[江蘇]常州、淮安兩地率先試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)——改租為售，讓租房族變有房族

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——改租為售，讓租房族變有房族

在保障房領(lǐng)域常有探路之舉的常州又有新動(dòng)作——13日公布的《常州市市區(qū)公共租賃住房共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)方案》提出，在該市天寧、鐘樓兩區(qū)試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)。此前，常州曾在全國(guó)率先探索經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼、公租房社會(huì)化收儲(chǔ)，此次試水公租房共有產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過(guò)省住建廳批準(zhǔn)，將為省內(nèi)其他地區(qū)積累經(jīng)驗(yàn)。

在全國(guó)率先推出經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)的淮安，眼下也正將共有產(chǎn)權(quán)思路向公租房領(lǐng)域推進(jìn)，雖未列入省內(nèi)試點(diǎn)，但步子卻稍早于常州。

快速回收資金再投入，持續(xù)解決群眾住房難

此次，常州從政府集中建設(shè)的保障房小區(qū)金潤(rùn)家園拿出1220套公租房用于試點(diǎn)，面積45—69平方米，售價(jià)為政府核定價(jià)打九折。保障對(duì)象首次購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。首次購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)5年后，可上市交易，屆時(shí)須按計(jì)稅價(jià)與政府按產(chǎn)權(quán)比例分成。

不過(guò)坊間更關(guān)注常州試水公租房共有產(chǎn)權(quán)的緣由。此前，經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)早已探索，但公租房產(chǎn)權(quán)屬性與經(jīng)適房不同，“公租房”定位在“租”，產(chǎn)權(quán)在政府，而經(jīng)適房保障方式為售，產(chǎn)權(quán)在保障對(duì)象。公租房改租為售，是否有違初衷？

對(duì)此，常州主管部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，此舉是為提高公租房的資產(chǎn)使用率，政府投入和回收的住房保障資源可持續(xù)用于解決群眾住房難。“出售公租房所得資金，將全額繳入住房保障資金專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行‘收支兩條線(xiàn)’管理，專(zhuān)項(xiàng)用于住房保障。”常州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)吳玲忠說(shuō)。

快速回收資金再投入，對(duì)緩解各地保障房建設(shè)資金瓶頸，不失為可取路徑。省住建廳住房保障處副處長(zhǎng)汪享生介紹，之前常州、南京等地均有意試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)，但考慮到南京房?jī)r(jià)高，公租房承租人購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)比較困難，而常州房?jī)r(jià)較低，所以省里選擇常州先行試點(diǎn)。

公租房共有產(chǎn)權(quán)，淮安早走一步

“共有產(chǎn)權(quán)”的概念8年前發(fā)端于淮安，其經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)驗(yàn)已在多地推廣。去年3月，淮安被列為全國(guó)6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市之一，記者查閱當(dāng)年9月《淮安市共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》時(shí)發(fā)現(xiàn)，淮安其實(shí)早于常州提出公租房共有產(chǎn)權(quán)的思路。

統(tǒng)計(jì)顯示，淮安已建成公租房3004套，目前1503套已承租。該市保障性住房建設(shè)管理中心主任劉遠(yuǎn)勝介紹，淮安公租房共有產(chǎn)權(quán)房擬定的思路是“先租后售”，即在承租滿(mǎn)兩年后，按出資不低于60%申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。推行這一政策，也是出于實(shí)際需求。有的困難家庭在公租房里一住就是幾年，習(xí)慣了，就不想再動(dòng)。轉(zhuǎn)租為賣(mài)的思路由此而生。

“如果這么多公租房全賣(mài)出去了，政府就能盤(pán)活積壓資產(chǎn)，回籠大量資金，開(kāi)始下一輪保障房建設(shè)，形成良性循環(huán)。”劉遠(yuǎn)勝坦言。而這，與常州的出發(fā)點(diǎn)不謀而合。

