房企已進入三級開發(fā) 定位要向城市運營商過渡

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中國城市發(fā)展研究院副院長 袁崇法

“無論是11部門的新型城鎮(zhèn)化試點通知，還是戶籍制度改革，宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記，這些都是各部門根據(jù)任務(wù)分解，在落實三中全會336項改革舉措。”中國城市發(fā)展研究院副院長袁崇法表示。

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的載體，也在發(fā)生一些變化。袁崇法認為，“房企已經(jīng)進入三級開發(fā)，不光上項目，還包括了投融資機制、物業(yè)管理、項目后期的運營以及民生工程等，在向城市運營商過渡。”

Q：日前，國家發(fā)改委等11部門印發(fā)的新型城鎮(zhèn)化試點通知中，啟動了10萬人以上鎮(zhèn)改市試點。你認為這種設(shè)市模式有哪些積極意義?難點在哪?

袁崇法：鎮(zhèn)改市是經(jīng)濟發(fā)展的需要?？紤]到近年來有一些特大鎮(zhèn)由于經(jīng)濟發(fā)達，產(chǎn)業(yè)集聚度比較高，人口持續(xù)增加，但鎮(zhèn)級行政職能機構(gòu)的設(shè)置不夠健全，對于管理幾十萬人口的行政編制嚴重不足，也缺乏財政資金來源，一些超大鎮(zhèn)和縣政府所在地的城關(guān)鎮(zhèn)普遍規(guī)模要擴大，農(nóng)民的就地就近城鎮(zhèn)化，首先會考慮縣城，所以鎮(zhèn)改市變得非常迫切。

試點的難點在于兩方面：一是鎮(zhèn)改市既要適應(yīng)發(fā)展的需要，又要防止機構(gòu)膨脹;二是可能涉及財政的分配機制，鎮(zhèn)改市后在一個省的財政分配范圍都要重新核算。本級財政和上級財政的分配關(guān)系要重新核定。

Q：新一輪戶籍制度改革消除了二元差異，對于加速城鎮(zhèn)化進程有什么作用?

袁崇法：這次戶籍制度改革推動城鎮(zhèn)化進程前進了一步，但是這樣的改革還是不夠徹底。打破城市和農(nóng)村的戶口性質(zhì)差別，實行統(tǒng)一居住證，這實際解決了農(nóng)村歧視問題，但還沒有完全做到自由遷徙。現(xiàn)在城鄉(xiāng)的社會福利體系是不同的，不同的居住地享受的社會福利還沒有統(tǒng)一。我在嘉興調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，城鄉(xiāng)差別共涉及33項，其中16項在現(xiàn)有法律下可以實現(xiàn)并軌，還有17項需要法律上的調(diào)整才能統(tǒng)一。所以城鄉(xiāng)差別的打破要從內(nèi)容上逐項實行，而不僅停留在居住證形式上的統(tǒng)一。

Q：對于宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記，你怎樣看待其意義?

袁崇法：我國憲法規(guī)定農(nóng)村土地和城市土地是兩種管理辦法，城市建設(shè)用地只有國有一種形式?，F(xiàn)在提同一個市場是讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地在農(nóng)村范圍可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村也有一些制造業(yè)、加工業(yè)等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，要讓這些用地可以形成跨村、跨鄉(xiāng)的市場。農(nóng)村土地是集體所有，集體一般是指行政村。集體土地跨村就叫流轉(zhuǎn)，而多重流轉(zhuǎn)后，可能造成集體土地的流失，所以宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)必須確權(quán)登記。

農(nóng)村宅基地是一種住房保障制度，過去計劃經(jīng)濟時代農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口屬于一種調(diào)動，在調(diào)動過程中，退出宅基地，到城市會分配住房?，F(xiàn)在的一些農(nóng)民工進城務(wù)工，離開農(nóng)村，但是戶口并沒有轉(zhuǎn)移。他們在城里買房是靠自己的力量，政府沒有提供任何補貼，所以他們不愿意退掉宅基地，形成大量人戶分離的局面。宅基地變成進城農(nóng)民的財產(chǎn)，可以租給別人獲得一定收益。我建議應(yīng)該和進城農(nóng)民市民化的住房保障制度結(jié)合起來，解決宅基地退出問題。

Q：小城鎮(zhèn)作為新型城鎮(zhèn)化改革的重點區(qū)域，你怎么看其發(fā)展機遇?

袁崇法：小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重點區(qū)域。因為特大城市的資源承載能力有限，同時城市管理能力跟不上，社會治理結(jié)構(gòu)相對落后。戶籍制度改革對于人口的分類落戶政策是很明確的，小城鎮(zhèn)完全放開，中等城市逐步放開，特大城市限制人口規(guī)模。小城鎮(zhèn)想吸引人口首先要有產(chǎn)業(yè)，其次是公共服務(wù)設(shè)施。城鎮(zhèn)化已經(jīng)走完靠制造業(yè)支撐的前半程，而現(xiàn)在制造業(yè)普遍產(chǎn)能過剩。而人們的消費觀念正在從物品的消費向精神消費轉(zhuǎn)變，所以服務(wù)領(lǐng)域?qū)τ谛〕擎?zhèn)及中小城市是一個突破口。按照經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)性的變化，小城鎮(zhèn)如果能抓住這個機會，將來有可能成為人口集聚、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的城市。但不是所有小城鎮(zhèn)都能獲得這樣的機會，受地域、交通、人口素質(zhì)影響，有些可能會錯失機遇。三四線城市理論上會發(fā)展，但一定是經(jīng)過市場選擇的，不會全面發(fā)展。

Q：房地產(chǎn)行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的載體，你認為房地產(chǎn)業(yè)會有哪些方面轉(zhuǎn)變?

袁崇法：房地產(chǎn)發(fā)展的高潮已經(jīng)過去。過去最好的市場在一二線城市，但現(xiàn)在隨著這些大城市人口數(shù)量的增加，資源承載能力相對下降，所以一二線城市，房地產(chǎn)未來發(fā)展空間不大。而三四線城市充滿了不確定因素。一些小城市因其公共配套設(shè)施不健全，房企在開發(fā)中需要配建這些設(shè)施?，F(xiàn)在一些房企已經(jīng)轉(zhuǎn)型為城市運營商，房地產(chǎn)開發(fā)逐步走向城市復(fù)合功能的開發(fā)，而不是單一的住宅?，F(xiàn)在房企已經(jīng)進入三級開發(fā)，不光上項目，還包括了投融資機制、物業(yè)管理、項目后期的運營以及民生工程等，在向城市運營商過渡。在此趨勢下，開發(fā)商和政府、金融機構(gòu)的關(guān)系需要重新構(gòu)建，做好長期運營的準備。以后可能很多企業(yè)要做持有型資產(chǎn)的經(jīng)營，這也要求房企要構(gòu)建這種運營團隊，房地產(chǎn)業(yè)的定位和角色的扮演會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

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