倪鵬飛：城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化根源不是制度因素

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摘要：房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相互促進(jìn)的關(guān)系。首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)化與城鎮(zhèn)化推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛，帶來(lái)的人均收入增加，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了供給與需求兩個(gè)層面的條件……        經(jīng)過(guò)30多年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)期，30多年來(lái)，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的雙重驅(qū)動(dòng)作用功不可沒(méi)。然而長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)投資收益占比過(guò)高，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化，地區(qū)資源分布不均導(dǎo)致人口主要集中在大中城市、中小城市發(fā)展緩慢，甚至在全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量空城、鬼城等問(wèn)題;另一方面，以戶籍、土地為紐帶形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，束縛了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)，社會(huì)問(wèn)題頻現(xiàn)，農(nóng)民及農(nóng)民工利益得不到有效保障。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任 倪鵬飛

12月11日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化并非制度原因，根源在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律即開(kāi)放體系下農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的階段性過(guò)剩，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的自然歷史過(guò)程。進(jìn)一步提高工業(yè)化水平，并配合戶籍、福利等一系列制度改革，是破解這一難題的關(guān)鍵。

Q：你一直對(duì)中國(guó)住房發(fā)展進(jìn)行跟蹤與研究，就房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的邏輯關(guān)系來(lái)說(shuō)，你有什么樣的新發(fā)現(xiàn)?

倪鵬飛：房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相互促進(jìn)的關(guān)系。首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)化與城鎮(zhèn)化推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛，帶來(lái)的人均收入增加，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了供給與需求兩個(gè)層面的條件，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展。第二，房地產(chǎn)的發(fā)展也推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)變化，中國(guó)從農(nóng)業(yè)社會(huì)到城市社會(huì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，工業(yè)化和城市化齊頭并進(jìn)，住房投資和消費(fèi)是重要的驅(qū)動(dòng)力，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)變化的主要力量。

當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，兩者關(guān)系也是不同的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，主要以工業(yè)制造業(yè)發(fā)展為主，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用不明顯;工業(yè)化中期，尤其是城市化處于加速的時(shí)期，住房需求巨大，房地產(chǎn)的作用越來(lái)越突出，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用較大;工業(yè)化后期、城鎮(zhèn)化中后期，住房得到了相對(duì)解決，房地產(chǎn)需求放緩，房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系就不像以前那么緊密了?，F(xiàn)在就到了轉(zhuǎn)折的節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)告別了短缺時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)中國(guó)的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)度與以前相比也將有所下降。

Q：從“PIE”模型，即人口、基礎(chǔ)設(shè)施投資、就業(yè)三個(gè)變量與要素來(lái)剖析中國(guó)城鎮(zhèn)化，未來(lái)有怎么樣的預(yù)期?

倪鵬飛：原來(lái)把城鎮(zhèn)化發(fā)展分為前期、中期和后期三個(gè)階段，我們認(rèn)為這種分法過(guò)于籠統(tǒng)，很難區(qū)分出各個(gè)階段的發(fā)展規(guī)律。我們把中國(guó)城鎮(zhèn)劃分為六個(gè)階段，前期包括前前期和前后期。

前前期是工業(yè)化之前，城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期在5%左右徘徊，這個(gè)時(shí)候不具備農(nóng)業(yè)人口大量轉(zhuǎn)化為非農(nóng)人口的供需條件;前后期是工業(yè)化初期，城鎮(zhèn)化率從10%~30%階段，工業(yè)化帶動(dòng)城市化，這個(gè)時(shí)候工業(yè)化處于初期，對(duì)勞動(dòng)力需求有個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，所以處于非常緩慢發(fā)展階段。

當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%~50%時(shí)期，就處于加速發(fā)展階段，這個(gè)時(shí)候工業(yè)化處于中期，工業(yè)化處于加速期，城鎮(zhèn)化也處于加速期。城鎮(zhèn)化率超過(guò)30%以后，與工業(yè)化之間差距會(huì)越來(lái)越大。城鎮(zhèn)化率越過(guò)50%以后，隨著工業(yè)化規(guī)模越來(lái)越大，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力越來(lái)越稀缺，這個(gè)時(shí)候，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化差距會(huì)越來(lái)越小。

