“浙江第一豪宅”降價兩成 拿地王后8年未開發(fā)完

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“浙江第一豪宅”降價兩成

7月29日，杭州限購“松綁”第一天，武林壹號連續(xù)簽約6套千萬級豪宅、當(dāng)日攬金破1.6億元的新聞再一次將這個曾經(jīng)的地王項(xiàng)目推至風(fēng)口浪尖。相比較，大眾對此爆發(fā)性業(yè)績的驚訝，多位市場人士在接受時代周報(bào)記者采訪時卻依然給出了“解限當(dāng)日杭州豪宅的成交房源基本都是轉(zhuǎn)簽”、“這些只是存量不是增量”、“曇花一現(xiàn)”的負(fù)面判斷。

2006年9月，綠城集團(tuán)聯(lián)手濱江集團(tuán)以36.3億元的總價在競標(biāo)中勝出，將武林壹號所在地塊—杭汽發(fā)項(xiàng)目收入囊中，樓面價在當(dāng)時高達(dá)1.087萬元/平方米，成為當(dāng)年名符其實(shí)的“地王”。但實(shí)際上拿地以來，武林壹號長達(dá)8年的開發(fā)、銷售時間里，遭遇限購政策、市場大環(huán)境低迷，而項(xiàng)目本身高額的開發(fā)成本也讓企業(yè)面臨巨大資金壓力，傳聞與質(zhì)疑一直如影隨形。

今年6月末，開發(fā)商之一、實(shí)際操盤方濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受媒體專訪時，也曾提及“資本市場有人不了解實(shí)際情況，以為武林壹號嚴(yán)重滯銷”的傳聞。而濱江集團(tuán)董事會秘書李淵在接受采訪時，也一再向時代周報(bào)記者“澄清”武林壹號的銷售業(yè)績。“

2014年已過去的前7個月，武林壹號銷售成績驕人，在房產(chǎn)市場平淡的情況下，以近15億元的合同銷售金額榮膺整個大杭州地區(qū)銷售金額的第一。武林壹號在杭州無論是銷售業(yè)績還是業(yè)界地位都是當(dāng)之無愧的‘壹號’，我司對它至今所取得的成績相當(dāng)認(rèn)可，而之后的推盤節(jié)奏也正按照原先的計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行著。”李淵稱。

地王開發(fā)緩慢被迫信托融資

在杭州市拱墅區(qū)湖墅南路，原隸屬于中國重型汽車集團(tuán)旗下的杭州汽車發(fā)動廠地塊，如今已經(jīng)成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用開發(fā)商的宣傳語說，這里距離杭州市政府250米，距離商業(yè)中心武林廣場500米，具有千年歷史的京杭大運(yùn)河水景資源，坐擁杭州最繁華的武林商務(wù)圈、西湖文化廣場，稀缺性不言而喻。

只不過，這塊寸土寸金的寶地，卻在拿地后長達(dá)8年的時間里尚未開發(fā)完畢。“杭汽發(fā)地塊2006年出讓，但是毛地出讓，工廠還沒有搬遷。2009年交地，后來規(guī)劃調(diào)整，開工已經(jīng)到2011年了。”戚金興曾對此作過解釋。

當(dāng)年，為了開發(fā)杭汽發(fā)項(xiàng)目，綠城集團(tuán)與濱江集團(tuán)還專門成立了濱綠房地產(chǎn)公司，濱江集團(tuán)持有50%的股份，綠城中國的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。但是濱綠房地產(chǎn)公司成立之后的4年時間里，杭汽發(fā)項(xiàng)目一直處于規(guī)劃論證過程中。直到2010年底，項(xiàng)目規(guī)劃才最后確定。原預(yù)計(jì)2010年10月的開工時間也不得不延期。據(jù)了解，杭汽發(fā)項(xiàng)目實(shí)際開工時間是2011年4月，比之前預(yù)計(jì)的開工時間晚了半年。

這一所謂的規(guī)劃調(diào)整，實(shí)際上是地塊內(nèi)公建、住宅、幼兒園的位置做調(diào)整，將文暉路的規(guī)劃辦公兼容賓館業(yè)用地與沿湖墅南路一側(cè)的原住宅用地中部分用地進(jìn)行互換。盡管總開發(fā)量不變，公建高度由原130米降至110米，但卻拖延了長達(dá)4年，讓武林壹號項(xiàng)目錯過了杭州樓市的黃金時期。

