黃先友：重視綠化景觀打造是提升房地產(chǎn)價(jià)值的有效途徑

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黃先友

11月21日下午，在首屆廣西(南寧)住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)期間舉行的“房地產(chǎn)景觀打造方略”高峰論壇上，中國(guó)著名環(huán)境生態(tài)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、四川省生態(tài)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、成都華西生態(tài)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃先友從專業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合自己的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用、房產(chǎn)景觀建設(shè)的理念和標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)景觀打造的方法策略進(jìn)行了講述。

黃先友認(rèn)為，“山高水長(zhǎng)，歸野順勢(shì);人行萬(wàn)里，回家拾趣。”隨著人們對(duì)生活環(huán)境和社區(qū)宜居提出更高的追求，樓盤(pán)中的景觀價(jià)值越來(lái)越受購(gòu)房者及各界前所未有的關(guān)注，也正成為樓市博弈中新的競(jìng)爭(zhēng)高地。景觀資源必然帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升，這是近年來(lái)愈加凸顯的市場(chǎng)規(guī)律，重視綠化景觀的打造，是提升房地產(chǎn)價(jià)值的有效途徑，“樓盤(pán)景觀”時(shí)代正逐漸過(guò)渡到“景觀樓盤(pán)”時(shí)代。

Q：您認(rèn)為景觀設(shè)計(jì)的價(jià)值是什么?

黃先友：我認(rèn)為景觀設(shè)計(jì)的價(jià)值應(yīng)該有四個(gè)方面：第一，老百姓通過(guò)景觀設(shè)計(jì)的打造提高了生活品質(zhì)，特別是居住品質(zhì);第二，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)利用開(kāi)發(fā)商的錢(qián)或者說(shuō)是老百姓的錢(qián)，來(lái)打造城市公共環(huán)境，提高城市品質(zhì);第三，開(kāi)發(fā)商可以從中獲得高額的利潤(rùn);第四，建設(shè)者和設(shè)計(jì)者可以通過(guò)打造景觀獲得相應(yīng)利益和品牌效應(yīng)。應(yīng)該說(shuō)，景觀打造是一個(gè)對(duì)社會(huì)方方面面都有益的工程。

Q：針對(duì)于樓盤(pán)品質(zhì)，景觀設(shè)計(jì)的價(jià)值是如何得到體現(xiàn)呢?

黃先友：用景觀來(lái)提升樓盤(pán)的品質(zhì)，我認(rèn)為需要做到一個(gè)平衡，做到對(duì)癥下藥。依據(jù)個(gè)人看法，我把樓盤(pán)分為四個(gè)層次：第一個(gè)層次是便捷型樓盤(pán)，它是一個(gè)棲身之所，對(duì)景觀沒(méi)有過(guò)多的需求，一般在城市市中心，特別是大城市的供應(yīng)性樓盤(pán);第二個(gè)層次是功能性樓盤(pán)，如安置小區(qū)、單位房子和一般的開(kāi)發(fā)房子，它是一個(gè)安身之所，是人們需要的安全生活的地方，其景觀只是滿足所需功能;第三個(gè)層次是品質(zhì)型樓盤(pán)，即健身之所，它是一個(gè)健康生活的地方，其對(duì)應(yīng)的景觀需要被賦予更多的功能，如運(yùn)動(dòng)、休閑、交流等;最后一個(gè)層次是生態(tài)型樓盤(pán)，它是一個(gè)養(yǎng)身之所，屬于別墅型樓盤(pán)，其對(duì)應(yīng)目標(biāo)人群比較高端，如成功人士、藝術(shù)家等，他們對(duì)于生態(tài)的需求是第一需求，而對(duì)于其他功能的要求可以退化。因此，不同層次的景觀對(duì)應(yīng)不同層次的樓盤(pán)。

那么剛才所說(shuō)的是不同層次的樓盤(pán)，其實(shí)景觀也有不同層次的景觀，可分為三個(gè)層次：一是有視覺(jué)效果的景觀，即在視覺(jué)上美觀就行;二是有文化的景觀，要把所在地域文化、居民群體文化、居民生活方式融入其中;三是生態(tài)型景觀，保證低碳和宜居，特別是宜居，即讓小區(qū)擁有完整生物鏈，樹(shù)木蔥郁，負(fù)氧離子高等。

因此，不同的景觀對(duì)應(yīng)不同的樓盤(pán)，設(shè)計(jì)者應(yīng)該對(duì)癥下藥?，F(xiàn)在很多景觀公司生產(chǎn)出來(lái)的景觀，就如同我們平常所吃的麥當(dāng)勞、肯德基一樣，都是從一個(gè)模子刻出來(lái)的，這樣的景觀適合品質(zhì)型樓盤(pán)，卻不適合生態(tài)型樓盤(pán)。

Q：您認(rèn)為目前南寧市的景觀發(fā)展屬于哪一個(gè)層次?

