深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

內(nèi)容提示：在開(kāi)發(fā)方式方面，從數(shù)據(jù)上統(tǒng)計(jì)顯示，深圳已經(jīng)全面進(jìn)入了大盤的營(yíng)銷時(shí)代，大盤主導(dǎo)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，2011 年始，推出市場(chǎng)的項(xiàng)目中42%為大盤，這些項(xiàng)目不僅是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)掌握了銷售的主動(dòng)，在弱勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境下，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

政策的完善、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市功能化建設(shè)的加強(qiáng)，都無(wú)可避免的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，未來(lái)會(huì)持續(xù)影響深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。在房地產(chǎn)調(diào)控及經(jīng)濟(jì)宏觀形勢(shì)的雙重打壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以預(yù)計(jì)已經(jīng)進(jìn)入了新一波調(diào)整階段。除市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境之外，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)成熟度不斷提高，并導(dǎo)致了新的發(fā)展變化。

2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

1 消費(fèi)市場(chǎng)變化導(dǎo)致新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式

當(dāng)前，深圳市房地產(chǎn)發(fā)展面臨的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，與以往的市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。

首先是在限購(gòu)、限貸等政策的引導(dǎo)下，市場(chǎng)普遍產(chǎn)生了觀望情緒，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化。同時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展變化也是不容忽視的。隨著深圳消費(fèi)人群物質(zhì)水平的不斷提高，對(duì)居住的要求也發(fā)生了變化，在單一價(jià)值因素購(gòu)買驅(qū)動(dòng)消退之后，文化與理念等將主導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)，這預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要面對(duì)一個(gè)越來(lái)越體現(xiàn)差異和個(gè)性化的消費(fèi)群體，理解潛在的消費(fèi)者，才有可能取得一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)位置。

在這種市場(chǎng)的環(huán)境下，房地產(chǎn)已經(jīng)或者正在發(fā)生著改變：在營(yíng)銷手段方面，傳統(tǒng)渠道以信息傳播為主的營(yíng)銷手段所起作用正在不斷弱化，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅要傳達(dá)產(chǎn)品、價(jià)格等信息，最重要的要傳播生活理念、文化、個(gè)性等價(jià)值信息，而這類信息的傳播更依托以新型的傳播方式，這些傳播方式既需要良好的形象展示功能，也需要與大眾的直接溝通功能。各種“軟”宣傳形式應(yīng)運(yùn)而生，活動(dòng)、事件等被越來(lái)越多的加以采用。

在開(kāi)發(fā)方式方面，從數(shù)據(jù)上統(tǒng)計(jì)顯示，深圳已經(jīng)全面進(jìn)入了大盤的營(yíng)銷時(shí)代，大盤主導(dǎo)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，2011 年始，推出市場(chǎng)的項(xiàng)目中42%為大盤，這些項(xiàng)目不僅是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)掌握了銷售的主動(dòng)，在弱勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境下，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，大盤顯而易見(jiàn)能去的某些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，一是由于規(guī)模大，在開(kāi)發(fā)選擇上有較大的空間，無(wú)論是產(chǎn)品風(fēng)格的打造，生活環(huán)境的營(yíng)造都由于小項(xiàng)目，二是營(yíng)銷周期長(zhǎng)，便于更系列和更全面的將產(chǎn)品的價(jià)值傳播給消費(fèi)者，容易引起市場(chǎng)的共鳴。

2 市場(chǎng)格局正發(fā)生著變化

深圳建市30 周年以來(lái)，已經(jīng)形成了固有的發(fā)展格局。因城市建設(shè)水平的差異，深圳市的房地產(chǎn)發(fā)展一直以關(guān)內(nèi)四區(qū)作為主流市場(chǎng)，現(xiàn)在，隨著土地的制約及規(guī)劃重點(diǎn)向關(guān)外地區(qū)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生了變化。根據(jù)2011 年上半年的統(tǒng)計(jì)，寶安、龍崗兩區(qū)新增發(fā)地產(chǎn)供應(yīng)面積已經(jīng)占全市的57%左右，深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的半壁江山已經(jīng)轉(zhuǎn)向這兩個(gè)區(qū)域，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種格局主要有兩個(gè)方面的因素。

一方面隨著關(guān)外地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，特別是交通設(shè)施的改善，與城市核心區(qū)域的聯(lián)系已經(jīng)越來(lái)越方便，而房?jī)r(jià)的差異，使得越來(lái)越過(guò)的人選擇到關(guān)外地區(qū)置業(yè)。同時(shí)，由于規(guī)劃的加強(qiáng)，兩外兩區(qū)形成了幾個(gè)具有特色的城市功能區(qū)，居住環(huán)境不斷得到改善，在一定程度也消除了內(nèi)外有別的差異，消除了關(guān)外地區(qū)為鄉(xiāng)下地區(qū)的心理因素。另外一方面，深圳城市經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，而土地資源有限，在全國(guó)重點(diǎn)城市中，深圳的土地資源矛盾最為突出。從2006 年開(kāi)始，深圳全范圍執(zhí)行了所有土地國(guó)有化的政策，首先成為全國(guó)唯一沒(méi)有農(nóng)民、沒(méi)有農(nóng)地的城市。盡管如此，土地資源依然緊張，目前，深圳市主要的建設(shè)用地都分布在寶安、龍崗二區(qū)，這表明今后若干年內(nèi)，深圳城市發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到這兩個(gè)區(qū)，這也決定了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

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