潘可維：房地產(chǎn)市場終將回歸理性

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世邦魏理仕中國區(qū)總裁 潘可維

出生在香港，畢業(yè)于斯坦福大學(xué)，深造于香港中文大學(xué)，在香港回歸之后，潘可維也“回歸”了祖國。風(fēng)趣幽默，溫文爾雅，但在談笑之間又在國際經(jīng)濟(jì)形勢、海外投資、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢、人才培養(yǎng)機制上頗有建樹，這就是我們眼中的世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維。

房地產(chǎn)市場將迎來理性回歸

潘可維及家人自1998年便一直居住在中國，作為一名職業(yè)經(jīng)理人，他曾在多家涉及不同領(lǐng)域的跨國公司中擔(dān)任高級管理職位，豐富的管理經(jīng)驗以及對投資環(huán)境敏銳的洞察力，讓他對“白銀時代”的房地產(chǎn)市場有著自己獨特的見解。

“我對中國的房地產(chǎn)市場抱有樂觀的態(tài)度，從宏觀角度而言，對比中國和歐美的房地產(chǎn)市場，美國和歐洲國家的都市化程度很高，可以達(dá)到95%—99%，而我國的都市化進(jìn)程只有50%左右，但卻以1%的速度在增長，對我們的行業(yè)而言，無論是做投資或是做咨詢，每年1%的增長確實可以創(chuàng)造很多的機會。因此我對中國市場中長線的發(fā)展還是比較看好的，當(dāng)然短期之內(nèi)會有一些波動，供求上存在一些不均衡，在目前的供應(yīng)量被市場消化之后，房地產(chǎn)市場會找到一條理性的軌道發(fā)展。”

房地產(chǎn)市場的去投機化以及政府對房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向，在短期內(nèi)很難看出對市場會產(chǎn)生哪些影響，中國的房地產(chǎn)情況十分復(fù)雜，以北京和上海舉例，這兩個超級城市的人口已經(jīng)超越歐洲某些國家的人口，而各個城市的發(fā)展?fàn)顩r也不同，不能一刀切，未來態(tài)勢如何，還需要靜觀其變。

商業(yè)地產(chǎn)自持是現(xiàn)金流穩(wěn)定的關(guān)鍵

房地產(chǎn)市場是從上世紀(jì)90年代才開始發(fā)展的，頗具規(guī)模的開發(fā)商都是做住宅起家的，住宅的銷售模式是散售、套現(xiàn)、繼而再進(jìn)行下一個項目的開發(fā)。當(dāng)這些住宅的開發(fā)商進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時，最初他們并未想過通過長期持有繼而持續(xù)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，都是通過出售來使資金回流。但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市，例如紐約、舊金山、香港、新加坡基本上市中心的核心地塊都不會散售，會長期持有。通過資產(chǎn)管理，將租金作為長期生產(chǎn)資金回報的資產(chǎn)，當(dāng)建筑老化之時，因為擁有建筑本身單獨的業(yè)權(quán)，可以拆掉重建，以此補回地價，不斷地發(fā)展下去。

如果開發(fā)商沒有遠(yuǎn)見，最初就將核心商業(yè)地產(chǎn)出售，未來回收成本的代價將會十分昂貴。因此開發(fā)商應(yīng)該思考的問題不僅僅是要建好項目，更在于項目后期的運營管理。通過良性的物業(yè)管理、資產(chǎn)管理，把潛在的價值發(fā)揮出來。

潘可維強調(diào)開發(fā)商如果要自持項目，那么要注意現(xiàn)金管理的問題。前期可通過某些項目提供穩(wěn)定的租金收入，在后期的發(fā)展上就不會因為資金的問題而掣肘，最后脫手項目。有了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)未來的運營才可以步入正軌。

建立系統(tǒng)化的管理方式

目前中國在建的商場超過2000個，遍布各地，但差異化并不明顯，很多商場在招商的時候，面對的客戶群體都是相似的。如果商場建好之后，招商有困難，那么世邦魏理仕會給業(yè)主提供建議，引進(jìn)一些個性化的產(chǎn)品，跟其他商圈產(chǎn)生差異。

商業(yè)地產(chǎn)一將難求，世邦魏理仕在培養(yǎng)人才方面也做出了很多努力。他們擁有一個人才的數(shù)據(jù)庫，資源集中在北上廣深。員工先在北上廣深接受培訓(xùn)，之后再派到其他城市接受鍛煉。另外還會定時派主要人員到國外進(jìn)行考察，吸取其他國家的經(jīng)驗。

世邦魏理仕為五大行之一，為中介行業(yè)，在過去是以買賣、租賃為主。而對于企業(yè)化的管理，可能稍有落后。如果將世邦魏理仕與其他世界500強的企業(yè)對比，世界500強企業(yè)都有強大的平臺，包括管理系統(tǒng)、人事編制、招聘培訓(xùn)、財務(wù)制度、大數(shù)據(jù)使用等方面，上述這些方面在中介行業(yè)發(fā)展過程中是相對滯后的。潘可維過去有著豐富的管理經(jīng)驗，世邦魏理仕又亟待整合發(fā)展，希望通過系統(tǒng)化、企業(yè)化的管理方式，將世邦魏理仕的平臺搭建完善，實現(xiàn)業(yè)績的快速增長。

潘可維表示如今的增長模式是依靠人力的增加達(dá)到的，長此以往公司的發(fā)展會受制于人力的投入。當(dāng)擁有一個完善的平臺時，增加5%的人手，可能會增加30%的業(yè)務(wù)，達(dá)到一種規(guī)模效應(yīng)。