房產(chǎn)企業(yè)存在的一些涉稅問題

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　　2008年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)又被列入全國稅收專項(xiàng)檢查范圍。現(xiàn)將目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入和成本費(fèi)用處理方面存在的一些問題羅列如下，以便企業(yè)做好自查，免除不必要的稅務(wù)處罰。

　　隱匿應(yīng)稅收入類用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，將預(yù)收收入掛在往來賬上，或?qū)⒉糠挚铐?xiàng)開具收款收據(jù)，或直接沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)或少確認(rèn)收入；整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；將代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)收入；無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人；通過房地產(chǎn)代理公司開出代理手續(xù)費(fèi)，抵減銷售額，以房款凈額為計(jì)稅營業(yè)額；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未按視同銷售申報(bào)納稅；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入；售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入；以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以動遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入；以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，或不開發(fā)票不入賬；舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入不合并計(jì)算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入；私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入；開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

　　虛列成本費(fèi)用類發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本；從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬；多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本；將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估，按增值巨大的評估價(jià)作為土地成本入賬；利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本等。