黃先友：南寧這幾年發(fā)展得比較好，特別因?yàn)槟蠈幨莻€(gè)綠城，因此在這方面有優(yōu)勢(shì)。然而，對(duì)于房地產(chǎn)景觀來(lái)說(shuō)，還是有一些需要提升的地方。目前，南寧房地產(chǎn)景觀更多針對(duì)于品質(zhì)型樓盤(pán)，能在景觀中能融入多種功能，但是還需要打造一些生態(tài)型樓盤(pán)。所謂的生態(tài)型樓盤(pán)，就如之前所說(shuō)，即讓小區(qū)內(nèi)的生物鏈完整，比如說(shuō)將環(huán)保技術(shù)與小區(qū)水質(zhì)相結(jié)合，一方面保證水不發(fā)臭，降低運(yùn)營(yíng)成本，另一方面讓小區(qū)里的水負(fù)氧離子含量高，改善居住條件。

也就是說(shuō)，南寧市房地產(chǎn)景觀需要提高的地方在于：把景觀從視覺(jué)、文化層次提升到生態(tài)層次，把品質(zhì)型樓盤(pán)提升到生態(tài)型樓盤(pán)。

Q：在景觀設(shè)計(jì)方面，是本土企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，還是大型外來(lái)企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)?

黃先友：我認(rèn)為一個(gè)景觀的好壞，與它是本土企業(yè)還是大型外來(lái)企業(yè)建造關(guān)系不大，關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)者的理念。外來(lái)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)是有一套景觀模式，所建造的景觀不會(huì)太差，多屬于品質(zhì)型樓盤(pán)，當(dāng)然，外來(lái)行樓盤(pán)也有弱勢(shì)，其在做到有針對(duì)性的、私人訂制的樓盤(pán)建造是存在缺陷的。例如恒大之類的大型房企的景觀設(shè)計(jì)，其標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，雖不會(huì)有很大的缺陷，但其景觀很難達(dá)到最頂端。

可以說(shuō)，如果理念提升了，本土企業(yè)更容易建造出更優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)。因?yàn)閲?guó)營(yíng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)即為本土企業(yè)的劣勢(shì)，國(guó)營(yíng)企業(yè)的劣勢(shì)卻是本土企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，如果本土南寧企業(yè)做得不好就不如它們，如果做的好就可以超過(guò)它們。就如外來(lái)的西餐，即麥當(dāng)勞、肯德基等，它們的標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，一般每個(gè)人都能吃，但若和中餐相比，卻難以達(dá)到更高的水準(zhǔn)。

Q：在景觀設(shè)計(jì)建造中，如何把握美觀、文化、品質(zhì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)成本控制的平衡呢?

黃先友：要做到花小錢(qián)辦大事，是很考驗(yàn)人的。其實(shí)景觀打造并不是花錢(qián)多就做得好，其實(shí)存在投入較低卻實(shí)現(xiàn)較佳效果的方法，其關(guān)鍵在于是否有一個(gè)好的策劃與設(shè)計(jì)，特別是策劃。就拿品質(zhì)型樓盤(pán)和生態(tài)型樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，生態(tài)型樓盤(pán)的運(yùn)營(yíng)成本相較于品質(zhì)型樓盤(pán)會(huì)大大下降。

因此，要達(dá)到一個(gè)既美觀又兼?zhèn)湮幕肺缓蜕鷳B(tài)效果的景觀，要具備三個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商的理念要先進(jìn);二是設(shè)計(jì)師的水品更要到位;三是方法和策略要正確。特別是在講究方法和策略時(shí)，要做到三同步，即房地產(chǎn)規(guī)劃、項(xiàng)目定位策劃和景觀規(guī)劃的三同步，這就是其中一個(gè)房地產(chǎn)景觀打造策略。

Q：可以簡(jiǎn)單介紹一下房地產(chǎn)景觀的打造策略嗎?

