2012年上半年我國房地產(chǎn)市場投融資預(yù)測

內(nèi)容提示：預(yù)售資金是企業(yè)資金來源中“其他資金”的主要組成部分，限購、限貸導(dǎo)致投資投機(jī)購房基本消失，自住及改善需求也受到部分影響。從整體市場環(huán)境看，2012 年較2011 年要悲觀一些，但資金來源絕對額依然會實(shí)現(xiàn)增長，同比增幅低于去年的水平。

（一）融資預(yù)判

1. 房地產(chǎn)開發(fā)資金保持兩位數(shù)增長

2011 年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量4.1 萬億元，同比增長21.6%。預(yù)計(jì)2012 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總額4.7 萬億左右，同比增長15% 左右。主要依據(jù)如下。

2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場行情動態(tài)與發(fā)展前景研究報(bào)告

第一，貨幣政策微調(diào)因素有利于房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長。溫家寶總理在全國人大五次會議《政府工作報(bào)告》中指出，要堅(jiān)持綜合施策，合理運(yùn)用貨幣政策工具，調(diào)節(jié)貨幣信貸增速，大力發(fā)展生產(chǎn)，保障供給，搞活流通；一方面堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)控制通貨膨脹；一方面適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，加強(qiáng)信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合。由此可見，貨幣政策整體保持穩(wěn)健的定調(diào)不變，且強(qiáng)調(diào)要“適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)”。對房地產(chǎn)業(yè)而言，鑒于政府大力發(fā)展保障房，并鼓勵(lì)支持普通商品房建設(shè)，開發(fā)企業(yè)資金來源也將獲得包括銀行貸款在內(nèi)的保障。

第二，限購等因素未除導(dǎo)致企業(yè)資金來源受限。預(yù)售資金是企業(yè)資金來源中“其他資金”的主要組成部分，限購、限貸導(dǎo)致投資投機(jī)購房基本消失，自住及改善需求也受到部分影響。從整體市場環(huán)境看，2012 年較2011 年要悲觀一些，但資金來源絕對額依然會實(shí)現(xiàn)增長，同比增幅低于去年的水平。

2. 國內(nèi)貸款占比適度上升，自籌資金增長放緩

2011 上半年各資金來源占比是：國內(nèi)貸款，占總資金來源比重為17.1% ；利用外資占比1.1% ；自籌資金占比40.2% ；其他資金占比41.6%。預(yù)計(jì)2012 年各資金來源占比是：國內(nèi)貸款占比適度上升，達(dá)到18% 左右；自籌資金增長放緩，占比39% 左右；利用外資小幅回落，占比1% 左右；其他資金保持穩(wěn)定，占比42% 左右。

主要依據(jù)是：上半年，特別是一季度，商業(yè)銀行可貸資金增加，對保障房建設(shè)的貸款力度會適度加大；過去兩年的信托、私募等資金來源形成的歷史債務(wù)陸續(xù)到期，開發(fā)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步增大，降價(jià)壓力大，造成市場回報(bào)率降低，進(jìn)而影響自籌資金渠道的籌資能力，自籌資金占比預(yù)計(jì)回落；利用外資受政策限制影響，增幅回落，占比相對變化不大；其他資金來源主要受制于房屋預(yù)售情況，占比保持穩(wěn)中有升的幾率較大。

（二）投資預(yù)判

2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成26250.45 億元，同比增長32.9%，全年實(shí)現(xiàn)了28% 左右的增幅。這得益于保障性安居工程投資的加大，同時(shí)已開工項(xiàng)目的后續(xù)投資也保持了相當(dāng)大的規(guī)模，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高位增長。另外，保障房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為21%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重為20.3%。2012 年上半年，房地產(chǎn)投資預(yù)期增速大幅回調(diào)，但絕對投資額不會出現(xiàn)負(fù)增長，預(yù)計(jì)投資額為31500億元，同比增長20% 左右。保障房投資預(yù)計(jì)完成7000 億元，占房地產(chǎn)投資比重預(yù)計(jì)為22.2% ；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重預(yù)計(jì)有所下降，為18% 左右。

依據(jù)之一是貨幣政策微調(diào)。2011年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1.75 萬億，是全年季度投資的第二高點(diǎn)?？紤]到季節(jié)性因素，2012 年一季度房地產(chǎn)投資將大幅低于2011 年四季度，但由于貨幣政策正在進(jìn)行“適調(diào)微調(diào)”，到第二季度，企業(yè)投資資金來源有所緩解。近期央行已經(jīng)進(jìn)行降低存款準(zhǔn)備金率及央票回購操作，銀行可貸資金增加，同時(shí)國家明確商業(yè)銀行對客戶首套房貸款利率應(yīng)低于基準(zhǔn)利率，有利于企業(yè)項(xiàng)目資金回籠。

依據(jù)之二是保障性安居工程繼續(xù)大規(guī)模投資。建設(shè)部已經(jīng)明確2012 年保障性安居工程新開工任務(wù)為700 萬套，加上2011 年及2010 年結(jié)轉(zhuǎn)保障房施工面積1100 萬套左右，2012 年合并開工在建套數(shù)為1800 萬套。上半年是項(xiàng)目投資的集中投放期，保障房建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動力度在繼續(xù)加大。

依據(jù)之三是房地產(chǎn)投資依然是重要經(jīng)濟(jì)引擎。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。“限購令”調(diào)整限制的對象是投資投機(jī)類購房，但并不否認(rèn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會議同樣強(qiáng)調(diào)，要發(fā)展普通商品市場，保持合理供應(yīng)。

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