朱大鳴：抵御房?jī)r(jià)暴漲只剩下限貸令最后防線(xiàn)

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隨著各地刺激樓市之意已決，限購(gòu)令幾乎已經(jīng)全線(xiàn)崩潰。9月3日，蘭州市宣布取消限購(gòu)政策，全國(guó)僅有8個(gè)城市限購(gòu)尚未松綁，包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京和西寧，自此，46個(gè)限購(gòu)城市堅(jiān)守四年多的限購(gòu)防線(xiàn)幾乎全線(xiàn)失守。人們普遍預(yù)測(cè)，就連這個(gè)八個(gè)城市很可能也堅(jiān)守不住，在不久的未來(lái)也會(huì)發(fā)布刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

除去地方力保土地財(cái)政以及防止地方債務(wù)崩潰的考慮外，一些人認(rèn)為這些城市庫(kù)存量大，而且時(shí)不時(shí)有幾個(gè)撐不住的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，這些因素促使了眾多城市放棄了堅(jiān)守四年多的限購(gòu)政策，甚至出現(xiàn)了打雞血式的刺激政策。這些因素并不新鮮，庫(kù)存量大和業(yè)主砸盤(pán)也是歷次出臺(tái)刺激政策的重要理由。

自此人們逐漸理解了住建部副部長(zhǎng)仇保興這段分類(lèi)調(diào)控的具體內(nèi)涵：“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國(guó)，必須像烹小鮮一樣對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。”

分類(lèi)調(diào)控最基本思路就是局部問(wèn)題局部解決，這種思路確實(shí)結(jié)束此前部分樓市發(fā)燒全國(guó)樓市跟著吃藥的現(xiàn)象。這樣，地方政府就有了調(diào)整調(diào)控政策的權(quán)力，于是我們看到了一些地方相繼放棄了限購(gòu)政策。更重要的是，限購(gòu)政策具有明顯的行政調(diào)節(jié)手段，于是限購(gòu)政策也就成為眾矢之的，被以“非市場(chǎng)手段”名義清除出房地產(chǎn)調(diào)控政策也就具有了合理性。這樣，取消限購(gòu)令既具有合法性，也具有合理性，更重要的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)輿論界鋪天蓋地地“哭跌”的氣氛下，再加上幾個(gè)的樓盤(pán)打折的廣告，配以幾個(gè)頂不住的開(kāi)發(fā)商降價(jià)樓盤(pán)被砸的報(bào)道，更彰顯出取消限購(gòu)令之后形成強(qiáng)烈劇場(chǎng)效應(yīng)。很多地方信誓旦旦地表示：“取消限購(gòu)令后房?jī)r(jià)很穩(wěn)定，不會(huì)暴漲”。

人們期待限購(gòu)令解除后，市場(chǎng)能夠迎來(lái)“回暖”(他們期待回暖其實(shí)就是排隊(duì)搶購(gòu))，但除了個(gè)別城市出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)樓的現(xiàn)象外，好像市場(chǎng)并不買(mǎi)賬，并沒(méi)有出現(xiàn)人聲鼎沸、人人爭(zhēng)相搶購(gòu)的效果。

因此，在清除了限購(gòu)令這個(gè)巨大障礙之后，限貸令又處于風(fēng)口浪尖之上。根據(jù)一些人的邏輯，限貸令也是行政干預(yù)，不利于資金自由配置。他們已經(jīng)忘掉了即使是執(zhí)行著嚴(yán)格的限貸令，大量信貸資金還是八仙過(guò)海各顯神通地進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致大量實(shí)體企業(yè)告貸無(wú)門(mén)。他們也忘掉了當(dāng)初制定限購(gòu)令和限貸令的目的，就是遏制投機(jī)性需求。在房地產(chǎn)稅收存在顯著的漏洞，大量投機(jī)者囤積眾多房產(chǎn)而不必付出持有代價(jià)，他們想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)脫掉限貸令與限購(gòu)令繼續(xù)“裸奔”，表面上看這些觀(guān)點(diǎn)是在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益，但其實(shí)是直接將房地產(chǎn)泡沫推向一個(gè)更大更危險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，打開(kāi)房地產(chǎn)潘多拉的災(zāi)難盒子。

客觀(guān)地說(shuō)，限貸令與限購(gòu)令確實(shí)具有一定負(fù)面效應(yīng)，例如可能限制了一部分非投機(jī)性需求的交易，之前我們也曾經(jīng)批評(píng)了限購(gòu)令這樣的負(fù)面功能。但是，這兩個(gè)政策是在房?jī)r(jià)暴漲全面失控背景下出臺(tái)的，如果沒(méi)有限貸令與限購(gòu)令，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫早已經(jīng)被吹上天后重重地摔下來(lái)了。至今限購(gòu)令與限貸令仍有防御房?jī)r(jià)暴漲的功能，如果誰(shuí)覺(jué)得自己很聰明，就拿出一個(gè)比限貸令和限購(gòu)令更能防御房?jī)r(jià)暴漲的政策。似乎到目的為止，我們只是看到站在道德制高點(diǎn)的怒批，還沒(méi)有看到誰(shuí)能夠拿出更好對(duì)策來(lái)。所謂增加供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)，在房地產(chǎn)金融屬性占據(jù)優(yōu)勢(shì)的狀態(tài)下，只不過(guò)是一句空口號(hào)而已。

限購(gòu)令有步驟地解除，限貸令還能撐多久?其實(shí)，限貸令被清除的過(guò)程非常曲折，先是幾個(gè)城市挑戰(zhàn)然后取消，再經(jīng)過(guò)表面堅(jiān)守限購(gòu)政策暗地放松，直到公開(kāi)放開(kāi)限購(gòu)令并造成一股潮流。但限貸令命運(yùn)很可能不會(huì)復(fù)制限購(gòu)令那樣的道路，因?yàn)橄拶J令一旦大規(guī)模取消，大量信貸資金蜂擁而至，房?jī)r(jià)暴漲那是經(jīng)過(guò)歷史多次證明的。那效果就會(huì)超越房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊界，直接影響金融體系和經(jīng)濟(jì)體系，因此，限貸令將成為抵御房?jī)r(jià)最后一道防洪大壩和底線(xiàn)。