房地產(chǎn)稅改革或增投機(jī)者養(yǎng)房成本 對(duì)房?jī)r(jià)影響不大

日前，匿跡已久的房地產(chǎn)稅改革終于再度走進(jìn)百姓視野，隨即引發(fā)社會(huì)輿論的廣泛關(guān)注和討論。在8月5日公布的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，明確提出了房地產(chǎn)稅立法的規(guī)劃，從房產(chǎn)稅改革正式上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。

有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收制度改革方向是減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加持有環(huán)節(jié)稅收；同時(shí)，對(duì)“房姐”一類的投機(jī)性住房持有者，將通過稅收進(jìn)行適度調(diào)節(jié)。

改革歷程

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”

傳言已久的房地產(chǎn)稅終于迎來確切消息。5日，最新調(diào)整過的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。

建國(guó)初期1951年，政務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》中，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。1986年10月1日，《房產(chǎn)稅暫行條例》正式施行。房產(chǎn)稅被界定為以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅原值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

“當(dāng)時(shí)，在土地?zé)o償劃撥的情況下，房產(chǎn)原值可以近似理解為地上建筑物的建造成本，不包括土地獲取費(fèi)用，或認(rèn)為土地獲取費(fèi)用為零。個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉告訴中新網(wǎng)記者。

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”的演變，雖然僅一字之差，卻在征稅對(duì)象、稅制體系等方面有著本質(zhì)區(qū)別。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，稅制問題愈發(fā)突出。劉洪玉直言，一個(gè)比較嚴(yán)重的問題就是，大部分房地產(chǎn)相關(guān)稅收是在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中征收的，對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅比重很小，導(dǎo)致住房市場(chǎng)交易成本高、效率低；持有階段稅負(fù)低甚至無稅負(fù)，最終導(dǎo)致了住房資源有效利用率偏低。

經(jīng)過數(shù)年的討論，2011年房地產(chǎn)稅率先在上海、重慶兩地開展向居民住宅征收的試點(diǎn)。兩年后，十八屆三中全會(huì)將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

談及房地產(chǎn)稅在滬、渝兩地的短暫試點(diǎn)，劉洪玉認(rèn)為，雖然當(dāng)時(shí)取得了抑制住房需求的效果，但在2014年下半年以來市場(chǎng)需求不足的情況下，征收房地產(chǎn)稅就很可能難以為繼。因此，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是一種長(zhǎng)期制度，而不應(yīng)該是一種短期調(diào)控市場(chǎng)的工具。

立法設(shè)計(jì)

稅負(fù)向持有環(huán)節(jié)側(cè)重 調(diào)節(jié)投機(jī)性住房

對(duì)普通老百姓來說，更加關(guān)心稅制改革后，個(gè)人納稅總額會(huì)不會(huì)形成較重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)？

“房地產(chǎn)稅立法其主要目的是完善我國(guó)財(cái)稅體系，對(duì)普通百姓來說，改革后，房地產(chǎn)稅的納稅負(fù)擔(dān)不會(huì)太大，” 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教授湯貢亮向中新網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示，而對(duì)于那些房產(chǎn)較多、個(gè)人擁有住房面積較大的群體來說，確實(shí)會(huì)增加一定的“養(yǎng)房”成本。

記者采訪的多位專家均表示，“為什么要征收房地產(chǎn)稅”是立法初期階段首要考慮的問題。劉洪玉直言，如果僅僅從市場(chǎng)調(diào)控或增加政府財(cái)政收入的思維出發(fā)，就可能出現(xiàn)稅負(fù)過重或不公平等問題。

針對(duì)房地產(chǎn)稅落實(shí)數(shù)年后，市場(chǎng)很可能接近“買房容易、養(yǎng)房難”的說法，劉洪玉給予了否認(rèn)：“我國(guó)非常重視穩(wěn)定住房消費(fèi)，對(duì)于居民自住住房來說，絕對(duì)不會(huì)、也不應(yīng)該形成此類局面。”

劉洪玉認(rèn)為，對(duì)投資和投機(jī)性住房，也要區(qū)別對(duì)待。一般來說，對(duì)“房姐”等投機(jī)性住房的持有者，應(yīng)該主要用個(gè)人所得稅和契稅來調(diào)節(jié)；對(duì)“房嬸”等將住房出租給居民家庭使用的投資性住房持有者，為了不增加承租家庭的稅負(fù)，甚至還可以給予稅收優(yōu)惠。

至于房地產(chǎn)稅立法存在免征額，即有“征”有“免”的猜測(cè)，還可從上海2011年試點(diǎn)辦法中尋得蛛絲馬跡。據(jù)了解，上海試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象為增量房，即本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房，且人均不超過60平方米的新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅。

“以60平方米作為全國(guó)統(tǒng)一施行的免稅額，并不是十分合理，”中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所財(cái)政研究室主任楊志勇對(duì)中新網(wǎng)記者解釋稱，因?yàn)椴皇侨珖?guó)所有城市都像北京、上海等人口密集城市一樣，人均住宅面積偏?。辉谖覈?guó)某些二三線城市，很多本地居民都擁有多套住宅。

改革影響

房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

在此次公布的立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列為第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。由于本屆人大任期是到2017年底，因此，多數(shù)專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過。

未來，房地產(chǎn)稅法將會(huì)給國(guó)內(nèi)樓市帶來怎樣的變數(shù)？楊志勇認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅的影響程度取決于市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，如果說，在市場(chǎng)岌岌可危的狀況下施行，即使稅率不高，也會(huì)在一定程度上打擊市場(chǎng)信心。

“房地產(chǎn)稅正式立法實(shí)施還需較長(zhǎng)的一段時(shí)間，需要多方全面的調(diào)研和探討，施行的時(shí)機(jī)也很重要。”湯貢亮如是說。

談及對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響，劉洪玉表示，這不是房地產(chǎn)稅立法要考慮的主要問題。因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅不能過分影響房?jī)r(jià)。開征房地產(chǎn)稅，應(yīng)該建立在大部分人就此形成共識(shí)的基礎(chǔ)上，否則征收管理的難度就很大，征收成本就非常高昂，甚至得不償失。

湯貢亮也認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅是對(duì)地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要補(bǔ)充；對(duì)樓市的調(diào)節(jié)作用非常有限，尤其是對(duì)城市房?jī)r(jià)，供求關(guān)系起決定性作用，稅收并不是最重要的因素。