地產(chǎn)大佬之間的游戲：地產(chǎn)業(yè)的整合真的來(lái)了

房地產(chǎn)企業(yè)整合來(lái)臨

萬(wàn)科總裁郁亮表示，“在白銀時(shí)代，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)整合。如果不合作，未來(lái)三到五年主要城市都不會(huì)有你的影子。”

在雨潤(rùn)之前，孫宏斌曾頻頻發(fā)起收購(gòu)和兼并，在業(yè)界有“并購(gòu)狂人”之稱。與此同時(shí)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、保利等房企，也相繼對(duì)外展示了它們的并購(gòu)和整合野心。

“這只能是大象之間的游戲。”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的格局，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此表示。

房地產(chǎn)資深評(píng)論人薛建雄也認(rèn)為，行業(yè)集中的程度將遠(yuǎn)超預(yù)期。

“大象”們的并購(gòu)與整合

當(dāng)前，賬上現(xiàn)金充裕的房企“金主”，非萬(wàn)科、恒大、保利等莫屬。

截至今年6月，萬(wàn)科持有貨幣資金達(dá)446.1億，恒大持有815.7億，此外，恒大在今年6月、7月相繼發(fā)行了兩批境內(nèi)公司債，分別為50億和150億，后者在彼時(shí)創(chuàng)下了內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模最高紀(jì)錄。

恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“這些年我們并購(gòu)了很多小項(xiàng)目，幫助公司實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。收購(gòu)能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長(zhǎng)，所以我們歡迎并購(gòu)，并購(gòu)會(huì)創(chuàng)造更好的機(jī)遇。”

另外，保利地產(chǎn)近來(lái)也順利通過(guò)了150億元公司債券的發(fā)行議案。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在臨時(shí)股東大會(huì)上表示，“兼并收購(gòu)是未來(lái)提升規(guī)模的重要方式之一，而保利地產(chǎn)也將積極探索。”

融創(chuàng)早已動(dòng)手。7月底，融創(chuàng)以27.56億元購(gòu)得成都國(guó)嘉志得置業(yè)有限公司的銷售股份及借款。時(shí)隔一月后又宣布，其旗下間接全資附屬公司上海融創(chuàng)睿豐，以5.7億元收購(gòu)上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24.29%股權(quán)及債權(quán)。9月初，融創(chuàng)公告收購(gòu)天朗有關(guān)資產(chǎn)，并設(shè)立了聯(lián)營(yíng)公司；而后，又與雨潤(rùn)合作簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌表示，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力比較大，并購(gòu)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，很多公司現(xiàn)在其實(shí)壓力特別大，尤其是小公司。”

無(wú)論是已出手并購(gòu)了的，還是意在并購(gòu)的，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)正在日益增多。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，自2014年初至2015年9月7日，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)385宗，總價(jià)值為2731億元（包括已完成與未完成交易），其中，2015年上半年為150宗，涉及資金963億元，2014年為235宗，涉及并購(gòu)額度1768億元；而2013年全年為150宗，總價(jià)值為668億元；2012年則為154宗，交易總價(jià)值僅458億元。

對(duì)此，戴德梁行認(rèn)為，未來(lái)兩三年，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)整合潮。對(duì)并購(gòu)標(biāo)的的角逐，一般只會(huì)發(fā)生在大型房企之間；同時(shí)，在強(qiáng)勢(shì)房企之間，還有一場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟的盛宴。這便是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)整合的現(xiàn)狀。萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)在今年開(kāi)啟了一場(chǎng)“世紀(jì)合作”。

萬(wàn)科總裁郁亮表示，“在白銀時(shí)代，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)整合。如果不合作，未來(lái)三到五年主要城市都不會(huì)有你的影子。”

譚華杰也指出，在這種大聯(lián)盟時(shí)代，整合是只與行業(yè)“大象”有關(guān)的游戲，中小企業(yè)除了賣給大房企外，無(wú)法參與到游戲當(dāng)中。今后，萬(wàn)科還會(huì)繼續(xù)與萬(wàn)達(dá)以外的大企業(yè)尋求合作機(jī)會(huì)。

