王雪松：2015年地產(chǎn)行業(yè)滑向何方？

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去年5月以來，對本輪房地產(chǎn)市場的趨勢做確定性的評估以后，盡管也關(guān)心樓市，但只是就局部細(xì)節(jié)關(guān)注，不再像原來那樣冥思苦想于房地產(chǎn)市場的趨勢到底會作何發(fā)展而顯得有些焦慮。

很明顯，房地產(chǎn)行業(yè)無論從那個(gè)角度來說，都已經(jīng)走進(jìn)成熟期后期階段，即市場產(chǎn)生，成長，繁榮與衰落的節(jié)奏感下，至少在我們有生以來，或者說近幾十年這個(gè)周期的重新循環(huán)還很難預(yù)計(jì)，因此當(dāng)前市場周期便基本可以確定為未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)市場的態(tài)勢。寫文字很容易，但市場完成演變卻會用相當(dāng)長的時(shí)間。從歐美歷史來看(參照歐美，純粹是現(xiàn)代建筑特性而定，如果是中國曾經(jīng)的土木結(jié)構(gòu)房屋，那么可能第二輪循環(huán)時(shí)間重新開始，也不過一二十年之后的事情)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期將是一個(gè)長尾時(shí)期，也即這個(gè)衰退期在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，或者可以說是市場自我修復(fù)期，即初期占有率已經(jīng)足夠，需求只存在著更新?lián)Q代，這點(diǎn)和家電行業(yè)有異曲同工的地方，因?yàn)槠洚a(chǎn)品屬性，更新?lián)Q代的數(shù)量和進(jìn)程會慢很多，或者套用當(dāng)下最時(shí)髦的詞匯，房地產(chǎn)市場會進(jìn)入新常態(tài)周期。這個(gè)新常態(tài)周期起始很簡單，就是交易量大幅度萎縮，交易價(jià)格在長時(shí)間來看，倒不會出現(xiàn)巨大的下跌，即便短期下跌，以后也會逐步修復(fù)的。也就是未來房地產(chǎn)市場大家更應(yīng)該習(xí)慣他只是社會的一個(gè)行業(yè)，而不會是支柱性行業(yè)的這樣一種狀態(tài)。至于行業(yè)特征，從業(yè)人員會大幅度減少，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈會大幅度萎縮，行業(yè)會呈現(xiàn)出凈擠出效應(yīng)。最大概率是未來每年成交量大概僅為目前的15—40%，交易人員分散化(這點(diǎn)歐美市場已經(jīng)很明顯)，生產(chǎn)分散化，產(chǎn)品個(gè)性化與藝術(shù)化(建筑學(xué)倒可能因此而獲得生命)。這里特別提一點(diǎn)，交易的網(wǎng)絡(luò)化概率很小，交易網(wǎng)絡(luò)化本質(zhì)只是工業(yè)品的一種衍生，這與未來市場小眾化特性不相吻合，因此作者不認(rèn)為未來網(wǎng)絡(luò)交易會有很大的空間。

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2015年房地產(chǎn)市場會是如何，這可能是目前大家最為迫切關(guān)心的事情，未來太遠(yuǎn)，明天就在咫尺。

對于眼前，作者依然是一種悲觀思維，首先從行業(yè)發(fā)展的確定性來說，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即交易量下跌到目前的30%左右這個(gè)階段性確定會在未來2—3年內(nèi)完成。關(guān)于由此產(chǎn)生的種種問題，聰明的讀者可以自行去思考，作者不想危言聳聽。

今年政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面，筆者認(rèn)為是用盡了腦子，做的太多，只是有些策略是迂回的，并不直接著眼于就事論事的調(diào)控。但就如筆者一直的觀點(diǎn)，讓一個(gè)吃了5個(gè)饅頭的人恢復(fù)動能，身體健康，最簡單的方式就是饑餓療法，很不幸政府無法承受這種饑餓療法產(chǎn)生的痛苦，當(dāng)我們執(zhí)意于GDP要增幅在7%的時(shí)候，所有的策略和思路，都只有一個(gè)，給那個(gè)吃了5個(gè)饅頭的餓漢，將饅頭多元化油炸，或者花卷等等，也或者鼓勵小口多餐，但顯然不管用怎樣的方式，那個(gè)餓漢畢竟已經(jīng)不是餓漢了，他是一個(gè)已經(jīng)飲食過量的人了。這樣說，其實(shí)后果已經(jīng)很明顯，持續(xù)的效果下去就是也許本來我們能夠讓這樣的方式，即交易量從第一年100%到第二年70%，到第三年60%，第四年50%，第五年45%，如此下滑而演變?yōu)?，第一?00%，第二年50%，第三年30%這樣的短期巨變。筆者想不明白的是，美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)允許經(jīng)濟(jì)由正3%變?yōu)?mdash;5%，為什么我們出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)只能允許經(jīng)濟(jì)由8%變?yōu)?%的增長，這是什么邏輯，至少站在經(jīng)濟(jì)角度很難找到一個(gè)正確的答案。人能勝天么?筆者個(gè)人的感受是人可以順勢而為，但不可逆勢勝天。

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今年看得見的調(diào)控政策，筆者就不再贅述了，而大家平常忽略的市場，倒可以進(jìn)行一點(diǎn)補(bǔ)充。那就是股市的周期調(diào)整，不可否認(rèn)，中國股市在經(jīng)歷了7年以后的熊市以后，有回升的動力和趨勢。但每天參與股市的玩家都知道，沒有額外的力量今年股市不可能如目前走勢，按照目前走勢，大有明年超越6124的感覺，料想，什么時(shí)候四大行可以用真金白銀拉出個(gè)漲停板。這個(gè)奇葩的事情，斷不是市場的那些機(jī)構(gòu)投資者敢于操作的，很顯然，任何一個(gè)機(jī)構(gòu)都不會冒著覆亡的危險(xiǎn)去踐行這種牛市探路。股市起來了，那么是否會緩解當(dāng)前樓市的問題呢?作者一直喜歡人文學(xué)科，中國很遺憾沒有專業(yè)的名族心理學(xué)專家。筆者只有憑借著經(jīng)濟(jì)邏輯與國民的心態(tài)去揣度。當(dāng)前中國普通民眾的心態(tài)，依然沒有從暴富中走出來，追求物質(zhì)的膨脹這個(gè)心態(tài)并沒有得到逆轉(zhuǎn)(房地產(chǎn)市場調(diào)整是一次機(jī)會，但股市這個(gè)時(shí)候起來，會讓這個(gè)機(jī)會變得模糊)，這個(gè)時(shí)候股市的賺錢效應(yīng)起來了，投資者更傾向于自己成為股神，然后在股市里在反復(fù)進(jìn)行金融的自我繁衍，不排除會有一部分資金用于樓市消費(fèi)，但這個(gè)能否抵消因?yàn)楣墒匈嶅X而將房屋賣掉進(jìn)股市的資金，短期內(nèi)還很難有個(gè)確定的結(jié)論。說這么多，筆者只想說一個(gè)觀點(diǎn)，如果股市通過非市場行為出現(xiàn)非正常運(yùn)行，那么不僅不會平抑樓市的危機(jī)，反而會加重樓市的危機(jī)。這個(gè)邏輯推理是建立在民族心理學(xué)與資本逐利的理論依據(jù)基礎(chǔ)上，當(dāng)然任何推理都可能是一場謬誤，從概率論角度來說，筆者認(rèn)為這會是一種大概率事件。