除卻進(jìn)展一拖再拖之外，武林壹號項(xiàng)目開發(fā)所需的巨額資金也對濱江集團(tuán)及另外兩個股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。根據(jù)公開資料，開工后不久，濱江集團(tuán)及綠智科技和添慧投資便向?yàn)I綠房地產(chǎn)公司注資10億元，濱綠房地產(chǎn)公司注冊資本由原來的3.89億元增至13.89億元。

此外，還有數(shù)家銀行和信托資金輸入。時代周報(bào)記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，杭汽發(fā)項(xiàng)目所撬動的各項(xiàng)貸款共計(jì)42.1億元，超7成為信托貸款，其中國投信托和興業(yè)國際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元。而在該項(xiàng)目之前，濱江集團(tuán)的項(xiàng)目很少將信托作為主要的融資通道。然而，相比于信托貸款，銀行的開發(fā)貸款規(guī)模明顯較小，難以滿足武林壹號項(xiàng)目大量“吸資”的要求，所以實(shí)質(zhì)上，信托融資成為武林壹號項(xiàng)目開發(fā)過程中主要的融資方式。

值得一提的是，武林壹號項(xiàng)目的第一筆信托融資，國投信托所發(fā)的“濱江綠城杭汽發(fā)項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”已經(jīng)于2013年9月6日到期。據(jù)了解，該項(xiàng)目并未對外披露預(yù)期收益率情況。不過，以當(dāng)年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益10%以及發(fā)行成本的3%計(jì)算，該筆融資到期后至少兌付了本息19億元。

“濱江集團(tuán)的項(xiàng)目之前主要以自有資金開發(fā)，會有少量的銀行開發(fā)貸，但杭汽發(fā)項(xiàng)目的資金量需求遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目，銀行的開發(fā)貸款在2011年也出現(xiàn)收縮，杭汽發(fā)項(xiàng)目就不得不考慮信托融資了。”一位信托分析師曾指出，“目前看來，武林壹號的資金回籠還行，不過回籠的資金既要支撐開發(fā)的后續(xù)投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高了。”

如今，根據(jù)濱江集團(tuán)2013年年報(bào)顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項(xiàng)目累計(jì)實(shí)際投入金額已近50億元，而該項(xiàng)目的計(jì)劃投資總額則超過110億元。

然而，一方面是項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、資金大量投入，另一方面自武林壹號開工后的2011年起，較差的市場環(huán)境也讓開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷考驗(yàn)。

根據(jù)公開資料，雖然濱江集團(tuán)2013年的營收大增61.9%，但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%。而實(shí)際上，2011年開始，濱江集團(tuán)無論毛利率、凈利率均一路走低。與此同時，短期償債壓力自2012年起開始走高，凈負(fù)債率則始終維持在90%左右的高位。此外，根據(jù)濱江集團(tuán)2013年財(cái)報(bào)，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。

中信建投證券分析師蘇雪晶近期在點(diǎn)評濱江集團(tuán)2014年一季報(bào)時稱，“資金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，項(xiàng)目進(jìn)入開工節(jié)奏，而一季度銷售回款低于預(yù)期，公司2014 年末一年內(nèi)到期非流動負(fù)債和短期借款之和與貨幣資金的比重達(dá)到3.8，短期償債壓力較大。長期財(cái)務(wù)杠桿來看，公司凈負(fù)債率較2012 年略有下降，但仍維持在90%左右的高位，財(cái)務(wù)狀況仍需銷售提速來改善。”

不過，盡管已經(jīng)錯過最好時機(jī)，機(jī)構(gòu)方面對交付期將近的武林壹號改善濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況抱有期待。分析師蘇雪晶便在其研報(bào)中指出：“高端項(xiàng)目武林壹號也有望趕在年底前部分交付，公司利潤率持續(xù)下行的狀態(tài)有望在今年改善。”