黃先友：第一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的三同步策略，即房地產(chǎn)規(guī)劃、項(xiàng)目定位策劃和景觀規(guī)劃必須同步進(jìn)行。

第二個(gè)是房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中的定位優(yōu)先原則，需要先定位，先策劃，而不是像現(xiàn)在部分房地產(chǎn)商一樣，從營(yíng)銷策劃或建筑規(guī)劃開(kāi)始，而忽略了定位策劃。其中定位策劃要求很高，定位人員必須是一個(gè)大師級(jí)的人物，不僅要對(duì)熟悉掌握景觀設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃，甚至要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策有比較全面的掌握。目前，優(yōu)先定位步驟是很多樓盤(pán)缺失的，小樓盤(pán)沒(méi)關(guān)系，但大樓盤(pán)一定要做定位策劃。

第三個(gè)是景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的設(shè)計(jì)師優(yōu)先原則，不一定要找好的設(shè)計(jì)單位，關(guān)鍵是在于找到好的設(shè)計(jì)師。我把設(shè)計(jì)師分為的四層次：第一個(gè)層次的設(shè)計(jì)師做到美觀，一般是畢業(yè)三五年的大學(xué)畢業(yè)生，只需要公開(kāi)招標(biāo)尋找;第二個(gè)層次的設(shè)計(jì)師做到可行，多是做過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或工程老總后反過(guò)來(lái)做設(shè)計(jì)，需要定向?qū)ふ?第三個(gè)層次的設(shè)計(jì)師做到經(jīng)濟(jì)，即做減法，實(shí)現(xiàn)價(jià)格更低效果更好，多是有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、工程經(jīng)驗(yàn)的成功企業(yè)家，因?yàn)樗麄兊乃季S方式和一般的設(shè)計(jì)師不一樣，在花錢(qián)時(shí)會(huì)注重節(jié)約，這類設(shè)計(jì)師需要專門(mén)拜訪;第四個(gè)層次的設(shè)計(jì)師做到定位戰(zhàn)略策劃，這個(gè)層次的設(shè)計(jì)師已經(jīng)不止是景觀設(shè)計(jì)師，應(yīng)叫做營(yíng)銷策劃大師，能夠?qū)?guó)家的方法政策有預(yù)測(cè)和預(yù)判，這類設(shè)計(jì)師只能靠偶遇。

第四個(gè)策略是房地產(chǎn)景觀在施工合作中的品牌原則，景觀施工合作方不應(yīng)該找個(gè)人，而是找大型品牌企業(yè)。因?yàn)榫坝^建設(shè)和土建不一樣，景觀設(shè)計(jì)的非標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，容易引起甲乙雙方的糾紛，如果你找一個(gè)大型品牌企業(yè)合作，那么它要對(duì)自己的品質(zhì)負(fù)責(zé)，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，它會(huì)對(duì)你負(fù)責(zé)到底。

第五個(gè)策略是，若要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)真正地長(zhǎng)久做好，要在景觀合作中有戰(zhàn)略伙伴，即讓其從景觀策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)全程參與，實(shí)現(xiàn)一體化。過(guò)去，有很多開(kāi)發(fā)商的景觀建造過(guò)程分段，策劃由營(yíng)銷單位來(lái)做，建筑規(guī)劃由房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)計(jì)部門(mén)來(lái)做，景觀設(shè)計(jì)、施工建造等也是分開(kāi)進(jìn)行的，最后無(wú)法打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)景觀。目前。雖然有部分大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)連接好建造鏈條，但是還有很多房開(kāi)商沒(méi)有做到。因此，如果你自身沒(méi)有能力形成一體化鏈條，那么就需要尋找一個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，獲取戰(zhàn)略資源。

Q：目前開(kāi)發(fā)商存在的景觀設(shè)計(jì)問(wèn)題有哪些?

黃先友：不同的開(kāi)發(fā)商存在不同的問(wèn)題，一些小開(kāi)發(fā)商理念不夠，找不到方法，有些開(kāi)發(fā)商雖有理念，但沒(méi)有方法。由于開(kāi)發(fā)商在景觀設(shè)計(jì)中獲得的渠道有限，因此容易出現(xiàn)跟風(fēng)、趨同現(xiàn)象。目前大部分開(kāi)發(fā)商都趨于尋找海外設(shè)計(jì)公司，而海外設(shè)計(jì)公司就是做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，如果標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品與樓盤(pán)對(duì)應(yīng)，就算是成功，若果是不相對(duì)應(yīng)，就只能是失敗。