2007年以來(lái)，淮安市區(qū)共向1164戶(hù)家庭供應(yīng)經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)房，其中265戶(hù)家庭增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)，共回籠資金1387.5萬(wàn)元。如能同時(shí)以公租房共有產(chǎn)權(quán)形式加快資金回籠，對(duì)緩解地方政府資金緊張無(wú)疑將更為有效。

1503戶(hù)承租戶(hù)無(wú)一想買(mǎi)，這是為什么

雖然是依據(jù)實(shí)際需求出臺(tái)的政策，但市場(chǎng)對(duì)公租房共有產(chǎn)權(quán)政策反應(yīng)平淡。記者發(fā)稿時(shí)，淮安1503戶(hù)承租家庭中，還沒(méi)有一戶(hù)有買(mǎi)房的想法。“一單申請(qǐng)也沒(méi)收到！”劉遠(yuǎn)勝坦言。常州市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)也并不積極。

家住淮安福星花園的趙女士，2012年12月通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)承租了一套二室一廳的公租房。聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在有了新政策，租滿(mǎn)兩年就可以買(mǎi)下來(lái)時(shí)，她第一反應(yīng)是“這倒是好，手里有錢(qián)的，可以買(mǎi)，也可以出去到市場(chǎng)上去買(mǎi)；沒(méi)錢(qián)的，就繼續(xù)租，多了一個(gè)選擇”。

記者問(wèn)她會(huì)不會(huì)買(mǎi)，趙女士坦言買(mǎi)不起。“不要說(shuō)全部買(mǎi)下來(lái)，就是單買(mǎi)屬于個(gè)人的六七成產(chǎn)權(quán)，也要十萬(wàn)以上。這個(gè)錢(qián)，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)不難，但對(duì)我這種打零工的來(lái)說(shuō)，哪掏得出來(lái)。”

趙女士這種情況具有代表性。劉遠(yuǎn)勝說(shuō)，“這些承租戶(hù)本身較為拮據(jù)，再過(guò)個(gè)幾年，有一定積攢了，購(gòu)買(mǎi)欲望才能逐步得到釋放。”

改租為售政策遇冷的原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，租金便宜，買(mǎi)不如租。此前，常州公租房最長(zhǎng)租期為5年，租金為市場(chǎng)租金的65%，在承租一定年限后承租戶(hù)方有一定資本積累，一上來(lái)就買(mǎi)，顯然不太現(xiàn)實(shí)。再者，常州房?jī)r(jià)在省內(nèi)相對(duì)平實(shí)，雖公租房售價(jià)打9折，但與市場(chǎng)價(jià)相比優(yōu)勢(shì)并不明顯，所以政策一時(shí)還難以喚起市場(chǎng)熱情。同理，淮安公租房承租者承租兩年后，能買(mǎi)得起房的人應(yīng)也是少數(shù)，大家難免存在觀(guān)望和遲疑心理。

另需指出的是，這幾年各地加大住房保障力度，加之常州、淮安住房自有率已很高，所以市場(chǎng)對(duì)于公租房的需求已不太旺盛。一方面，公租房供應(yīng)充裕；另一方面，需求增長(zhǎng)已乏力，靠有限的租金回收成本，過(guò)程更為緩慢，政府資產(chǎn)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加劇，如今借出售化解矛盾，但有限的需求仍難支撐起可觀(guān)的資金回收。

共有產(chǎn)權(quán)房是住建部倡導(dǎo)的保障房發(fā)展方向之一。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊曾表示，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式，可使部分群眾通過(guò)自己支付一部分錢(qián)解決住房問(wèn)題；同時(shí)規(guī)范現(xiàn)有經(jīng)適房和限價(jià)商品房制度，以遏制購(gòu)置型保障房領(lǐng)域的牟利空間，使得房子購(gòu)買(mǎi)后主要用于解決居住問(wèn)題，而非投機(jī)牟利。

公租房嘗試共有產(chǎn)權(quán)，此前并不在住建部視野之內(nèi)，但無(wú)論如何，實(shí)踐應(yīng)是最好的試金石。