選擇適合自己的還房貸方式

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摘要：近日，“房奴”張先生狀告銀行因月利率計(jì)算公式有差異導(dǎo)致20年多還數(shù)千元房貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，貸款利率、期限和還款方式成為關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家提醒，還房貸選擇自己適合的方式，詳情見下文。


近日，“房奴”張先生狀告銀行因月利率計(jì)算公式有差異導(dǎo)致20年多還數(shù)千元房貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，貸款利率、期限和還款方式成為關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，簽訂房貸合同的時(shí)候選擇適合自己的還款方式和提前還款時(shí)間，大有講究。

等額本金實(shí)為提前還款

　　銀行人士透露，大多數(shù)客戶都采取等額本息還款方式，優(yōu)點(diǎn)是開始時(shí)還款額度很少；而等額本金還款方式，開始本金還得多，后來利息自然就少了。以王先生為例，若采用等額本金的還款方式，前兩年的月供均在9000元以上，往后逐漸遞減，到還款后期基本上每月只需支付4000多元。

　　資深按揭中介人士指出，雖然表面看兩種還款方式所需支付的利息差異巨大，但選擇等額本金還款方式并不代表比等額本息更為劃算。等額本金要還的利息少，是因?yàn)橘J款前期還款額度大一些。選擇哪種還款方式要看貸款者的承受能力。以王先生為例，若他的月收入為1萬元，采用等額本金的話開始時(shí)每月要支付9000多元的月供，其壓力就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于等額本息的還款法。

等額本息法利息更高

　　目前在市場上，銀行貸款較為常見的還款方式主要有等額本息和等額本金這兩種還款方式。以純商業(yè)貸款100萬元、貸款期限20年來算，若采用商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率，等額本金還款方式所需要支付的利息比等額本息要低15萬元。

　　比如，王先生以目前6.55%的基準(zhǔn)利率向銀行貸款100萬元，期限為20年。那么采用等額本息的還款方式，王先生總共需要償還約179.64 萬元，也就是說，20年后王先生向銀行支付的利息總額為79.64萬元。而對于王先生來說，這20年間他每月所需支付的利息額都是固定的，均為 7485.20元。王先生若用等額本金還款，需要償還的本息共165.77萬元，合計(jì)支出利息約65.77萬元，比等額本息還款方式節(jié)省了13.87萬 元。

提前還款：大多銀行3年后無手續(xù)費(fèi)

　　一位銀行個(gè)貸部人士介紹，一般而言4~5年后提前還款的客戶比較多。由于提前還款后，銀行會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)，也稱為罰息或違約金，一般在合同里面會(huì)寫明。

　　筆者比較發(fā)現(xiàn)，有的銀行可以不收手續(xù)費(fèi)，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1~3個(gè)月的利息，甚至有的銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。

　　國有銀行中，基本都需要收1~3個(gè)月的利息作為手續(xù)費(fèi)。而大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費(fèi)，但部分銀行則表示若在兩年內(nèi)提前還款需收取還款金額3%的手續(xù)費(fèi)，兩年后則不收手續(xù)費(fèi)。

　　此外，雖然外資行的房貸利率比較優(yōu)惠，但其提前還款收取的手續(xù)費(fèi)也可高達(dá)3萬元。其一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限收取差異收費(fèi)。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的收費(fèi)，兩年后收費(fèi)降至1%，3年后則不收手續(xù)費(fèi)；匯豐銀行3年后提前還款不收手續(xù)費(fèi)，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費(fèi)，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費(fèi)。

　　對于允許申請?zhí)崆斑€貸的時(shí)間，大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸并收取一定的手續(xù)費(fèi)，而3年后多數(shù)銀行提前還款不再收取手續(xù)費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士提醒：

如果預(yù)計(jì)到需要提前還款，在簽貸款合同前需了解其罰息金額，建議不要選擇手續(xù)費(fèi)比較高的銀行。提前還款的最佳時(shí)間是每個(gè)季度的月初，一般到季度末銀行由于沖存款的原因，都會(huì)卡住這方面的業(yè)務(wù)。

值得注意的是，有兩種情況不宜提前還款：

一是簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠，這種低利率已經(jīng)享受了極大的優(yōu)惠，提前還款不劃算；

二是等額本金還款期已過1/3和等額本息還款已到中期的購房者，此時(shí)已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。