當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，兩者會(huì)逐漸走向重合。城鎮(zhèn)化率70%以后，城鎮(zhèn)化就進(jìn)入后期發(fā)展時(shí)期，這個(gè)時(shí)期又分為兩個(gè)階段，一個(gè)階段是70%~80%;一個(gè)階段是80%以后，這個(gè)時(shí)期城鎮(zhèn)化向城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

根據(jù)這個(gè)判斷，從2011年到2030年之間，中國(guó)城鎮(zhèn)化走入中后期發(fā)展階段。一方面城市化繼續(xù)加速，但增長(zhǎng)速度會(huì)逐步放慢;另一方面，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化之間的差距會(huì)逐步縮小。這就意味著，隨著城市工資和公共服務(wù)提高，農(nóng)村人口逐步向半城市化、完全城市化轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)化過(guò)程是一個(gè)逐步過(guò)程。

Q：我們發(fā)現(xiàn)，目前還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家在城鎮(zhèn)化完成之前出現(xiàn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期下跌，以你的深入研究，未來(lái)房地產(chǎn)供給及其價(jià)格的曲線會(huì)如何?

倪鵬飛：城鎮(zhèn)化完成之前甚至是完成之后，長(zhǎng)期下跌的可能性基本不存在。從世界經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于土地資源是稀缺的，人們的需求是無(wú)限的。就住房而言，房地產(chǎn)可能會(huì)有一段時(shí)間或者很長(zhǎng)一段時(shí)間衰退，但從更長(zhǎng)時(shí)期看，還是向上趨勢(shì)。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展加速階段，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)比完成之后更加明顯。就中國(guó)目前而言，可以判斷，首先，目前城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入中后期，城鎮(zhèn)人口增加速度在下降。第二，城市化與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相伴隨的是人口結(jié)構(gòu)的變化，人口老齡化，城市新增人口規(guī)模也開(kāi)始下降。第三，目前房地產(chǎn)存量已經(jīng)達(dá)到每戶一套水平，而且供給規(guī)模還在不斷增加，這就使調(diào)整成為必然，同時(shí)也預(yù)示了房地產(chǎn)價(jià)格變化的走勢(shì)。

Q：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些城市在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，偏重于急切借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)到引入投資，擴(kuò)城，但又帶出了與產(chǎn)業(yè)絕緣的現(xiàn)象，有什么方法能解決這樣的難題?

倪鵬飛：這確實(shí)是一個(gè)很重要的問(wèn)題。我們研究發(fā)現(xiàn)，前幾十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要靠工業(yè)化和城市化來(lái)驅(qū)動(dòng)。就區(qū)域而言，前期沿海地區(qū)利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，主要通過(guò)工業(yè)化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。一方面吸引全球的資本和投資，另一方面吸引內(nèi)地的剩余勞動(dòng)力。

沿海地區(qū)主要通過(guò)外向型工業(yè)化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在中央和地方政府財(cái)政分權(quán)的制度下，地方政府有一個(gè)很重要的資源，就是土地資源。為了實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不惜低價(jià)出讓土地。這一方面推動(dòng)了本地區(qū)的工業(yè)化，但是另一方面工業(yè)區(qū)卻沒(méi)有城市功能，城市化與工業(yè)化脫節(jié)。

內(nèi)地主要通過(guò)城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中央對(duì)中西部和內(nèi)地有一定的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。中西部地方政府有豐富的土地資源，所以地方政府的辦法就是利用土地資源和融資平臺(tái)，進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行城市化。但是這個(gè)城市化主要是土地的城市化，物資的城市化，基礎(chǔ)設(shè)施的城市化。建設(shè)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施以及大量房地產(chǎn)，但是沒(méi)人來(lái)，所以形成大量的空城。

這就形成了兩種不同現(xiàn)狀，東南沿海地區(qū)出現(xiàn)大量的工業(yè)區(qū)或功能不完善的城市;中西部、內(nèi)地建設(shè)大量的新城，但是沒(méi)有人，也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。兩個(gè)層面問(wèn)題都需要不斷推進(jìn)工業(yè)化，看起來(lái)是個(gè)制度問(wèn)題，其實(shí)是工業(yè)化不足的問(wèn)題。

