2013年我國社區(qū)商鋪地產(chǎn)投資價值分析

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    社區(qū)商鋪四大投資“軍紀”:周邊消費力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和供應量，常言道“一鋪養(yǎng)三代”，種種有關(guān)商鋪投資回報率的神話，不斷在樓市中流傳。簡簡單單的5個字，正煽動著無數(shù)人內(nèi)心的熱情。

    商鋪，作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價值。受諸多因素制約，商鋪長期以來為樓市所忽視。但在住宅投資一度冷卻，且政策限制放開以后，商鋪迅速得到了市場的追捧，建議投資者關(guān)注。

    投資住宅壓力逐漸加大，股市低迷也讓不少資金退出，尋找新的投資項目；部分中小投資者轉(zhuǎn)向投資社區(qū)型商鋪，社區(qū)商鋪銷售情況普遍看好。

    商鋪的地段一般有兩類：第一類是成熟的中央商務圈；第二類是成型中的商圈，多臨近大型的住宅中心或就業(yè)區(qū)，即社區(qū)商鋪。

    在成熟的中央商務圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”，可謂“大樹底下好乘涼”。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應，大型商場進駐的地方有規(guī)模以及品牌效應。

    在第二類地段中,就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場,住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價位會有明顯提高,這反過來又會使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠的新興社區(qū)，大賣場、大型購物中心、專業(yè)市場往往是大商圈的“領(lǐng)頭羊”,小商鋪必須緊隨左右，才能等著“乘轎子”。

    投資社區(qū)型商鋪，應當從四個方面加以評估商鋪的投資價值，即周邊消費力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和商鋪的供應量。

    周邊消費力，考量的是商鋪的輻射商圈，社區(qū)商鋪經(jīng)營的對象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費能力，是決定社區(qū)商鋪機會多少的關(guān)鍵因素，投資時要考評實際的消費需求。

商業(yè)氛圍是考量社區(qū)商鋪的另一個分析要素。不同的社區(qū)，消費檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租比例不同，社區(qū)消費能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價、戶型，周邊是否有學校、幼兒園、寫字樓等指標來衡量。

    同時，該社區(qū)商鋪所處區(qū)域的未來前景也是一個重要的參考坐標。周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢也將影響社區(qū)商鋪的升值空間。政府對該地域是否有CBD（中央商務區(qū)）規(guī)劃對商鋪的長期投資回報分析有著舉足輕重的作用，如是否有地鐵通行規(guī)劃、是否有大型商場寫字樓規(guī)劃等等。

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