2012年上半年我國房地產市場投融資預測

內容提示：預售資金是企業(yè)資金來源中“其他資金”的主要組成部分，限購、限貸導致投資投機購房基本消失，自住及改善需求也受到部分影響。從整體市場環(huán)境看，2012 年較2011 年要悲觀一些，但資金來源絕對額依然會實現(xiàn)增長，同比增幅低于去年的水平。

（一）融資預判

1. 房地產開發(fā)資金保持兩位數(shù)增長

2011 年上半年，房地產企業(yè)資金來源總量4.1 萬億元，同比增長21.6%。預計2012 年上半年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源總額4.7 萬億左右，同比增長15% 左右。主要依據(jù)如下。

2012-2016年中國房地產信托市場行情動態(tài)與發(fā)展前景研究報告

第一，貨幣政策微調因素有利于房地產開發(fā)貸款增長。溫家寶總理在全國人大五次會議《政府工作報告》中指出，要堅持綜合施策，合理運用貨幣政策工具，調節(jié)貨幣信貸增速，大力發(fā)展生產，保障供給，搞活流通；一方面堅持宏觀調控的基本取向不變，繼續(xù)控制通貨膨脹；一方面適時適度預調微調，加強信貸政策與產業(yè)政策的協(xié)調配合。由此可見，貨幣政策整體保持穩(wěn)健的定調不變，且強調要“適時適度預調微調”。對房地產業(yè)而言，鑒于政府大力發(fā)展保障房，并鼓勵支持普通商品房建設，開發(fā)企業(yè)資金來源也將獲得包括銀行貸款在內的保障。

第二，限購等因素未除導致企業(yè)資金來源受限。預售資金是企業(yè)資金來源中“其他資金”的主要組成部分，限購、限貸導致投資投機購房基本消失，自住及改善需求也受到部分影響。從整體市場環(huán)境看，2012 年較2011 年要悲觀一些，但資金來源絕對額依然會實現(xiàn)增長，同比增幅低于去年的水平。

2. 國內貸款占比適度上升，自籌資金增長放緩

2011 上半年各資金來源占比是：國內貸款，占總資金來源比重為17.1% ；利用外資占比1.1% ；自籌資金占比40.2% ；其他資金占比41.6%。預計2012 年各資金來源占比是：國內貸款占比適度上升，達到18% 左右；自籌資金增長放緩，占比39% 左右；利用外資小幅回落，占比1% 左右；其他資金保持穩(wěn)定，占比42% 左右。

主要依據(jù)是：上半年，特別是一季度，商業(yè)銀行可貸資金增加，對保障房建設的貸款力度會適度加大；過去兩年的信托、私募等資金來源形成的歷史債務陸續(xù)到期，開發(fā)企業(yè)資金壓力進一步增大，降價壓力大，造成市場回報率降低，進而影響自籌資金渠道的籌資能力，自籌資金占比預計回落；利用外資受政策限制影響，增幅回落，占比相對變化不大；其他資金來源主要受制于房屋預售情況，占比保持穩(wěn)中有升的幾率較大。

（二）投資預判

2011年上半年，房地產開發(fā)投資完成26250.45 億元，同比增長32.9%，全年實現(xiàn)了28% 左右的增幅。這得益于保障性安居工程投資的加大，同時已開工項目的后續(xù)投資也保持了相當大的規(guī)模，使得房地產開發(fā)投資保持高位增長。另外，保障房投資占房地產開發(fā)投資的比重為21%，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重為20.3%。2012 年上半年，房地產投資預期增速大幅回調，但絕對投資額不會出現(xiàn)負增長，預計投資額為31500億元，同比增長20% 左右。保障房投資預計完成7000 億元，占房地產投資比重預計為22.2% ；房地產投資占固定資產投資比重預計有所下降，為18% 左右。

依據(jù)之一是貨幣政策微調。2011年四季度房地產開發(fā)投資達到1.75 萬億，是全年季度投資的第二高點?？紤]到季節(jié)性因素，2012 年一季度房地產投資將大幅低于2011 年四季度，但由于貨幣政策正在進行“適調微調”，到第二季度，企業(yè)投資資金來源有所緩解。近期央行已經進行降低存款準備金率及央票回購操作，銀行可貸資金增加，同時國家明確商業(yè)銀行對客戶首套房貸款利率應低于基準利率，有利于企業(yè)項目資金回籠。

依據(jù)之二是保障性安居工程繼續(xù)大規(guī)模投資。建設部已經明確2012 年保障性安居工程新開工任務為700 萬套，加上2011 年及2010 年結轉保障房施工面積1100 萬套左右，2012 年合并開工在建套數(shù)為1800 萬套。上半年是項目投資的集中投放期，保障房建設對房地產開發(fā)投資拉動力度在繼續(xù)加大。

依據(jù)之三是房地產投資依然是重要經濟引擎。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，房地產投資對宏觀經濟的拉動作用十分明顯。“限購令”調整限制的對象是投資投機類購房，但并不否認房地產投資和消費對宏觀經濟的拉動作用。中央經濟工作會議同樣強調，要發(fā)展普通商品市場，保持合理供應。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY144 關鍵字：房地產

2012年上半年我國房地產市場投融資預測

相關閱讀:

泛普工程管理軟件其他應用