零首付或過(guò)低的首付，那才算是“救市”。

　　除了是政策優(yōu)化和回歸，《通知》還表明了兩條未來(lái)改革的方向：第一個(gè)改革的方向，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房低壓貸款支持證券MBS等多種措施籌集資金。第二個(gè)改革的方向，要擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點(diǎn)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策來(lái)看，房地產(chǎn)政策的核心是要建立一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。這個(gè)供應(yīng)體系的核心是以政府為主提供住房保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次的住房需求，也就是說(shuō)，今后各種各樣的市場(chǎng)需求，由市場(chǎng)滿足，由市場(chǎng)配置資源，這是大方向。

　　中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，趨勢(shì)判斷和創(chuàng)新最重要

　　房地產(chǎn)的投資從來(lái)都是中長(zhǎng)期投資，市場(chǎng)的短期變化不足為奇，中長(zhǎng)期的趨勢(shì)判斷和發(fā)展規(guī)律的把握很重要。如果投資人對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)判斷錯(cuò)了，再好的企業(yè)也會(huì)在市場(chǎng)中碰壁。 我認(rèn)為，中長(zhǎng)期我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大空間，住房質(zhì)量的提升、改善性需求仍在增長(zhǎng)，非住宅業(yè)態(tài)將更加豐富、房地產(chǎn)的服務(wù)市場(chǎng)空間很大。具體來(lái)講，對(duì)未來(lái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展我有以下5點(diǎn)判斷：

　　一是市場(chǎng)整體增速下降，分化格局漸成趨勢(shì)。房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)是一致的，宏觀經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下增長(zhǎng)速度下臺(tái)階，房地產(chǎn)業(yè)的增速也同樣會(huì)下臺(tái)階。以銷售面積這個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)為代表，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了過(guò)去低基數(shù)、高增長(zhǎng)的時(shí)代，將轉(zhuǎn)向高基數(shù)、低增長(zhǎng)。在全國(guó)總增長(zhǎng)增速下降的態(tài)勢(shì)下，地區(qū)的分化格局必將顯現(xiàn)，即有的地方還會(huì)有高增長(zhǎng)，有的地方小增長(zhǎng)，有的地方負(fù)增長(zhǎng)。在市場(chǎng)分化格局下，分類政策是必然，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的選擇就特別重要，一定分析，人向哪里去，哪里有需求，有需求的地方投資才是正確的選擇，否則將會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是新房市場(chǎng)達(dá)到高點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇。隨著我國(guó)房地產(chǎn)總量問(wèn)題的基本解決，我國(guó)二手房市場(chǎng)將會(huì)興起，那么根據(jù)供求關(guān)系研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，供給就不僅僅是新房，而是新房加二手房。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)展到發(fā)達(dá)國(guó)家今天的市場(chǎng)格局，就是房地產(chǎn)交易以存量房為主。目前，我國(guó)的一線城市二手房交易已經(jīng)超過(guò)新房交易一倍以上，全國(guó)其它城市二手房也在增長(zhǎng)，所以即使未來(lái)還有需求，甚至需求還在增長(zhǎng)，但對(duì)新房的需求有可能降低，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有所認(rèn)識(shí)，絕不可把過(guò)去新房市場(chǎng)高增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來(lái)。

　　三是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，細(xì)分市場(chǎng)是必然。未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但這個(gè)空間不是普遍性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的。在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)下，區(qū)域位置更顯價(jià)值，判斷什么樣的區(qū)域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層而分析把握。城市群發(fā)展快、高速交通網(wǎng)覆蓋、資源條件優(yōu)、公共服務(wù)水平高的地方投資空間大。不僅投資區(qū)域需要選擇，投資業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類型等結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)也大量存在，這就需要細(xì)分市場(chǎng)。由于中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模大，而發(fā)展不平衡，細(xì)分市場(chǎng)就特別有意義，任何一個(gè)小的比例的需求，都是一個(gè)大的市場(chǎng)。而能把握細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)一定是專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)。

　　四是非傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)空間增大，但是機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。過(guò)去由于住宅投資占房地產(chǎn)投資的比例較高，所以經(jīng)常把房地產(chǎn)市場(chǎng)代表住房市場(chǎng)，所說(shuō)的房地產(chǎn)調(diào)控也都是住房市場(chǎng)的調(diào)控。但未來(lái)，住房市場(chǎng)投資總量仍然很大，但增速會(huì)下降，非傳統(tǒng)住宅的投資總量比不上住宅，但增速會(huì)上升。非傳統(tǒng)住宅包括創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇投資，以價(jià)值提升為核心的存量房開(kāi)發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、休閑、度假為核心的新型地產(chǎn)，以服務(wù)配套為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐為核心的房地產(chǎn)服務(wù)等。這些非傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)未來(lái)有很大機(jī)遇，但由于經(jīng)驗(yàn)不足，模式不清，管理人才和長(zhǎng)期資金支持缺乏等原因也會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　五是市場(chǎng)集中度提高，行業(yè)整合在所難免。隨著今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度將不斷提高。部分資金實(shí)力大和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)將會(huì)不斷提高市場(chǎng)份額，而部分企業(yè)將會(huì)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的兼并、重組、整合等調(diào)整在所再免，所以，今后一定會(huì)出現(xiàn)一些企業(yè)和地方出現(xiàn)問(wèn)題，但這不代表整體。而這個(gè)調(diào)整是有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷提高水平，不斷走向健康發(fā)展。

　　應(yīng)對(duì)未來(lái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)第一要堅(jiān)持多元化，不同企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，有不同的多元化選擇，多元化是利用我國(guó)地域或業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第二要堅(jiān)持創(chuàng)新，只有有創(chuàng)新能力的企業(yè)才能夠抓住機(jī)會(huì)，才能有更好的發(fā)展空間。