城市綜合體是否能撐起新型城鎮(zhèn)化發(fā)展重擔

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城市綜合體可以撐起新型城鎮(zhèn)化發(fā)展重擔

今年3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的發(fā)布，給已經白熱化的城市綜合體開發(fā)又添了一把火。

規(guī)劃指出，要“統(tǒng)籌生產區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)規(guī)劃建設，推進功能混合和產城融合，在集聚產業(yè)的同時集聚人口，防止新城新區(qū)空心化。加強現(xiàn)有開發(fā)區(qū)城市功能改造，推動單一生產功能向城市綜合功能轉型。”

然而，各層面對于規(guī)劃的理解各有不同，甚至有不少地方認為，開發(fā)城市綜合體，是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化改革的必由手段。

政府支持 遍地開花

近年來被熱捧的“城市綜合體”，其內涵為將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。也被稱為“城中之城”。

我們從前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的報告中發(fā)現(xiàn)，中國城市綜合體增量在2005-2010年期間呈井噴狀態(tài)，相較前一個五年，面積增量翻了將近5.4倍，預計截至2015年，即將入市的綜合體面積將達到16437萬平方米。

隨著城鎮(zhèn)化的加速，越來越多的城市將城市綜合體開發(fā)提上日程，越來越多的開發(fā)商高調宣布將城市綜合體開發(fā)作為未來的戰(zhàn)略重心。

云南省近期啟動了滇版新型城鎮(zhèn)化未來6年規(guī)劃。宣稱截止2020年，云南省要打造150個城市綜合體。此前，貴州于1月底啟動項目征集和篩選審查工作，按照規(guī)劃，貴州省將用3-5年時間重點推進100個城市綜合體。

對于產業(yè)開發(fā)，協(xié)信集團地產事業(yè)部總經理張勇說，“各地政府是非常支持的，只要你做的好，有比較成功的大的案例，市場還是比較廣泛的。中國一二線城市的每個老城區(qū)都有這樣的需求，只要開發(fā)商有能力做，有自己的品牌號召力，市場是無限的。”

同時，張勇表示，新型城鎮(zhèn)化是無法回避的大背景、大趨勢。簡單、單一的時代已經過去。在城市綜合體的建設上，開發(fā)商必須結合自身優(yōu)勢，進行差異化操作，才能保證項目的順利進行。

造城運動謹防好大喜功

在這場轟轟烈烈的行動中，杭州市率先踩下了城市綜合體開發(fā)的急剎車。

2008年7月24日，杭州市委、市政府曾提出了開發(fā)計劃，要建設20座“新城”和100個城市綜合體，這些項目遍布杭州各個角落，甚至涵蓋了富陽、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。

在2012年，住在杭州網曾發(fā)表過一份名為“杭州100個城市綜合體調查報告”，調查顯示發(fā)現(xiàn)，截止到當年4月份，100個城市綜合體已經建成過半。

而就在今年六月份舉行的杭州市第十屆十四次常委會上，市發(fā)改委提出要“優(yōu)化杭州的商業(yè)綜合體布局”。根據會議要求，城北、城東將暫停新大型商業(yè)綜合體開發(fā)。

據悉，2016年之前，杭州的商業(yè)項目在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增90個，其中，在建項目高達81個。

顯然，驟然增多的城市綜合體遠遠超出了杭州的承受范圍，難免消化不良。做好規(guī)劃與頂層設計，切忌野蠻生長式的發(fā)展，已經成為杭州在城市綜合體開發(fā)中的共識。

“新型的城鎮(zhèn)化不能只造空城，沒有人氣，我們要有準確的定位和產業(yè)支撐，必須要摒棄那種沒有產業(yè)支撐，只靠房地產開發(fā)的這種城鎮(zhèn)化。對所謂的造城運動，一定要思路清晰，不能好大喜功，急于求成。” 原建設部副部長宋春華曾在某次會議上公開提醒。

專家提醒，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是動態(tài)、復雜的，遠非廣泛布局城市綜合體這么簡單，還面臨著城鎮(zhèn)化非勞動力人口負擔沉重、資產價格高企與居民平均收入脫節(jié)，大學生、農民工市民化發(fā)展被延緩、人口素質存在脫節(jié)等等諸多問題。新型城鎮(zhèn)化建設任重道遠。