2015房估理論與方法要點(diǎn)：直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。

　　但由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2％，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3％，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8％將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　（二）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。

　　但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)師可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上所要求的收益率來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

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