開賣近兩年均價下調(diào)27.5%

今年以來，濱江集團(tuán)一直面臨利潤下行，自身要求加快資金回籠的需求，為了改善這種狀況，武林壹號項(xiàng)目被寄予了厚望。然而，武林壹號項(xiàng)目的銷售狀況一直難以提振，因而成為濱江集團(tuán)的一塊心病。

由9幢豪華精裝修住宅、1幢超五星級四季酒店和2幢四季公寓組成的武林壹號項(xiàng)目，2012年12月6日首次開盤，推出了7號樓的66套房源，戶型分別為235平方米和290平方米兩種“小戶型”。

根據(jù)當(dāng)時濱江集團(tuán)銷售人員對外宣傳稱，2012年，武林壹號首次開盤當(dāng)天，7號樓的住宅中近80%已由意向客戶預(yù)約，這部分客戶當(dāng)天基本前來支付了定金。有人當(dāng)時按照單套房源定金200萬元來計(jì)算，曾稱7號樓首日開盤吸金將超過10億元。

不過，媒體卻在開盤之后的2013年1月30日查詢杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，武林壹號首批推出的66套住宅在當(dāng)時實(shí)際銷售量僅為37套，尚有29套待售，并未達(dá)項(xiàng)目方所稱的80%那么樂觀。在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹號再次推出5號樓、6號樓共105套房源，戶型有448平方米、560平方米和640平方米三種。時代周報(bào)記者查詢杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至目前，首次開盤的7號樓基本售罄，66套房源中僅剩下1套待售；但是5號樓、6號樓已售房源則分別為8套和17套，可售套數(shù)分別為37套和43套。而根據(jù)濱江集團(tuán)2013年財(cái)報(bào)顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項(xiàng)目的存貨價值高達(dá)49億元。

今年3月份，武林壹號1號樓加推166套房源，主力戶型為318平方米的中間套和334平方米的邊套，四房兩廳帶保姆房的經(jīng)典戶型，作為整個項(xiàng)目最后的300平方米級“小戶型”面世，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至目前已銷售64套，可銷售套數(shù)則為102套。不過，有市場人士猜測，武林壹號1號樓之所以取得較好的銷售業(yè)績，是因?yàn)槠浯蠓祪r取得的。有媒體指出，自2012年底推盤以后，武林壹號的成交均價便一路走低。根據(jù)目前公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，武林壹號的月成交均價為80026元/平方米，2013年1月，武林壹號的成交均價下調(diào)為73435元/平方米，下滑幅度達(dá)8%； 2013年1月29日當(dāng)天，武林壹號的成交均價為69564元/平方米，比當(dāng)月成交均價還要低5%；2014年第一季度，武林壹號共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價約為5.80萬元/平方米，武林壹號開賣接近兩年時間，銷售均價下調(diào)27.5%。盡管濱江集團(tuán)方面從未正面回應(yīng)過市場普遍的“降價”猜測，但實(shí)際上武林壹號營銷經(jīng)理稅國珊在今年早些時候接受媒體采訪時間接承認(rèn)過價格調(diào)整對于撬動武林壹號銷售的作用。她當(dāng)時說：“不難看出，首次7號樓開盤銷售均價對外宣稱是76000元/平方米，而1號樓我們更多強(qiáng)調(diào)的是5萬元/平方米的起價，在價格的推廣和傳播中，側(cè)重點(diǎn)有了一個變化。1號樓因?yàn)槠饍r1500萬元，對于客戶來說，吸引力還是非常大的。”

濱江集團(tuán)董秘李淵在接受時代周報(bào)記者電話采訪時對武林壹號的銷售狀況作出了回應(yīng)，他稱：“首次推盤的7號樓戶型相對較小，所以去化特別快，目前基本已經(jīng)售罄；而后期推出的5號樓、6號樓，這一批躍層戶型總價比較高，去化的確沒有像200多平方米的戶型那么快。今年我們又推出了1號樓，310平方米左右的總價可覆蓋的范圍相對又會比較廣。銷售這塊主要受限于戶型和總價，金字塔尖的客戶肯定沒有那么多。”

