我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

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內(nèi)容提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方都離不開(kāi)資金的支持，因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析：利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，利率是利息率的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指金融資本的增加額和本金的比值。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。導(dǎo)致盲目的高地價(jià)和低地價(jià)。土地本身不是商品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中它的價(jià)格不是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所決定，而是地租的資本化，也就是由對(duì)土地的投資收益率決定，并且受供求關(guān)系影響。現(xiàn)在可供計(jì)算地價(jià)的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運(yùn)用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作參數(shù)?？墒?，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”還并未真正形成，確定土地的批租價(jià)格很大程度上靠“拍腦袋”。

2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)全景評(píng)估及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

有兩個(gè)問(wèn)題顯得很突出：一是盲目的高價(jià)行為。表面看來(lái)，地價(jià)高的國(guó)家總是收益大，其實(shí)不然。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，地價(jià)過(guò)高會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房?jī)r(jià)格上漲又會(huì)限制生產(chǎn)和消費(fèi)，這反過(guò)來(lái)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。正因?yàn)檫@樣，在資本主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期和上升期，都是以低地價(jià)為條件的，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴(yán)重短缺和壟斷，供需矛盾對(duì)認(rèn)，在平均利潤(rùn)率作用下，地價(jià)水平才高居不下。盲目性的高地價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不利，是一種非理性行為。

二是行政和政策上的需要，競(jìng)相壓低土地價(jià)格，這帶來(lái)了土地投資的盲目性，實(shí)物地租的無(wú)謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價(jià)格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方都離不開(kāi)資金的支持，因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析：利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，利率是利息率的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對(duì)象可分為存款利率和貸款利率。我國(guó)的金融政策多表現(xiàn)為利率政策，利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。

存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時(shí)，會(huì)吸引其他投資市場(chǎng)中的部分資金，作為新興的房地產(chǎn)投資模式，也或多或少受到存款利率的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高，會(huì)使得炒房群體減少，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響，當(dāng)然，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益，并且投資房地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。

（2）存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶(hù)提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會(huì)支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時(shí)，房地產(chǎn)投資就會(huì)間接的受到影響，從而可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。

（3）貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求和供給，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

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