造價工程師考試復習指導：土地使用費

　　（一）土地征用及遷移補償費土地征用及遷移補償費，是指建設項目通過劃撥方式取得無限期的土地使用權，依照《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定所支付的費用。其總和一般不得超過被征土地年產(chǎn)值的20倍，土地年產(chǎn)值則按該地被征用前3年的平均產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格計算。其內容包括：

　　1、土地補償費。

　　2.青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費。

　　3.安置補助費。

　　4.繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費及征地管理費等。

　　5.征地動遷費。

　　6、水利水電工程水庫淹沒處理補償費。

　　（二）土地使用權出讓金土地使用權出讓金是指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權出讓金。

　　1.明確國家是城市土地的唯一所有者，并分層次、有償、有限期地出讓、轉讓城市土地。第一層次是城市政府將國有土地使用權出讓給用地者，該層次由城市政府壟斷經(jīng)營。出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位，也可以是外商。第二層次及以下層次的轉讓則發(fā)生在使用者之間。

　　2.城市土地的出讓和轉讓可采用協(xié)議、招標、公開拍賣等方式。

　　（1）協(xié)議方式該方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機關、部隊用地和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地。

　　（2）招標方式該方式適用于一般工程建設用地。

　?。?）公開拍賣該方式使用于盈利高的行業(yè)用地。

　　3.在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應堅持以下原則：

　　（1）地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響；

　?。?）地價與當?shù)氐纳鐣?jīng)濟承受能力相適應；

　?。?）地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關系、土地用途和使用年限。

　　4.關于政府有償出讓土地使用權的年限，以50年為宜。

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