房地產(chǎn)貸款成本上升 開發(fā)商資金鏈或再度緊張

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    內(nèi)容摘要：目前市場(chǎng)普遍預(yù)期我國(guó)物價(jià)走勢(shì)將進(jìn)入到新一輪上行周期，可能會(huì)在下半年上行至3%以上。

    日前出臺(tái)的北京“國(guó)五條”細(xì)則提及要進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，這符合此前市場(chǎng)的預(yù)期，而聯(lián)系到房地產(chǎn)調(diào)控大方向及未來物價(jià)走勢(shì)，無論是對(duì)開發(fā)商還是消費(fèi)者來說，其房地產(chǎn)融資都將進(jìn)入一個(gè)成本上升周期。

    二套房貸首付比例的提升，是樓市調(diào)控中差別化房貸政策的體現(xiàn)。盡管此為北京市“國(guó)五條”細(xì)則，但由于3月初的“國(guó)五條”細(xì)則中提到要在房?jī)r(jià)上漲過快的城市提高二套房首付比例及貸款利率，因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續(xù)跟進(jìn)，貸款利率上浮的可能性也越來越大。未來是否如市場(chǎng)預(yù)期普遍執(zhí)行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察，但消費(fèi)者二套房貸的融資成本上升已是事實(shí)。

    房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，隨著銀監(jiān)會(huì)理財(cái)新規(guī)定的頒布，市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)貸的融資成本將明顯增加。去年以來，我國(guó)大量房地產(chǎn)企業(yè)通過理財(cái)市場(chǎng)、信托市場(chǎng)變相地實(shí)現(xiàn)了從銀行融資的目的，在數(shù)萬億元理財(cái)、信托存量資金中，相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過這樣的融資便利行將結(jié)束，日前銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的理財(cái)新規(guī)定提出將加大對(duì)影子銀行的監(jiān)管，這無疑在一定程度上扎緊了房企融資的“口袋”，加劇了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的供需緊張程度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本必將提升。

    目前市場(chǎng)普遍預(yù)期我國(guó)物價(jià)走勢(shì)將進(jìn)入到新一輪上行周期，可能會(huì)在下半年上行至3%以上。由于我國(guó)一年期存款利率為3%，因而物價(jià)指數(shù)“破3”意味著居民實(shí)際存款利率或?qū)⒂烧D(zhuǎn)負(fù)，下半年加息被市場(chǎng)預(yù)期為大概率事件。屆時(shí)存貸款利率的提升，對(duì)于貸款購(gòu)房的消費(fèi)者而言，則意味著每月還款金額的增加。

    結(jié)合以上情況來看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到融資成本上升的周期，事實(shí)上我國(guó)樓市融資成本曾在2008年走出過一條上行曲線，但在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，基于保增長(zhǎng)的壓力，調(diào)控部門放寬了樓市融資門檻，加速了房地產(chǎn)的金融杠桿化過程，助推了樓市泡沫的發(fā)生。

    目前隨著開發(fā)貸款成本的上升，開發(fā)商資金鏈可能再度緊張，推盤速度或?qū)p緩；而消費(fèi)者房貸成本的上升，也將制約彌散在市場(chǎng)中的買房沖動(dòng)。整體而言，樓市融資成本的上升，開啟了房地產(chǎn)金融的去杠桿化過程，有助于給當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
 

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