“ 當(dāng)然，如果放在五六年前，整個市場處于比較亢奮的階段，也不排除一開盤就售罄的可能。但是我們在做整個產(chǎn)品的過程中，市場也在發(fā)生變化，包括高凈值客戶也開始多方比較，他們的選擇也會更謹(jǐn)慎，所以去化周期也會相對比較長。”但是他同時強(qiáng)調(diào)，在濱江內(nèi)部對于武林壹號的銷售狀況還是比較肯定，“總的來說，銷售狀況符合我們的預(yù)期。”

簽約6套豪宅僅是“曇花一現(xiàn)”

盡管一再強(qiáng)調(diào)對武林壹號這一類高附加值產(chǎn)品做好了銷售周期較長的心里準(zhǔn)備，濱江集團(tuán)對于7月29日杭州限購“松綁”對其銷售業(yè)績的提升還是充滿期待。

“限購放開以后，我們也覺得，這是對市場信心的提升。另一方面，對于銷售，濱江集團(tuán)也為一些高端客戶掃除了購買的障礙。所以我們對武林壹號的銷售業(yè)績提升信心比較足。”李淵稱。

不過，相比較企業(yè)對于此次限購“松綁”所賦予的期待，一些市場分析人士則抱以較為冷靜的態(tài)度。針對武林壹號在限購當(dāng)天連續(xù)簽約6套千萬級豪宅，其中包括一套555平方米頂層邊套躍層戶型，總價高達(dá)4985萬元的豪宅，有杭州房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)人士向時代周報(bào)記者透露，“高端豪宅的客戶關(guān)系維護(hù)需要做得非常到位，此次成交的房源多是之前就已經(jīng)線下談好，只待正式轉(zhuǎn)簽，因此解限當(dāng)日，杭州豪宅的成交房源基本都是轉(zhuǎn)簽的”。

“當(dāng)天售出的武林壹號1號樓頂樓500平方米樓王豪宅，業(yè)主早在今年上半年就已看上這套總價近5000萬元的豪宅。之前受“限購”所困，未能及時網(wǎng)簽。在得知解限消息后，他特意從外地飛回杭州下單轉(zhuǎn)簽，并且一次性全額付款。”上述人士稱。

易居（中國）高級分析師薛建雄向時代周報(bào)記者分析稱：“所謂的案例有特殊情況，我們需要看的是總量問題。售樓處原本在談的客戶，可能之前需要注冊公司，或者用親戚名義購買，但是限購取消之后，客戶直接可以購買，但這僅僅只是個案，并不代表總量會大幅上漲。一個月內(nèi)談的單子，可能在一天之內(nèi)全部簽約，甚至可能是昨天、前天簽約，為了新聞宣傳需要而說成是限購取消當(dāng)天。這個不能簡單做比較，就像樓盤開盤第一天賣出200套，但是剩下半年卻只賣出100套，不可能按照開盤當(dāng)天的業(yè)績來預(yù)測未來一年的業(yè)績。”

“所謂放開的領(lǐng)域，其實(shí)依然是瓶頸。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體不好，房價下跌，最不會買房的就是富人，因?yàn)樗蝗狈孔印＝?jīng)濟(jì)形勢不好，受影響最大的是富人，他們生意不好做。政策放開的地方，其實(shí)是房地產(chǎn)市場最不好的地方，所以并不會一下子變好。”薛建雄稱。

根據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向時代周報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)，截至6月30日，杭州（含蕭山、余杭）商品住宅存量1151.94萬平方米，3個月移動存銷比已達(dá)24.75個月，且?guī)齑娈?dāng)中高端比例占比較大。

另一位不愿具名的分析師甚至向時代周報(bào)記者分析，武林壹號此次爆發(fā)性的業(yè)績僅僅只是“曇花一現(xiàn)”。該人士稱，“從營銷策略上講，迎合政策現(xiàn)在把量放出來，對于市場有一個明確的利好信號。我覺得對于整個市場來講是短期的、曇花一現(xiàn)，也就是這一兩周的事情。整個區(qū)域還是有一個比較大的去化壓力，也不會因?yàn)檎叩恼{(diào)整，整個高端市場就有比較大的變化。”

此外，此前曾有消息稱武林壹號預(yù)計(jì)將于今年年底，迎來B區(qū)塊7號樓的房源交付，這將是武林壹號的首批交付房源。不過，李淵對此消息予以否認(rèn)，武林壹號首期交付或?qū)⑼涎又撩髂辍?/p>