資深房地產(chǎn)研究人士薛建雄認(rèn)為，當(dāng)下一些逐漸退出房產(chǎn)界的外行房產(chǎn)商，就是因?yàn)樗麄儧](méi)在任何領(lǐng)域進(jìn)行深耕，再加上財(cái)務(wù)壓力越來(lái)越大，這種企業(yè)很容易被淘汰。未來(lái)房企想活得更好，只有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合這條路可走。

行業(yè)集中度將超預(yù)期

郁亮曾表示，2014年萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率為2.8%，相比發(fā)達(dá)國(guó)家龍頭企業(yè)的水平，還有一倍以上的上升空間。而在“兩萬(wàn)”合作后，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，作為龍頭房企，市占率上升空間的確會(huì)進(jìn)一步加大。

對(duì)于“兩萬(wàn)”的未來(lái)，譚華杰大膽暢想，以后的格局可能是，萬(wàn)科不做商業(yè)，萬(wàn)達(dá)也不再做住宅。他還表示，以后無(wú)論是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)，還是萬(wàn)科的住宅，都會(huì)比同行做得更大，另外，行業(yè)集中度也會(huì)進(jìn)一步提升。

“按歐美經(jīng)驗(yàn)，以前說(shuō)單個(gè)房企6%市占率是上限，而在今天看來(lái)，我認(rèn)為完全可以突破這個(gè)上限。”譚華杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如是表示。

據(jù)中信建投的研究，美國(guó)住宅市場(chǎng)集中度，主要是通過(guò)并購(gòu)融合的方式提升。其中，TOP5開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率，從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年又迅速上升至22.51%；在1995年至2009年期間，Lennar、PulteHomes和Horton三大開(kāi)發(fā)商共進(jìn)行了47次并購(gòu)。

根據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的數(shù)據(jù)，2015年上半年，國(guó)內(nèi)TOP10房企銷售金額的集中度為19.60%；銷售面積方面，TOP10房企集中度為13.49%，均比2014、2013年有明顯提高，但仍未達(dá)到美國(guó)市場(chǎng)的集中程度。

薛建雄認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)融合趨勢(shì)愈演愈烈的今天，行業(yè)集中度會(huì)發(fā)生變化是一件可以確信的事情。“中國(guó)房地產(chǎn)也已經(jīng)到了集中的境況，換句話說(shuō)，中小房企到了要被大規(guī)模舍棄的狀態(tài)”，他表示。

薛建雄說(shuō)，原來(lái)房地產(chǎn)總規(guī)模是快速上升的狀態(tài)，在此過(guò)程中，各種量級(jí)的企業(yè)都有機(jī)會(huì)盈利，但如今總規(guī)模不再上升，或者說(shuō)上升空間變小，則意味著大魚(yú)要開(kāi)始吃小魚(yú)。今年前8月新開(kāi)工面積也下降了，在這個(gè)下降過(guò)程中，將會(huì)有更多的中小房企被淘汰，這是一個(gè)正常的情況。

“按美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，將來(lái)行業(yè)的集中程度，會(huì)超過(guò)更多人預(yù)期。”薛建認(rèn)為，照國(guó)內(nèi)并購(gòu)融合的形勢(shì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)房企的集中速度會(huì)超過(guò)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)；但是目前的階段還處在大規(guī)模“以大吃小”的整合階段，國(guó)內(nèi)房企還需經(jīng)過(guò)十年的整合，才能達(dá)到美國(guó)的狀態(tài)。

世聯(lián)行則指出，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的是大型房企與小型房企之間的并購(gòu)，而從美國(guó)成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2009年美國(guó)PulteHomes與Centex公司以換股交易的方式達(dá)成并購(gòu)，合并現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，房企之間的強(qiáng)強(qiáng)融合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)也將成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。