房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰，調(diào)控將化整為零

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    隨著地方兩會近日密集召開，各地房地產(chǎn)政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策不再以一概全，而是根據(jù)各地的特點，因地制宜制定政策。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰，調(diào)控將化整為零，目標(biāo)則回歸支持民生和居住的本質(zhì)。中央將不再把房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類進(jìn)行決策。但由于短期內(nèi)房地產(chǎn)投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強對地方約束力，中央仍將對地方房價水平、供應(yīng)規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。

    國家統(tǒng)計局20日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

    動向

    各地因地制宜制定調(diào)控政策

    19日，在上海市十四屆人大二次會議開幕式上，上海市市長楊雄作政府工作報告指出，房地產(chǎn)調(diào)控方面將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保住房用地供應(yīng)，并要健全住房保障和供應(yīng)體系。

    楊雄說，上海新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造5.5萬套，基本建成11萬套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區(qū)配套建設(shè)，推進(jìn)城中村改造。

    北京方面，北京市市長王安順作政府工作報告時指出，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施，堅決保持房價基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    王安順表示，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設(shè)規(guī)律，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應(yīng)體系。因此，今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權(quán)房為重點，理順建設(shè)管理體制，建設(shè)7萬套保障性住房。年內(nèi)竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進(jìn)自住型商品房建設(shè)，加快已供地項目實施進(jìn)度，新增5萬套供地，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    從2015年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《試點辦法》)將在試點區(qū)域內(nèi)正式實施。

    對于原村民擁有的符合條件的違建，根據(jù)不同情況可在補繳差異化地價及罰款，進(jìn)行處理確認(rèn)，而符合條件的非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑或可確權(quán)。

    太原方面則表示，2015年將延續(xù)差別化調(diào)控，提升購房門檻，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原先規(guī)定的18周歲提高到20周歲。

    值得注意的是，從現(xiàn)階段各地兩會對于房地產(chǎn)市場未來調(diào)控措施可以明顯看出，無論上海、北京、深圳還是太原，各地房地產(chǎn)調(diào)控措施不再一刀切，而是根據(jù)其自身特點，因地制宜制定政策。

    住建部政策研究中心研究員趙路興在接受采訪時表示，2015年調(diào)控政策目標(biāo)便是避免房地產(chǎn)市場劇烈波動，并逐步引導(dǎo)出臺中長期房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，推進(jìn)房地產(chǎn)改革。

    “而在長效機制出臺前，市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。”趙路興說，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依然突出，購房門檻、貸款比例等現(xiàn)有調(diào)控政策力度不減，政策執(zhí)行將從嚴(yán)。與此同時，多數(shù)供需均衡、價格平穩(wěn)的二線城市將維持現(xiàn)有政策;部分供應(yīng)過剩面臨價格下行風(fēng)險的三四線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁。

    調(diào)整

    房市分化倒逼調(diào)控謀變

    據(jù)了解，造成房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的主要原因便是房地產(chǎn)市場分化的加劇。統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。具體來看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關(guān)下降0.2%，溫州下降1.7%。

    同比方面分化更為明顯，12月70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。具體來看，北上廣深四個一線城市全線上漲超20%，南京、武漢等27個二三線城市漲幅超10%，但與此同時，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。

    而2015年分化還在加劇，在2015年底部分熱點二線城市密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策后，市場預(yù)期漸趨平穩(wěn)，熱點城市房價漲幅進(jìn)一步趨緩。但是不同城市房地產(chǎn)市場分化卻再度加劇。

    庫存方面，一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達(dá)73.3個月。

    而未來在供應(yīng)方面，京滬供應(yīng)規(guī)模仍有不足，二線城市市場庫存或?qū)⒗^續(xù)積累。CRIC預(yù)測，2015年，一線城市供應(yīng)仍舊相對不足，北京和上海2015年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2015年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。而二線城市中相對較充足，其中寧波2015年新增供應(yīng)更是相當(dāng)于2015年成交的183%，幾乎翻倍。

    也正是基于此，2015年底，全國18個熱點城市出臺了穩(wěn)控房價的政策措施，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控。

    下放

    調(diào)控手段更具針對性

    房地產(chǎn)調(diào)控決策權(quán)已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2015年的房地產(chǎn)市場較以往來說，發(fā)生了明顯的變化，那就是市場極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控不再適用于現(xiàn)在的市場。因此，中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變是大勢所趨。

    事實上，住建部副部長仇保興近日曾表示，房地產(chǎn)政策如今有一個鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應(yīng)該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必中央出政策。

    “從改革的方向上看，政府更著眼于市場為主的調(diào)控機制，重構(gòu)市場供應(yīng)體系、加大供應(yīng)、盤活存量。”趙路興表示，未來中央將不再將房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類進(jìn)行決策。簡單來講，就是放開“高端”需求，發(fā)揮市場的決定性作用，保障“低端”供應(yīng)，強化政策的民生托底功能。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一也表示，2003年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確了調(diào)控思路，堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定;堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

    而在此前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，要強調(diào)調(diào)控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

    “為加強地方的約束力，中央也將對地方房價水平、供應(yīng)規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。”趙路興表示，一方面，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，貨幣政策如果放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地產(chǎn)投資拉動依賴性較大，在地方債務(wù)壓頂?shù)谋尘跋?，若承債能力下降，財政困難，地方或會被迫放松調(diào)控，再次對房地產(chǎn)調(diào)控造成影響。 

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