之所以出現(xiàn)城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化，因?yàn)檫@是一個(gè)遞進(jìn)階段，工業(yè)化還沒(méi)有充分發(fā)達(dá)到勞動(dòng)力短缺的階段。這個(gè)過(guò)程中還需要解決制度問(wèn)題，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、福利保障、戶籍制度強(qiáng)化了城市化滯后的問(wèn)題，但根本原因還是發(fā)展階段的問(wèn)題。如果出現(xiàn)勞動(dòng)力短缺了，自然會(huì)解決這些問(wèn)題。

Q：當(dāng)前城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市的發(fā)展大多還是依靠土地的發(fā)展模式，對(duì)于這種現(xiàn)狀你怎么看?怎么從制度與框架上進(jìn)行再安排與構(gòu)建?

倪鵬飛：這個(gè)主要是制度安排方面存在很大問(wèn)題。城鎮(zhèn)化是有紅利的，城市發(fā)展土地是增值的，要實(shí)現(xiàn)均衡、和諧、公平的發(fā)展，土地紅利應(yīng)該是大家共享的。政府拿一部分，更好地提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施投資;企業(yè)參與城鎮(zhèn)化過(guò)程，也需要拿到一部分，以便更好實(shí)現(xiàn)土地增值;老百姓也應(yīng)該拿到自己應(yīng)該得到的部分。

原來(lái)由于農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，再加上土地征用制度，導(dǎo)致了公權(quán)強(qiáng)行低價(jià)征用農(nóng)民土地，然后出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)，在整個(gè)分配過(guò)程中，沒(méi)有很好地照顧農(nóng)民的利益。

要解決這一問(wèn)題，必須實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化，改革土地制度。經(jīng)營(yíng)性土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，不再采用征用制度;公益性用地實(shí)行政府征用，但征用價(jià)格應(yīng)該參考市場(chǎng)定價(jià)，這樣更有利于維護(hù)農(nóng)民的利益。

Q：可以預(yù)見(jiàn)，在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化改革過(guò)程中，會(huì)面臨很多挑戰(zhàn)，比如錢(qián)從哪里來(lái)?你覺(jué)得目前農(nóng)村集體土地制度改革，是否會(huì)給城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)推動(dòng)力?

倪鵬飛：從整體上而言是有利于城鎮(zhèn)化推進(jìn)，過(guò)去城鎮(zhèn)化推進(jìn)緩慢，也是因?yàn)橹贫劝才艣](méi)有結(jié)合好。除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律外，比如戶籍、福利制度。從一定意義上講，城鎮(zhèn)化過(guò)程是一個(gè)勞動(dòng)者與勞動(dòng)工具分離再結(jié)合的一個(gè)過(guò)程。

想要解決這一問(wèn)題，就要明細(xì)農(nóng)民的資產(chǎn)和工具。第一步先分離，把它賣(mài)出去或者租出去。農(nóng)民進(jìn)城需要技能，這個(gè)錢(qián)從哪里來(lái)，就是通過(guò)處置原來(lái)的資產(chǎn)獲得。進(jìn)城后，也是通過(guò)把過(guò)去的東西賣(mài)出去，來(lái)買(mǎi)新的東西。這就實(shí)現(xiàn)了一個(gè)分離再結(jié)合的過(guò)程。

原來(lái)沒(méi)有這些制度安排，現(xiàn)在就要解決這一問(wèn)題，需要市場(chǎng)化。首先需要資產(chǎn)化和資本化，土地、勞動(dòng)力等首先要資產(chǎn)化，然后資本化，然后通過(guò)流動(dòng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。這需要相關(guān)的制度安排，資金問(wèn)題其實(shí)是這三化過(guò)程的一個(gè)環(huán)節(jié)。

實(shí)現(xiàn)土地等資源的市場(chǎng)化，首先是土地確權(quán)，城鄉(xiāng)用地同權(quán)同價(jià)，其次還有包括勞動(dòng)力價(jià)格、身份問(wèn)題、無(wú)差異流動(dòng)、不受限制的遷徙、同工同價(jià)等，城鄉(xiāng)居民也應(yīng)該是同工同價(jià)，同人同待遇;再次，保證交易能夠?qū)崿F(xiàn);最后，在交易過(guò)程中要確保公平。