房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理(1)

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規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和委托書(shū)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿(mǎn)意，并同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。

  規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展開(kāi)的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。地產(chǎn)商
的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤(rùn)。項(xiàng)目是賺錢(qián)的一個(gè)工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的一切資源都來(lái)自市場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)在陸續(xù)發(fā)生，市場(chǎng)調(diào)查、國(guó)際咨詢(xún)、國(guó)際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷(xiāo)售服務(wù)都可以通過(guò)一定的價(jià)格在市場(chǎng)上獲得，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買(mǎi)、國(guó)際咨詢(xún)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。
 
大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)知道在什么時(shí)候作
什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇
出現(xiàn)偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個(gè)
大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。

管理要點(diǎn)一：調(diào)查研究

  一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷(xiāo)售上。而這都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。

  房地產(chǎn)不同于其他流動(dòng)商品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個(gè)城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開(kāi)公司與公司，住宅與住宅，寫(xiě)字樓與寫(xiě)字樓、商場(chǎng)與商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場(chǎng)的狀況，深圳各類(lèi)大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬(wàn)科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開(kāi)發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個(gè)樓盤(pán)。一個(gè)公司，在完成了對(duì)一個(gè)城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門(mén)，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，值得研究。

  項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

1、市場(chǎng)調(diào)查
  地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專(zhuān)門(mén)的調(diào)查公司展開(kāi)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。

l  管理要著重于檢查資料的全面性、來(lái)源的可靠性、時(shí)間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競(jìng)爭(zhēng)公司的內(nèi)部情報(bào)。

當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、品牌和知名度、銷(xiāo)售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場(chǎng)份額以及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)手段和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等。要弄清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品類(lèi)型和百分比，以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個(gè)領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場(chǎng)上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個(gè)地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場(chǎng)調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶(hù)型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時(shí)進(jìn)行判斷。

2、  規(guī)劃調(diào)查

從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問(wèn)題。

  土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買(mǎi)土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤(pán)考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。

l  項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。