我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展現(xiàn)狀淺析

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內(nèi)容提示：房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)不健全國(guó)際上，房地產(chǎn)投資信托的成功運(yùn)作得益于政府提供的稅收優(yōu)惠政策、嚴(yán)格的信息披露制度、資金數(shù)額自由等條件，而我國(guó)在這幾方面都沒有相關(guān)的法律法規(guī)支持。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢(shì)分析：

①我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)目前，國(guó)際上的一些發(fā)達(dá)國(guó)家以及部分發(fā)展中國(guó)家都已經(jīng)在房地產(chǎn)投資信托方面成功運(yùn)作，如美國(guó)、日本、德國(guó)、澳大利亞、新加坡等國(guó)家都根據(jù)各國(guó)的國(guó)情和特點(diǎn)實(shí)行了不同的運(yùn)作模式，我國(guó)作為房地產(chǎn)投資信托的后發(fā)展中國(guó)家，可以總結(jié)并借鑒國(guó)際上成功的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，探索自己的運(yùn)作模式，一定程度上規(guī)避國(guó)外曾經(jīng)遇到的風(fēng)險(xiǎn)和問題，少走彎路，加快發(fā)展，發(fā)揮明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

 2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)全景評(píng)估及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

②我國(guó)已初步具備了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的市場(chǎng)環(huán)境我國(guó)在信托投資方面，已經(jīng)頒布了《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《信托投資公司管理辦法》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于投資信托公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》，這些法律法規(guī)為我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托提供了法律支持。同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)建立了房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)，所以我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的市場(chǎng)環(huán)境已具備基本條件。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的劣勢(shì)分析：

①我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了4 個(gè)階段，進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作僅僅有20 多年的時(shí)間。在這期間，取得了相當(dāng)輝煌的成就，但就整個(gè)市場(chǎng)來看，無論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度還是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，都還相當(dāng)落后，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價(jià)水平、其他金融資本等因素的影響明顯，短期炒作往往會(huì)在一定程度上取代穩(wěn)定的中長(zhǎng)期投資，制約了房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展進(jìn)程。

②我國(guó)金融市場(chǎng)不成熟雖然我國(guó)的金融市場(chǎng)在近些年來已經(jīng)取得了較快的發(fā)展，但仍然不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，直接影響著房地產(chǎn)金融的發(fā)展。金融創(chuàng)新過于依賴于政府，創(chuàng)新能力明顯不足，缺乏適合國(guó)情的金融創(chuàng)新工具，再加上金融監(jiān)管不夠，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很大程度上被限制。

③房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)不健全國(guó)際上，房地產(chǎn)投資信托的成功運(yùn)作得益于政府提供的稅收優(yōu)惠政策、嚴(yán)格的信息披露制度、資金數(shù)額自由等條件，而我國(guó)在這幾方面都沒有相關(guān)的法律法規(guī)支持。國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅，而目前我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定; 國(guó)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托有嚴(yán)格的信息披露制度，而我國(guó)現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露只是針對(duì)信托計(jì)劃涉及項(xiàng)目的披露，較為簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)表述含糊其詞; 國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的規(guī)模不加限制，而我國(guó)目前的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托計(jì)劃不得超過200 份，這使得一些較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)融資需求。盡管《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》( 征求意見) 中對(duì)200 份信托合同的限制有所突破，但要求信托投資公司具備9 項(xiàng)條件，而我國(guó)絕大多數(shù)信托公司達(dá)不到要求，所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展受到限制。

④缺乏專業(yè)技術(shù)人才房地產(chǎn)投資信托的成功運(yùn)作取決于信托機(jī)構(gòu)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才去制訂有關(guān)的盈利模型、投資模型和利潤(rùn)模型，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托存在嚴(yán)重的人才缺口。

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